Opodatkowanie najmu mieszkania może mieć kilka form. Wszystko będzie zależało od wyboru formy opodatkowania oraz od sposobu uzyskiwania dochodów z najmu - w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub poza nią. Jeśli wynajmujący nie zdecyduje się na wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu poza działalnością ze stawkami 8,5 lub 20 proc., będzie musiał płacić od uzyskiwanych z tego tytułu dochodów podatek dochodowy od osób fizycznych według zasad ogólnych ze stawkami 19, 30 i 40 proc.
Najem może mieć różne oblicza. Może być prowadzony w ramach działalności gospodarczej lub poza nią. Dochody osiągane przez podatników z tytułu najmu, gdy nie wiąże się on z działalnością gospodarczą, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT), chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
WAŻNE
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz
Źródło przychodów
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT źródłem przychodów są m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Trzeba jednak podkreślić, że dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT objęty został tylko taki najem, który nie stanowi działalności gospodarczej wynajmującego. Na ten aspekt zwrócił uwagę NSA w wyroku z 26 września 2000 r. (sygn. akt III SA 2002/99; niepublikowany). Oznacza to - jak wyjaśnił NSA w wyroku z 16 czerwca 1999 r. (sygn. akt SA/Sz 1124/98; niepublikowany) - że najem i dzierżawa, będące zasadniczo źródłem czerpania pożytków z prawa do rzeczy na podstawie stosunku cywilnoprawnego w pewnych sytuacjach mogą być formą prowadzenia działalności gospodarczej.
Skoro wiemy już, co jest źródłem przychodów, wyjaśnijmy, czym jest przychód. Przychodami są co do zasady otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Zatem przychód z najmu powstaje w momencie faktycznego otrzymania (postawienia do dyspozycji) przez najemcę zapłaty. Oznacza to, że w przypadku braku zapłaty czynszu przychód po stronie wynajmującego nie powstanie. Przychodem z najmu jest tylko rzeczywisty przychód wynajmującego, czyli wartość uzyskanego przez niego faktycznego przysporzenia majątkowego.
LIMITY RYCZAŁTU DLA NAJMU
- 2004 rok - 18 274 zł (1 euro = 4,5685 zł)
- 2005 rok - 17 514,80 zł (1 euro = 4,3787 zł)
- 2006 rok - 15 666,40 zł (1 euro = 3,9166 zł)
- 2007 rok - 15 934 zł (1 euro = 3,9835 zł)
Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 11 ustawy o PIT, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Z drugiej strony warto jednak pamiętać, że NSA wyjaśnił m.in. w wyroku z 10 stycznia 2001 r. (sygn. akt SA/Sz 1911/99; niepublikowany), że wartość zobowiązań pokrytych za wynajmującego przez najemcę stanowi przychód z tytułu wynajmu. Takich orzeczeń można oczywiście wskazać więcej.
Wybór opodatkowania
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. W art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT wśród źródeł przychodów wymienione zostały pozarolnicza działalność gospodarcza oraz najem (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą). Oznacza to, że wynajem składników majątkowych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą, stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. W konsekwencji wynajem takich składników majątkowych przez osobę fizyczną nie wiąże się z koniecznością rejestracji pozarolniczej działalności gospodarczej.
Dochody osiągane przez podatników z najmu (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (o tym więcej w następnej części opracowania).
Jeśli podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej osiąga dochody z najmu i nie wybierze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako formy rozliczeń z fiskusem, będzie miał obowiązek opłacania podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Podatek będzie trzeba płacić według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 19, 30 i 40 proc. Istnieje jeszcze jedna możliwość, ale dotyczy ona tylko podatników zajmujących się najmem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeśli najem jest jednym z przychodów firmy, podatnik ma możliwość wybory liniowej, 19-proc. stawki PIT. Nie ma natomiast możliwości opodatkowania stawką liniową PIT najmu jako odrębnego źródła.
