Z ostatnich orzeczeń sądów administracyjnych wynika, że odsetki od kredytu na zakup nieruchomości przeznaczonej pod budowę osiedla są kosztami pośrednimi, czyli nie trzeba czekać z ich potrąceniem do osiągnięcia dochodu ze sprzedaży tych mieszkań.
Część izb skarbowych uważa jednak, że są one kosztami bezpośrednimi, czyli trzeba je powiązać z konkretnymi przychodami – i wtedy rozliczać. Co jest korzystniejsze dla deweloperów?
– Jeśli odsetki są uznawane za koszt pośredni, to mogą oni rozliczać je na bieżąco, bez czekania na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży mieszkań – mówi Aleksandra Kasińska, prawnik w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy.
Takie stanowisko zajął też ostatnio Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 25 października 2012 r. (sygn. I SA/Rz 688/12, wyrok nieprawomocny). Wskazał, że zaciągnięty kredyt służy osiągnięciu przychodów ze sprzedaży wybudowanych mieszkań, ale jedynie pośrednio. W uzasadnieniu powołał się na rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 czerwca 2011 r. (sygn. II FSK 139/10).
NSA pokreślił, że jeżeli kredyty zostały zaciągnięte na działalność mającą na celu osiągnięcie przychodów, np. budowę mieszkań jako towarów do sprzedaży, to stanowią one koszty pośrednie. Skapitalizowane odsetki od kredytów nie stanowią wydatków, dzięki którym wytwarzane są towary. Odsetki pozostają w bezpośrednim związku z operacjami pieniężnymi dotyczącymi kredytowania działalności spółki. Nie są natomiast bezpośrednim źródłem finansowania tej działalności. Skutkiem przyjęcia takiej tezy jest to, że w praktyce odsetki mogą być zaliczone do kosztów w dacie ich poniesienia. Biorąc pod uwagę te argumenty, WSA w Rzeszowie uchylił decyzję dyrektora izby skarbowej, który uznał, że spółka zbyt wcześnie zaliczyła do kosztów ponad 500 tys. zł odsetek, rozliczając je przed sprzedażą wybudowanych mieszkań.
Wcześniej jednak niektóre sądy uznawały, że odsetki są kosztem bezpośrednim. Taką tezę przyjął na przykład WSA w Warszawie w wyroku z 29 czerwca 2009 r. (sygn. III SA/Wa 511/09). Stwierdził, że jeżeli jedynym źródłem przychodu spółki jest sprzedaż mieszkań, a źródłem finansowania ich budowy były kredyty, to odsetki od zaciągniętych zobowiązań muszą być potraktowane jako koszty bezpośrednie.
Jaki podatek od nieruchomości trzeba zapłacić od obiektów niemieszkalnych
Jaki podatek od nieruchomości trzeba zapłacić od obiektów niemieszkalnych

Zobacz również
– Oznaczałoby to, że należy je potrącić w tym roku podatkowym, w którym zostały osiągnięte odpowiadające im przychody – mówi Aleksandra Kasińska.
Oba przytoczone orzeczenia sądów wojewódzkich uchyliły rozstrzygnięcia izb skarbowych, różniące się co do istoty problemu. Obecnie organy podatkowe również prezentują różne stanowiska. Przykładowo dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 8 maja 2012 r. (nr ITPB3/423-70/12/DK) uznał, że odsetki to koszty bezpośrednie. Z kolei dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 9 marca 2012 r. (nr ILPB3/ 423-583/11-2/JG) uznał, że są to koszty pośrednie.
Klasyfikacja kosztów
● Jeśli dany wydatek może zostać uznany za koszt podatkowy, to firma powinna sprawdzić, czy jest on kosztem bezpośrednim, czy pośrednim.
● Koszty bezpośrednie to koszty, którym można przypisać konkretne przychody związane z działalnością gospodarczą firmy w danym okresie.
● Koszty pośrednie to koszty, których nie można przypisać do konkretnych przychodów. Nie można szczegółowo określić stopnia ich wpływu na uzyskanie przychodów przez firmę. Są to koszty ogólnie związane z prowadzonym przedsiębiorstwem.