Przy zbyciu nieruchomości można uwzględnić koszty uzyskania przychodów. Według Ministerstwa Finansów kosztem podatkowym nie jest opłata planistyczna. Eksperci nie zgadzają się z resortem i wnioskują o ogólną interpretację podatkową.
Podatnik sprzedający nieruchomość, który musiał zapłacić opłatę planistyczną, nie uwzględni jej w kosztach uzyskania przychodów przy zbyciu nieruchomości. Chodzi o rozliczenie PIT.
– Opłatę planistyczną płacę po podpisaniu aktu notarialnego w związku ze sprzedażą nieruchomości. Przy obliczaniu podatku od sprzedaży nie mogę pomniejszyć przychodu o opłatę planistyczną. Jednym słowem, płacę podatek od opłaty – stwierdza w rozmowie z DGP pan Janusz.
Takie stanowisko prezentują urzędy skarbowe i Ministerstwo Finansów. Niezależni eksperci są podzieleni. Jedni twierdzą, że opłata planistyczna powinna być zaliczana do kosztów przy zbyciu nieruchomości. Inni, że nie. Oznacza to, że minister finansów powinien wydać interpretację ogólną w tym zakresie, żeby rozwiać wątpliwości.
Stanowisko resortu
W przesłanej DGP odpowiedzi Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje w dacie zawarcia umowy. W tej samej dacie powstaje też obowiązek podatkowy. Na ten moment określa się wysokość przychodu, jak też kosztów odpłatnego zbycia.
Tymczasem – jak wskazuje MF – należność z tytułu opłaty planistycznej może powstać wyłącznie po dacie uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Na dzień uzyskania przychodu opłata nie jest jeszcze należna ani wymagalna.
– Odpłatne zbycie nieruchomości nie daje automatycznie podstaw do poboru opłaty planistycznej. Uiszczona przez podatnika opłata planistyczna na rzecz gminy nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia – podkreśla Magdalena Kobos z Ministerstwa Finansów.
Opłata w kosztach
Opłata planistyczna to rodzaj daniny publicznej pobieranej w związku ze wzrostem wartości konkretnej nieruchomości spowodowanym uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Jak wyjaśnia Mateusz Stańczyk, starszy konsultant w Accreo Taxand, opłata taka jest pobierana w związku ze sprzedażą nieruchomości i nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości danej nieruchomości.
W przypadku opłaty planistycznej nie powinno być wątpliwości, że jest to koszt bezpośrednio związany z przychodami otrzymanymi z tytułu sprzedaży nieruchomości.
– Opłata planistyczna nie została wprost wykluczona z kosztów uzyskania przychodów. W efekcie opłata taka powinna stanowić koszt – stwierdza Mateusz Stańczyk.
Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty poniesione w celu uzyskania lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o PIT. Według Pawła Banasika, doradcy podatkowego w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy, renta planistyczna ponoszona jest w związku ze sprzedażą nieruchomości, a więc jest ponoszona w celu osiągnięcia przychodów – może więc stanowić koszt uzyskania przychodów. Renta planistyczna nie została wymieniona w tzw. negatywnym katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów co dodatkowo potwierdza fakt, że może stanowić koszt podatkowy.
Regulacje w PIT
Pytanie, czy opłata planistyczna stanowi koszt podatkowy z tytułu zbycia nieruchomości dla osoby fizycznej, staje się aktualne, jeżeli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu PIT. Zdaniem Ewy Opalińskiej, doradcy podatkowego w kancelarii Gide Loyrette Nouel, może się zdarzyć, że sprzedaż jest dokonana po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, bądź też znajdzie zastosowanie zwolnienie z PIT, co powoduje, że koszty podatkowe zbycia nie są potrącane. Podobnie zbycie nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007 r. powoduje jej opodatkowanie na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2006 r., czyli 10-proc. PIT od przychodu bez uwzględnienia kosztów.
Jak podkreśla Ewa Opalińska, ustawa o PIT wskazuje, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Koszty związane ze zbyciem nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Trzymając się ścisłej wykładni przepisów, opłata planistyczna nie wpływa na zwiększenie wartości nieruchomości, lecz jest należna w związku ze wzrostem tej wartości.
– Skoro przepisy dotyczące ustalania dochodu od zbycia nieruchomości odsyłają wprost do konkretnych zasad ustalania kosztów, to ze względu na ścisłą wykładnię tych przepisów opłata planistyczna nie powinna być potrącona jako koszt – argumentuje Ewa Opalińska.
Potrzeba interpretacji
Od 2007 roku koszty przy zbyciu nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.
Jak wskazuje Tomasz Socha, menedżer w Ernst & Young, wobec wcześniejszego braku uregulowania odpłatnego zbycia w ustawie urzędy stały na stanowisku, że kosztami mogą być jedynie konieczne wydatki, aby transakcja doszła do skutku. Opłata planistyczna, z uwagi na swój charakter, nie warunkowała zawarcia transakcji sprzedaży oraz nie wpływała na jej ważność.
W obecnym stanie prawnym, mając na względzie intencję ustawodawcy opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości, a więc realnego przysporzenia po stronie podatnika, nakłady mające wpływ na jej wartość powinny stanowić koszt przy jej zbyciu. Tej konkluzji w przypadku renty planistycznej nie powinien zmienić fakt, iż jest ona pochodną zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym istnieją argumenty, by sądzić, że renta planistyczna spełnia przesłanki zaliczenia jej w koszty.
– Z uwagi na wątpliwości interpretacyjne dla zagwarantowania bezpieczeństwa podatnika należy zwrócić się z wnioskiem o interpretację do władz skarbowych w tym zakresie – radzi Tomasz Socha.