PRZYKŁAD
MOMENT POWSTANIA PRZYCHODU Z NAJMU
Podatnik na podstawie zawartej umowy darowizny otrzymał od babci udział we własności nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne, które były wynajmowane. Z chwilą stania się współwłaścicielem nieruchomości podatnik zaczął uzyskiwać przychody z najmu lokali na podstawie umów zawartych przez darczyńcę. Na dzień przeniesienia własności poszczególne lokale mieszkalne obciążone były zaległościami czynszowymi przypadającymi na rzecz wynajmującego. Czy opłaty ponoszone przez najemców na rzecz podatnika stanowią przychód podatnika, czy przychód wynajmującego, tj. osoby, która zawarła umowy najmu?
Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, a wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa. Prawne konsekwencje przelewu wierzytelności polegają więc na tym, że prawa przysługujące zbywającemu przechodzą na nabywcę wierzytelności. W konsekwencji przychodem z tytułu najmu są faktycznie otrzymane przez podatnika lub postawione do jego dyspozycji pieniądze, a podatnik zobowiązany jest do uiszczenia należnego podatku dochodowego jako osoba, która faktycznie uzyskuje powyższy przychód.
W przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku niezwiązane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.
Zatem zaległe opłaty czynszowe ponoszone przez najemców na rzecz podatnika stanowią jego przychód.
Ryczałt popularniejszy
Jak już wspomniałam, osoby osiągające dochody z najmu mają możliwość wyboru jako formy opodatkowania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wybierając ryczałt, trzeba pamiętać, że w takiej sytuacji nie będzie istniała możliwość uwzględnienia w rozliczeniach podatkowych kosztów uzyskania przychodów. Mimo to podatnicy osiągający dochody wyłącznie z najmu częściej decydują się właśnie na wybór ryczałtu. Być może wynika to z korzystniejszych, bo niższych stawek podatkowych.
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych:
- z pozarolniczej działalności gospodarczej, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych,
- z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przychody osób fizycznych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są osiągane przez osoby prowadzące działalność gospodarczą, a umowa nie jest zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się przepisy ustawy o PIT.
Zawiadomienie fiskusa
Aby móc opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu, konieczne jest powiadomienie o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego. W tym celu należy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - oświadczenie takie powinien złożyć do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stawki ryczałtu dla najmu wynoszą:
- 8,5 proc. - przychodów osiąganych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze do kwoty przychodu stanowiącej równowartość 4 tys. euro,
- 20 proc. - przychodów osiąganych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze od nadwyżki przychodu ponad kwotę stanowiącą równowartość 4 tys. euro.
WAŻNE
Podstawę opodatkowania ryczałtem najmu stanowi przychód bez pomniejszania o koszty uzyskania przychodów
W konsekwencji podatnicy od najmu mieszkań płacą podatek według stawki 8,5 proc. do momentu, gdy ich przychód nie przekroczy 4 tys. euro. Powyżej tej kwoty płaci się podatek według stawki 20 proc. Zasady przeliczania limitu są takie same jak dla ryczałtu przy działalności gospodarczej. Kwoty wyrażone w euro przelicza się na walutę polską według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Kurs euro z 1 października 2007 r. wyniósł 3,7680 zł. A zatem limit dla ryczałtu wyniesie w 2008 roku 15 072 zł (4000 x 3,7680 = 15 072). W roku 2007 jest to 15 934 zł. Limit ten zatem od przyszłego roku będzie mniejszy o 862 zł.
JAK WYLICZYĆ LIMITY DLA RYCZAŁTU
Limit w euro x kurs średni euro z 1 października = limit w złotych
4000 euro x 3,7680 zł = 15 072 zł
Rozliczenie najmu
Podatnicy ryczałtu są zobowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie złożenia zeznania. Podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie złożenia zeznania. Podatnicy, którzy wybrali opłacanie ryczałtu co kwartał, są obowiązani do dnia 20 stycznia roku podatkowego zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej, nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania lub nie zawiadomił naczelnika urzędu skarbowego o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał, uważa się, że nadal opłaca ryczałt w ten sposób.
