Kto z powodu pandemii płaci przez najbliższe miesiące niższą kwotę za wynajem, nie zapłaci podatku od zaoszczędzonych w ten sposób pieniędzy – potwierdziło biuro prasowe Ministerstwa Finansów w odpowiedzi na pytanie DGP.
Reklama
Resort zastrzegł jednak, że każdą obniżkę czynszu najmu należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności sprawy.
Odpowiedź MF powinna uspokoić najemców, którzy obawiali się, że w związku z obniżką czynszu będą musieli zapłacić podatek z tytułu nieodpłatnych lub tylko częściowo odpłatnych świadczeń.

Reklama

Mniej do zapłaty…

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 15ze specustawy z 31 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 568) czasowo wygasły wzajemne zobowiązania stron umów najmu w obiektach wielkopowierzchniowych (powyżej 2 tys. m sześc. powierzchni).
Ciągle więc obowiązują umowy najmu dotyczące lokali o mniejszej powierzchni. Ich najemcy również odczuwają skutki koronawirusa. Wielu wynajmujących zgodziło się więc na czasową obniżkę czynszu. Zdarza się, że przez najbliższe miesiące najemca będzie płacił zaledwie symboliczną złotówkę.
Część z nich obawiała się, że w związku z tym fiskus dopatrzy się u nich przychodu. Słowem uzna, że skoro zostaje im w kieszeni więcej pieniędzy, to mają przysporzenie. Powinni więc zapłacić podatek od tego, co zaoszczędzą na porozumieniu z wynajmującym.
Obawy te rozwiewa odpowiedź MF na pytanie naszej redakcji.

…a co z przychodem

Zasadniczo wynajmujący i najemca mogą zgodzić się na dowolną wysokość czynszu, w tym także na jego obniżkę. Tak wynika z kodeksowej zasady swobody umów.
Obniżka powinna jednak wynikać z warunków rynkowych, np. okolica, w której położony jest lokal, stała się niebezpieczna, albo znacząco pogorszył się stan techniczny nieruchomości.
Czasem jednak za obniżką czynszu kryje się wyłącznie chęć zaoszczędzenia na podatku. Wynajmujący wykaże w ten sposób mniejszy przychód, a w konsekwencji zapłaci mniej podatku (bo np. resztę kwoty otrzyma do ręki).
Problemy z fiskusem może mieć wtedy jednak najemca. Zgodnie z art. 11 ustawy o PIT przychodem podlegającym opodatkowaniu jest również wartość świadczeń otrzymanych w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Zapłata symbolicznego czynszu może być uznana za przychód z częściowo odpłatnych świadczeń. Jest nim różnica między ceną rynkową a odpłatnością ponoszoną przez podatnika (zgodnie z art. 11 ust. 2b ustawy o PIT).

Trzeba uzasadnić

– Obniżka czynszu w sytuacji częściowego albo zupełnego spadku obrotów najemcy wywołanego epidemią COVID-19 nie może być uznana za cokolwiek dziwnego. Strony chcą w ten sposób zachować dotychczasową umowę i powrócić do normalnych warunków współpracy, gdy kryzys minie – zauważa Jarosław Ziółkowski, doradca podatkowy w Independent Tax Advisers.
Podobnie uważa Piotr Chojnacki, doradca podatkowy w TA&TPT. – Uzasadnione przypadki obniżania czynszu nie powinny prowadzić do powstania przychodu podatkowego z tytułu nieodpłatnych czy częściowo odpłatnych świadczeń – mówi.
Dodaje, że przy ocenie, czy obniżka wysokości czynszu lokalu stanowi przychód najemcy, istotne jest, czy leży ona w interesie tylko jednej czy obu stron.
– Uważam, że spadek obrotów najemcy lokalu w okresie epidemii może być okolicznością uzasadniającą tymczasową obniżkę czynszu i będzie ona w interesie obu stron. Najemcy ułatwi przetrwanie trudnego okresu, a wynajmującemu pozwoli zabezpieczyć się przed definitywną utratą klienta – komentuje Piotr Chojnacki.
Jarosław Ziółkowski przestrzega tylko, że gdy epidemia się skończy, skarbówka może rozpocząć kontrole i zbadać, czy obniżki czynszu były naprawdę uzasadnione kiepską sytuacją gospodarczą spowodowaną przez koronawirusa, czy chodziło wyłącznie o oszczędności podatkowe.
– Dlatego ważne jest, aby odpowiednio udokumentować rabat, np. przez spisanie aneksu do umowy, w którym znajdzie się uzasadnienie czasowej obniżki – radzi Jarosław Ziółkowski.

Gdy dla wszystkich

Problemu w ogóle nie będzie, gdy czasowa obniżka czynszu wynika z uchwały rady miasta, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej (dotyczy np. najemców mieszkań zakładowych). Są to bowiem akty o charakterze generalno-abstrakcyjnym i mają one zastosowanie do wszystkich osób spełniających określone w nich warunki. Nie ma w nich mowy o zindywidualizowanych świadczeniach, a tym samym o powstaniu przychodu, co niejednokrotnie potwierdzało już Ministerstwo Finansów.
Odpowiedź MF na pytanie DGP
Obniżenie przez wynajmującego czynszu płaconego przez najemcę w kontekście ewentualnego powstania przychodu w podatku dochodowym z tytułu świadczeń częściowo odpłatnych należy rozpatrywać indywidualnie, uwzględniając wszystkie okoliczności, które uzasadniają taką obniżkę. Tylko bowiem w takim przypadku jest możliwe stwierdzenie, czy wysokość nowego, niższego czynszu odbiega od warunków rynkowych bez uzasadnionej przyczyny. Nie można jednak wykluczyć, że przesłanką racjonalnie uzasadniającą obniżenie czynszu najmu może być ogłoszony przez ministra zdrowia stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem COVID-19. Utrzymywanie wysokości czynszu na dotychczasowym poziomie w stanie epidemii może bowiem skutkować wypowiedzeniem przez najemcę umowy najmu. W takim przypadku może się zdarzyć, że lokal w ogóle nie będzie wynajmowany, ponieważ wynajmujący nie będzie mógł znaleźć innego najemcy albo nowy najemca nie wyrazi zgody na opłaty w dotychczasowej wysokości. Taka sytuacja może wymusić na wynajmującym obniżenie czynszu do wysokości uwzględniającej stan epidemii. Można zatem przyjąć, iż w takim przypadku nie powstanie przychód podatkowy z tytułu świadczeń częściowo odpłatnych.