Przychody z najmu stanowią samoistne źródło przychodów, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dochodem z tego źródła - stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o PIT - jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tejże ustawy.
Kosztami uzyskania przychodów z najmu tzw. prywatnego (tj. wykonywanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą) budynków, lokali stanowiących odrębną własność bądź lokali, w stosunku do których przysługuje podatnikowi spółdzielcze prawo, będą w szczególności: koszty obsługi prawnej (pośrednik, notariusz, rzeczoznawca), koszty ekspoloatacji (woda, energia elektryczna, gaz, wywóz nieczystości, inne), koszty administracji, podatek od nieruchomości, dobrowolne ubezpieczenie budynku bądź lokalu, wydatki na remonty, wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu, odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego budynku czy lokalu, inne wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z najmem.
Wydatki na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego pod warunkiem, że z umowy najmu wynika, że to on zobowiązany jest do ich ponoszenia.
Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych (budynków, lokali) oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a - 22o, z uwzględnieniem art. 23 ustawy o PIT.
Wydatki poniesione na nabycie wyposażenia, tj. mebli, sprzętu AGD i RTV itp. wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne. Zgodnie z art. 22d ustawy o PIT podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wymienionych składników majątku, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3,5 tys. zł. Wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.
W odniesieniu do wydatków remontowych należy mieć na uwadze art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy o PIT stanowiący, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o PIT powiększają wartość początkową środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.
Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3,5 tys. zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
(EM)
PODSTAWA PRAWNA
■ Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).