Wypełnienie zeznania
Podatnicy osiągający przychody z najmu i opłacający ryczałt są zobowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie według ustalonego wzoru o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - w terminie do 31 stycznia następnego roku. Zatem zeznanie podatkowe za 2007 rok trzeba złożyć najpóźniej 31 stycznia 2008 r.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynikający z zeznania jest podatkiem należnym za dany rok podatkowy, chyba że naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję, w której określi inną wysokość podatku. W razie niezłożenia zeznania o wysokości osiągniętego przychodu, dokonanych odliczeniach i kwocie należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję określającą wysokość zobowiązania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Najem w firmie
W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo najem lub dzierżawa jest przedmiotem tej działalności, to wówczas wynajmowanie jest traktowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Przychody uzyskiwane należy zaewidencjonować w podatkowej księdze przychodów i rozchodów jako przychód z działalności gospodarczej.
W przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej podatnik również ma możliwość wyboru formy opodatkowania pomiędzy zasadami ogólnymi wynikającymi z ustawy o PIT a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jednak dotyczy to tylko takich umów, które zawierane są poza prowadzoną przez nich pozarolniczą działalnością gospodarczą.
Zatem podatnicy uzyskujący dochody z najmu tylko w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej mogą płacić podatek z tego tytułu albo według skali podatkowej ze stawkami 19, 30 i 40 proc. albo według 19-proc. stawki liniowej PIT, jeśli taką wybrali do stosowania w rozliczeniach z fiskusem.
Koszty do uwzględnienia
Od 1 stycznia 2007 r. doprecyzowano w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych definicję kosztów uzyskania przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu. Pojęcie wszelkie koszty, użyte w cytowanym przepisie, jest pojęciem szerokim. Obejmuje wszelkie wydatki ponoszone przy prowadzeniu działalności gospodarczej pod warunkiem, że pomiędzy tymi wydatkami a przychodem zachodzi związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesione wydatki mają wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.
Zasady te dotyczą także uwzględniania poniesionych wydatków w przypadku najmu mieszkania jako kosztów podatkowych. Podobnie jak przy innych wydatkach, które mają stanowić koszt podatkowy między poniesionym wydatkiem a osiąganym przychodem, musi istnieć swoisty związek przyczynowo-skutkowy. Dokładnie chodzi o to, aby poniesione nakłady miały bezpośredni lub chociaż pośredni wpływ na uzyskanie przychodów podatników lub zabezpieczały źródła przychodów. Zatem o zaliczeniu w poczet kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z wynajmowaniem mieszkania (które nie zostały ujęte w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów zawartym w art. 23 ustawy o PIT) decyduje przede wszystkim ich związek z uzyskanym przychodem - ustalenie, czy poniesiony wydatek przyczynił się lub mógł się przyczynić do osiągnięcia przychodu.
PRZYKŁAD
PODATEK OD WYNAJMU POWIERZCHNI POD REKLAMĘ
Wspólnota mieszkaniowa podnajmuje ścianę swojego budynku pod reklamę i z tego tytułu uzyskuje dochód. Czy jeśli wspólnota mieszkaniowa podnajmuje ścianę swojego budynku pod reklamę musi zapłacić od uzyskanej kwoty podatek dochodowy?
Wspólnoty mieszkaniowe stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Zaś z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.).
Od 1 stycznia 2007 r. wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.
Opodatkowaniu podlegać będą dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników. Działalnością taką jest np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej, oraz odsetki stanowiące przychody, które nie są związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.
Rozważając przy umowie najmu, co kosztem podatkowym być może, a co nie, warto podeprzeć się orzecznictwem sądowym, które wskazuje na konkretne przykłady ponoszonych wydatków związanych z najmem i uwzględniania ich w kosztach.
