Zapadło też sporo korzystnych w tej kwestii dla podatników wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.
To dobra wiadomość dla osób, które chcą sprzedać mieszkanie, dom lub działkę, nie czekając pięciu lat od nabycia. Przypomnijmy, że aby uniknąć podatku dochodowego, trzeba w ciągu trzech lat przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT).
Jednym z nich jest spłata „kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia”. Od lat trwa spór o to, czy spłata ta może dotyczyć kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość. W tym roku pojawiło się kilka interpretacji indywidualnych, które mogą świadczyć o zmianie podejścia skarbówki do tego zagadnienia.
Zmiana podejścia
W marcu dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej potwierdził możliwość spłaty starego kredytu, mimo że wydana przez niego interpretacja okazała się ostatecznie z innego względu negatywna dla pytającego (sygn. 0115-KDIT2.4011.838.2020.2. MM).
Chodziło o małżonków, którzy z kredytu sfinansowali częściowo zakup działki, a w całości budowę domu. Nie posiadali jednak faktur za postawienie budynku, bo jak twierdzili, bank tego nie wymagał. Zamierzali sprzedać nieruchomość przed upływem pięciu lat.
Chcieli się jednak upewnić, czy do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości będą mogli zaliczyć wydatki na zakup działki (także w części sfinansowanej z kredytu). Ponadto spytali, czy wydatkami na własne cele mieszkaniowe jest spłata kredytu w części przeznaczonej na budowę domu na sprzedawanej nieruchomości oraz zapłacone odsetki, prowizje i inne opłaty bankowe, które nie stanowią ceny nabycia nieruchomości gruntowej.
Dyrektor KIS potwierdził, że wydatki na nabycie działki (także w części sfinansowanej z kredytu) należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Potwierdził też możliwość skorzystania z ulgi przy spłacie kredytu na spłacaną nieruchomość.
„Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości – w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana – na spłatę tej części kredytu, z której sfinansowana została budowa budynku mieszkalnego uprawnia do zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT” – stwierdził dyrektor KIS.
Nie zgodził się z pytającymi tylko w jednej kwestii – zaliczenia do wydatków na cele mieszkaniowe zapłaty prowizji oraz opłat bankowych od udzielonego kredytu. Stwierdził, że nie można ich utożsamiać z takim celem, ponieważ są one związane jedynie z pozyskaniem pieniędzy na zakup działki i budowę domu.
Albo koszty, albo cele
Nie jest to jedyne korzystne stanowisko fiskusa w sprawie spłaty starego kredytu. 25 stycznia 2021 r. (sygn. akt 0115-KDIT2.4011.736.2020.2. MM) dyrektor KIS również stwierdził, że wydatki na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowany został zakup zbywanego mieszkania, można zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe, z tym że jedynie w części, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu w postaci wydatków na jego nabycie.
– Istotą regulacji jest więc to, aby nie dublować odliczenia, a nie, żeby wykluczyć z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zbywaną nieruchomość – zwraca uwagę dr Agnieszka Zając (patrz opinia).
Wyroki korzystne…
Jak do tego problemu podchodzą sądy? Przez wiele lat w orzecznictwie sądów administracyjnych dominował niekorzystny dla podatników pogląd, że spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości nie może być uważana za wydatek na własne cele mieszkaniowe.
W zeszłym roku pojawiła się jednak w WSA w Warszawie odmienna linia orzecznicza. Wyroki te są nieprawomocne. Sąd jednoznacznie uznał w nich, że nie trzeba płacić PIT, jeżeli z pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości podatnik spłaci kredyt zaciągnięty na jej zakup.
Chodzi o wyroki z: 29 września 2020 r. (sygn. akt III SA/Wa 133/20), z 29 czerwca 2020 r. (sygn. akt III SA/Wa 2009/19 oraz III SA/Wa 2010/19), z 4 marca 2020 r. (sygn. akt III SA/Wa 1162/19), z 7 lutego 2020 r. (sygn. akt III SA/Wa 469/19).
We wszystkich tych wyrokach warszawski WSA twierdził, że stanowisko organów, zgodnie z którym ulgą objęte są jedynie spłaty kredytów zaciągniętych na zakup nowej nieruchomości, nie ma potwierdzenia w wykładni systemowej i celowościowej art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Sędziowie zwrócili uwagę na to, że bardzo podobne przepisy o uldze mieszkaniowej funkcjonowały do końca 2006 r. i z wydanej wówczas broszury ministra finansów wynikało, że ulga mieszkaniowa przysługuje również, gdy podatnik z pieniędzy ze sprzedaży starej nieruchomości spłacał kredyt zaciągnięty na jej zakup. Potem ulgę mieszkaniową zastąpiła czasowo inna preferencja – meldunkowa (obowiązywała w latach 2007–2008).
Korzystne dla podatników stanowisko warszawski WSA prezentował także wcześniej, w wyrokach z 6 grudnia 2019 r. (sygn. akt III SA/Wa 848/19) i z 7 listopada 2019 r. (sygn. akt III SA/Wa 3118/18). One również jednak są nieprawomocne.
…ale i niekorzystne
Należy podkreślić, że żaden z wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego, które zapadły do tej pory w tym zakresie, nie był korzystny dla podatników.
Negatywne było również rozstrzygnięcie WSA w Warszawie z 6 października 2020 r. (sygn. akt III SA/Wa 443/20, nieprawomocne). Sąd stwierdził wówczas:
„Wykładnia językowa analizowanego przepisu, uzupełniona wykładnią systemową i celowościową, prowadzi do wniosku, że zwolnienie od opodatkowania służy podatnikom, którzy przeznaczyli środki ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od nich, zaciągniętych na nabycie innej nieruchomości lub prawa majątkowego, służących zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych”. ©℗
Wydatki na spłatę kredytu hipotecznego można zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu
Ulga mieszkaniowa

