Osoby fizyczne osiągające dochody z najmu mogą płacić podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub – po zsumowaniu ich z innymi dochodami – na podstawie skali tabeli podatkowej.

Wybór formy opodatkowania

Prowadzący najem na większą skalę mogą go rozliczać jak działalność gospodarczą, pod warunkiem że świadczenie usług wpiszą do ewidencji działalności gospodarczej. Podatnicy mogą wówczas płacić podatek w stałej wysokości 19 proc.

O wyborze konkretnej formy rozliczeń decydować powinien przede wszystkim rachunek. Tylko na pierwszy rzut oka najkorzystniejszym wariantem jest 8,5-proc. ryczałt. Przy przychodach przekraczających równowartość 4 tys. euro oraz przy wysokich kosztach najmu lepszym rozwiązaniem będzie podatek według skali.

Podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ma wiele zalet, bo poza niską stawką nie pozbawia np. prawa do rocznego rozliczenia z małżonkiem i umożliwia korzystanie z ulg osobom rozliczającym działalność gospodarczą w formie podatku 19-procentowego. Natomiast jego wadą jest brak możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty, np. z tytułu remontów, a w wynajmowane lokale trzeba sporo inwestować. Wówczas korzystniejsze może być opodatkowanie na zasadach ogólnych.

Ważne!

Podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie pozbawia prawa do rocznego rozliczania z małżonkiem

Często z najmem lokali, zwłaszcza użytkowych, wiążą się spore koszty, które na podstawie umowy zawartej między wynajmującym a najemcą obciążają właściciela lokalu, czyli podatnika uzyskującego przychód albo dochód z najmu. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wcale nie musi być wówczas lepszą formą opodatkowania od podatku ustalanego według skali podatkowej.

Trzeba zawiadomić naczelnika

By skorzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, podatnik rozpoczynający uzyskiwanie przychodów z najmu w trakcie roku musi do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia osiągania przychodów, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu, zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego. Zgodnie z art. 9 ustawy o podatku ryczałtowym, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy składa naczelnikowi urzędu właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika.

Niedotrzymanie terminu powoduje, że podatnik musi do końca roku rozliczać najem na zasadach ogólnych. Dopiero w kolejnym roku skorzysta z ryczałtu, gdy oświadczenie złoży do 20 stycznia.

Podatnik, który złoży oświadczenie o wyborze ryczałtu do opodatkowania przychodów z najmu w związku z rozpoczęciem ich uzyskiwania w trakcie roku, ma prawo do płacenia ryczałtu w wysokości 8,5 proc. od przychodu do równowartości 4 tys. euro. Taki sam limit przysługuje osobom, które osiągają przychody przez cały rok, jak i podatnikom, którzy najem rozpoczną np. dopiero w grudniu roku podatkowego. Od pozostałej części przychodu zaś płacą ryczałt w wysokości 20 proc. przychodu.

Za każdy miesiąc z przychodem

Ryczałt płatny jest za każdy miesiąc, w którym podatnik uzyskał przychód z najmu, w terminie do 20 dnia miesiąca następnego, np. ryczałt od przychodu z najmu uzyskanego w maju powinien być zapłacony do 20 czerwca.

Podatnicy, którzy rozpoczynają uzyskiwanie przychodów z najmu po 20 stycznia, nie mogą już w tym roku skorzystać z kwartalnego systemu płacenia ryczałtu; dla pisemnego zawiadomienia o wyborze takiej formy jest obligatoryjny termin 20 stycznia roku podatkowego.

Po upływie roku do 31 stycznia roku następnego osoby uzyskujące przychody rozliczane ryczałtowo muszą wypełnić i złożyć w urzędzie skarbowym roczną deklarację podatkową PIT-28.

Podatek według skali

Aby nie rozliczać najmu ryczałtowo, nie trzeba składać oświadczeń w urzędzie skarbowym. Począwszy od miesiąca, w którym dochód z najmu (czyli przychód pomniejszony o koszt jego uzyskania) przekroczy kwotę wolną od podatku, podatnik powinien płacić co miesiąc zaliczki na podatek. Nie musi prowadzić żadnej księgi lub ewidencji oraz składać miesięcznych deklaracji.

Dla celów rozliczenia rocznego dochód z najmu jest doliczany do innych dochodów opodatkowanych według skali tabeli podatkowej, a więc z pracy, emerytury, umów cywilnoprawnych itd. Rozliczenia podatnik dokonuje w ramach rocznego zeznania PIT-36.