NSA w wyroku z 21 marca 2001 r. (sygn. akt I SA/Gd 2310/98; niepublikowany) wyjaśnił, że naprawa izolacji budynku należy do tego rodzaju czynności, od których zależy stan techniczny całego wynajmowanego budynku. Koszt ich nie może zatem obciążać zgodnie z umową najemcy, bowiem nie jest związany z bieżącą konserwacją i nie dotyczy bieżących napraw pomieszczeń. W takiej sytuacji skoro podatnik prace izolacyjne wykonywał w trakcie trwania umowy najmu, to wydatek z nimi związany jest kosztem uzyskania przychodów z najmu.
W innym wyroku sąd wyjaśnił, jakie zasady można stosować przy przerzucaniu kosztów na najemcę. Zdaniem NSA organy podatkowe zbyt arbitralnie potraktowały wydatek poczyniony przez podatniczkę na zakup narzędzi, które służyły skarżącej do utrzymania wynajmowanej nieruchomości w odpowiednim stanie. Sąd uznał też, że należy zgodzić się ze skarżącą, że wycinanie krzewów i gałęzi drzew należy do uprawnień właścicielskich. Uprawnienia podmiotów podatkowych do odliczania kosztów od przychodów nie mogą być przenoszone w drodze umów cywilnych na inne podmioty. A zatem są pewne granice przerzucania kosztów na najemców - wyrok z 13 listopada 1997 r. (sygn. akt I SA/Ka 694/96; niepublikowany).
O kosztach związanych z najmem wypowiadały się także organy podatkowe w wydawanych interpretacjach. Przykładowo Izba Skarbowa w Gdańsku w piśmie z 23 maja 2006 r. (nr BI/4117-0017/06) wyjaśniła, że wydatki związane z najmem i użytkowaniem lokalu mieszkalnego, jeśli nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, stanowią wydatki o charakterze osobistym (wynajęte mieszkanie służy zaspokojeniu podstawowych potrzeb życiowych), których nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów.
Organy podatkowe, często zajmują się również kwestią tego, czy różnego rodzaju opłaty, np. podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie, wpłaty na fundusz remontowy stanowią koszty uzyskania przychodu z najmu. W jednej z nowszych interpretacji na ten temat (z 27 kwietnia 2007 r., nr 1439/df/i-789/07/AK) wyjaśniono, że jeżeli z zawartej umowy wynika, że podatnik będzie ponosić koszty podatku od nieruchomości, opłacać wieczyste użytkowanie gruntu, wpłacać na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej oraz ponosić koszty związane z remontem i naprawami lokalu mieszkalnego, to wszystkie te wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu przy ustalaniu dochodów z najmu w momencie ich poniesienia.
Z kolei odpowiadając na pytanie, czy należy zaliczyć do przychodów z tytułu najmu opłaty eksploatacyjne i administracyjne (woda zimna i ciepła, ścieki, elektryczność) ponoszone przez najemcę, jeden z urzędów wyjaśnił, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty za wodę, ścieki, energię), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczenia w naturze i inne nieodpłatne świadczenia, o których mowa w ustawie o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego (interpretacja nr US.1431/DGI/412/6/2/07/MP).
Osoby małoletnie
Na zakończenie warto jeszcze przyjrzeć się kwestii opodatkowania mieszkań stanowiących własność osób małoletnich, a wynajmowanych w ich imieniu przez opiekunów prawnych (np. dziadków). Otóż z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że dochody małoletnich dzieci własnych i przysposobionych, z wyjątkiem dochodów z ich pracy, stypendiów oraz dochodów z przedmiotów oddanych im do swobodnego użytku, dolicza się do dochodów rodziców lub dochodów osób, o których mowa w art. 4 ust. 4 (osoby samotnie wychowujące dzieci), chyba że rodzicom nie przysługuje prawo pobierania pożytków ze źródeł przychodów dzieci.
Należy zwrócić uwagę, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy zawierający regułę zaliczania dochodów dzieci do dochodów rodziców lub osób samotnie je wychowujących odnosi się wyłącznie do dochodów małoletnich dzieci własnych lub przysposobionych.
