Mąż i żona kupili mieszkanie. Środki na ten zakup pochodziły z majątku wspólnego, ale mieszkanie kupiła tylko żona.

– Czy przy sprzedaży w ten sposób kupionej nieruchomości powstaną jakieś obowiązki podatkowe – pyta pani Alicja z Bydgoszczy.

W omawianym stanie faktycznym zastosowanie ma zasada dotycząca opodatkowania nieruchomości wyrażona w art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Joanna Patyk, doradca podatkowy, właściciel Kancelarii Podatkowej Tax & Business, przypomina, że zgodnie z tymi przepisami opodatkowaniu podlega przychód pomniejszony o wydatki związane z nabyciem zbywanej nieruchomości, w tym o cenę zapłaconą za zbywaną nieruchomość, w przypadku gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od daty jego nabycia.

Wspólność małżeńska

W sytuacji gdy pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska, zakup nieruchomości na imię jednego z małżonków ze środków wspólnych nie będzie mieć znaczenia, gdyż i tak z mocy prawa stanowi ono współwłasność łączną małżonków.

Paweł Nocznicki, doradca podatkowy, starszy konsultant Accreo Taxand, uważa, że oceniając skutki podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości nabytej za środki wspólne, ale kupionej na imię jednego małżonka, w pierwszej kolejności należy się zastanowić, czy pomiędzy małżonkami istnieje wspólność czy rozdzielność majątkowa. Od tego bowiem zależy, czy w takim przypadku z prawnego punktu widzenia doszło do nabycia nieruchomości przez oboje małżonków, czy właścicielem nieruchomości (bez względu na to, skąd pochodziły środki) stał się wyłącznie jeden z małżonków.

– Kwestia ustroju majątkowego pomiędzy małżonkami będzie mieć wpływ na sposób opodatkowania, a w szczególności możliwość korzystania ze zwolnień podatkowych w tym zakresie – zauważa Paweł Nocznicki.

Ekspert dodaje, że w przypadku istnienia wspólności majątkowej/ustawowej zasadą jest, że nieruchomość nabyta w trakcie związku małżeńskiego wchodzi do majątku wspólnego. Dzieje się tak bez względu na okoliczność, że stroną umowy był tylko jeden z małżonków, a nawet fakt, że tylko jeden z nich został ujawniony w księdze wieczystej.

Rozdzielność majątkowa

W przypadku istnienia rozdzielności majątkowej, jeżeli umowę nabycia nieruchomości podpisał wyłącznie jeden z małżonków, to stanie się on wyłącznym jej właścicielem.

W tym przypadku – jak zastrzega Paweł Nocznicki – bez znaczenia dla prawa własności pozostaje fakt, że nieruchomość ta została w części nabyta ze środków drugiego ze współmałżonków (odrębną kwestią są ewentualne skutki podatkowe związane z uzyskaniem środków pieniężnych przez nabywającego nieruchomość małżonka).

Z uwagi na zmieniające się kilkukrotnie w ciągu ostatnich lat zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne istotnym czynnikiem jest również termin nabycia zbywanej nieruchomości oraz okres przez jaki dana nieruchomość stanowiła własność małżonków.

Paweł Nocznicki podkreśla, że jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat od końca roku, w którym dokonano zakupu nieruchomości, sprzedaż ta nie będzie objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych, i to niezależnie, czy nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków, czy stała się wyłączną własnością jednego z nich.

Zwolninie z podatku

Trzeba pamiętać o zwolnieniach z tytułu sprzedaży nieruchomości. Podatku nie płaci się, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, upłynęło pięć lat i sprzedaż następuje poza działalnością gospodarczą.

Oznacza to, że najlepszą metodą na niepłacenie podatku jest poczekanie ze sprzedażą przez co najmniej pięć lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Wolne od podatku są również m.in. dochody ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r., jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Ponadto nie musimy płacić podatku, jeżeli przeznaczymy środki ze sprzedaży nieruchomości na nabycie innej nieruchomości lub na inne cele – dla nieruchomości nabytych przed 2007 rokiem lub po 2008 roku.

Dla nieruchomości nabytych w latach 2007 i 2008 zwolnienie jest związane z 12-miesięcznym zameldowaniem w budynku lub lokalu (nie dotyczy dochodów ze sprzedaży niezabudowanych gruntów).

Ważne!

Skutki podatkowe przy zbyciu nieruchomości mogą być różne w zależności od momentu ich nabycia. Wyróżnić trzeba trzy okresy: nabycie przed 2007 r. – w praktyce dotyczy to nieruchomości nabytych w 2005 i 2006 r.; nabycie w okresie od stycznia 2007 r. do końca grudnia 2008 r.; nabycie nieruchomości począwszy od stycznia 2009 r.