Podatnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą na zabudowie nieruchomości, które następnie sprzedaje.

– Jak w księdze podatkowej ujmować gotowe budynki i lokale oraz grunty z nimi związane przeznaczone na sprzedaż – pyta pan Szymon z Rzeszowa.

Dla podatnika prowadzącego działalność polegającą na wznoszeniu na zakupionym gruncie budynków z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż zakupione grunty oraz materiały budowlane stanowią towary w rozumieniu przepisów ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.), które mogą być kosztem podatkowym.

Koszty podatkowe

Zgodnie z ogólną zasadą koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Przy czym – jak zastrzega Wojciech Piotrowski, doradca podatkowy w KPMG – za dzień poniesienia kosztu w przypadku podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

– W świetle powyższych zasad zakup gruntu pod budowę powinien być uwidoczniony w księdze niezwłocznie po jego zakupie. Poniesiony koszt należy ująć według ceny zakupu w kolumnie 10 księgi. W tej kolumnie powinny zostać też uwidocznione koszty zakupu materiałów budowlanych. W kolumnie 11 należy wpisać koszty uboczne związane z zakupem gruntu, np. opłaty notarialne – wskazuje Wojciech Piotrowski.

Paweł Małecki, doradca podatkowy w Kancelarii Doradztwa Podatkowego Pama dodaje, że w przypadku podatnika prowadzącego działalność deweloperską (budowa obiektów budowlanych na sprzedaż) grunty i materiały budowlane stanowią materiał podstawowy.

Spis z natury

Na zakończenie roku zarówno materiały, jak i wyroby gotowe, a także produkcja w toku (niezakończona), podlegają wycenie i ujęciu w spisie z natury, którego wartość jest brana pod uwagę przy ustalaniu dochodu osiągniętego w roku podatkowym.

– W inwenturze wykazujemy grunty oraz nabyte materiały budowlane zamontowane w niesprzedanych jeszcze obiektach budowlanych – mówi Paweł Małecki.

W ten sposób zostają one praktycznie usunięte z kosztów bieżącego roku. By je aktywować, należy pamiętać, że w miesiącu sprzedaży obiektu warto zawiadomić urząd skarbowy, że kończymy ten miesiąc inwenturą i rozliczamy na jej podstawie dochód podatkowy.

– Jeśli tego nie zrobimy uzyskujemy przychód, a bezpośrednie koszty związane z tym przychodem ujawnią się dopiero w rozliczeniu rocznym – ostrzega Paweł Małecki.

Materiały wycenia się według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia.

Wojciech Piotrowski zauważa, że wyroby gotowe i produkcję w toku wycenia się według kosztów wytworzenia, przez które należy rozumieć wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów. Dodatkowo przy działalności budowlanej zastrzega się, że koszt wytworzenia nie może być niższy od kosztów materiałów bezpośrednich zużytych do produkcji niezakończonej.

Warto jeszcze dodać, że w inwenturze nie wykazujemy kosztów robót budowlanych (wyrok WSA w Gdańsku z 3 grudnia 2009 r., sygn. akt I SA/Gd 712/09). Koszty usług rozliczamy w pozostałych kosztach i w przypadku braku sprzedaży obiektów w roku podatkowym powiększają nam stratę.

Paweł Małecki podkreśla, że Ministerstwo Finansów planuje zmianę ustawy na rok 2011 wprowadzającą do inwentury również prace budowlane (tzw. roboty w toku). Taki przepis istnieje już w par. 27 ust. 1 rozporządzenia w sprawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, ale jest on sprzeczny z aktualnym art. 24 ust. 2 ustawy o PIT.

Co zaliczyć do kategorii towarów

Towarami na podstawie rozporządzenia w sprawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów są:

● wyroby gotowe – wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, m.in. zakończone roboty, w tym także budowlane.

● materiały (surowce) podstawowe – w procesie produkcji stają się główną substancją gotowego wyrobu.

Ważne!

Przedsiębiorcy prowadzący księgę przychodów i rozchodów według tzw. metody memoriałowej ewidencjonują koszty na zasadach zbliżonych do ksiąg rachunkowych, tj. z podziałem na koszty bezpośrednie i pośrednie