Oznacza to, że dziecko poddane opiece prawnej nie jest dzieckiem własnym ani przysposobionym opiekuna, dlatego też opiekun nie może rozliczyć dochodów małoletniego dziecka, nad którym sprawuje opiekę. Opiekun prawny to osoba sprawująca nad małoletnim opiekę w rozumieniu przepisów prawa rodzinnego. W myśl przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego opiekę ustanawia sąd opiekuńczy. Jeśli więc dziecko to uzyskało dochody, które w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegają opodatkowaniu tym podatkiem, w takiej sytuacji będzie ono musiało złożyć zeznanie podatkowe. Zeznanie takie wypełniają i podpisują w imieniu dziecka opiekunowie prawni.
Dlatego dochód małoletniego uzyskany z najmu należy wykazać na imię i nazwisko dziecka w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym. Zeznanie wypełnia i podpisuje w imieniu dziecka opiekun prawny.
Obowiązek opłacenia zaliczek od dochodu z najmu i składania deklaracji podatkowych na imię i nazwisko małoletniego dziecka również spoczywa na jego opiekunie prawnym.
PRZYKŁAD
ROZLICZANIE WYDATKÓW PRZY NAJMIE
Podatnik osiąga dochody z najmu mieszkania. Jednocześnie ponosi cyklicznie stałe koszty związane ze źródłem przychodów. Czy podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie, wpłaty na fundusz remontowy stanowią koszty uzyskania przychodu z najmu?
Opodatkowaniu PIT podlega dochód, czyli nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT. Ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem że podatnik wykaże, że zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów. O tym, czy poniesione przez podatnika wydatki będą stanowić koszt uzyskania przychodu, w dużej mierze decyduje treść umowy najmu lokalu precyzująca wzajemne obowiązki w zakresie pokrywania tych kosztów. Jeżeli z zawartej przez podatnika umowy wynika, że będzie sam ponosić koszty podatku od nieruchomości, opłacać wieczyste użytkowanie gruntu, wpłacać na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej oraz ponosić koszty związane z remontem i naprawami lokalu mieszkalnego, to wszystkie te wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu przy ustalaniu dochodów z najmu w momencie ich poniesienia.
PRZYKŁAD
BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z MIESZKANIA
Podatnik 15 marca 2007 r. wykupił mieszkanie służbowe, które następnie wynajął na czas określony osobie w nim zamieszkałej bez tytułu prawnego. W kwietniu przesłał dwa egzemplarze umowy najmu listem poleconym na adres tej osoby za potwierdzeniem odbioru. Nie otrzymał jednak umowy podpisanej przez tę osobę. Najemca zajmuje nadal mieszkanie i na wskazane w umowie konto bankowe przesyła pieniądze. Podatnik wnosi wszelkie opłaty z tytułu eksploatacji mieszkania do wspólnoty mieszkaniowej. Czy mimo niepodpisania umowy najmu przez osobę faktycznie zamieszkałą w mieszkaniu podatnika, przez okres jej bezumownego tam zamieszkania, otrzymane pieniądze za najem można traktować jako przychód z najmu i przed jego opodatkowaniem odjąć poniesione koszty eksploatacji mieszkania?
Przepisy kodeksu cywilnego pozwalają na zawarcie umowy najmu bez zachowania formy pisemnej, a jeżeli chodzi o czynsz, to może być on określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Podatnicy osiągający dochody z najmu są zobowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy. Obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku w 2007 roku 3013,37 zł. Zaliczki za okres od stycznia do listopada uiszcza się w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień w wysokości należnej za listopad, uiszcza się w terminie do 20 grudnia.
Kosztami uzyskania przychodu z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT. Zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane ze źródłem przychodu. Aby wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu.
W przypadku najmu kosztami są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu. W konsekwencji podatnikowi przysługuje prawo zaliczenia do kosztów podatkowych z najmu opłat związanych z eksploatacją mieszkania, wniesionych przez niego do wspólnoty mieszkaniowej.
EWA MATYSZEWSKA
PODSTAWA PRAWNA
■ Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).
■ Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).