Opinia

Nie można dublować odliczenia

dr Agnieszka Zając radca prawny, doradca podatkowy z Gdańska
Najbardziej niepokojący jest brak pewności wśród podatników co do sposobu rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego na spłatę kredytu mieszkaniowego. Przepisy nie uzależniają możliwości skorzystania ze zwolnienia od tego, na zakup której nieruchomości kredyt był zaciągnięty. Podatnik może zatem, moim zdaniem, skorzystać ze zwolnienia dochodu, z którego spłacił kredyt na zakup nieruchomości sprzedawanej albo na zakup innej nieruchomości, którą nabył we własnym celu mieszkaniowym. Konieczne jest jedynie następstwo czasowe (zaciągnięcie kredytu przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości), zachowanie trzyletniego terminu ustawowego i to, aby kredyt był spłacony z pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości.
Artykuł 21 ust. 30 ustawy o PIT przewiduje, że w przypadku rozliczenia w kosztach uzyskania przychodów zakupu nieruchomości finansowanej kredytem spłata tego kredytu nie jest objęta ulgą, ale tylko w takiej części, w której doszłoby do podwójnego odliczenia tych kategorii wydatków. Przepisy są więc dość precyzyjne i pozwalają, by podatnik, który nie ma faktur potwierdzających budowę domu, mógł część spłaty kapitału kredytu, odpowiadającą wydatkom na budowę, rozliczać w ramach ulgi, a zakup gruntu rozliczyć w kosztach uzyskania przychodów.
Inny przykład: podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów całość wydatku na zakup nieruchomości w pełni sfinansowany z kredytu. Natomiast w ramach ulgi mieszkaniowej może rozliczyć odsetki od kredytu na zakup tej nieruchomości sfinansowane z pieniędzy uzyskanych z jej sprzedaży.
Istotą regulacji jest to, aby nie dublować odliczenia, a nie to, żeby wykluczyć ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego. Nadzieję na zmianę podejścia w tej kwestii dają coraz częściej korzystne dla podatników interpelacje dyrektora KIS oraz wyroki sądów administracyjnych.