Posiadamy budynek w Niemczech, wcześniej mieliśmy tam biuro i magazyn. Teraz zaprzestaliśmy działalności, przy czym nie chcemy sprzedawać tej nieruchomości, lecz ją wynająć. Jak go pokazywać w księgach.
Budynki, które są użytkowane na potrzeby operacyjne jednostki, muszą być ujmowane w księgach rachunkowych jako środki trwałe zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości (dalej: u.r.). Są nimi oczywiście pod warunkiem, iż są kompletne, zdatne do użytku i jednostka planuje wykorzystywać je w ramach podstawowej działalności przez okres powyżej 12 miesięcy.
Natomiast zgodnie z art. 3 ust 1 pkt 17 u.r. jako inwestycje rozumie się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych, wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są przez nią posiadane w celu osiągnięcia tych korzyści.
W tym wypadku budynek spełnia kryteria ujęcia go jako nieruchomość inwestycyjna, ponieważ wynajem nie jest podstawową działalnością jednostki.
Od 2009 r. nie ma znaczenia, iż poprzednio budynek był środkiem trwałym – do inwestycji należy kwalifikować także te aktywa, które poprzednio służyły głównym zadaniom podmiotu, a teraz zmieniło się ich przeznaczenie i sposób wykorzystywania. Przyczyną zmiany kwalifikacji może też być zmiana profilu działalności. Jeśli zatem budynek biurowo-magazynowy obecnie jest używany na potrzeby inne niż operacyjne, to należy go przeklasyfikować do nieruchomości inwestycyjnych (przekwalifikowanie następuje w dotychczasowej wartości), ale potem należy dokonać wyceny zgodnie z przyjętym modelem. Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a u.r. nieruchomości inwestycyjne (wszystkie w jednostce) mogą być wyceniane albo wg modelu wartości godziwej, albo tak jak środki trwałe.
Jeśli jednostka zdecyduje się na wycenę wg wartości godziwej, dokonuje jej, co roku księgując:
a) Wzrost wartości
  • Wn Inwestycje w nieruchomości
  • Ma Pozostałe przychody operacyjne
b) Spadek wartości
  • Wn Pozostałe koszty operacyjne
  • Ma Inwestycje w nieruchomości
Wyceniając wg wartości godziwej, nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. W tym wypadku przenosząc ze środków trwałych, należy ująć zmianę wartości godziwej, jak wyżej. Zaznaczyć trzeba, iż wycena ta jest tylko w rachunkowości – podatkowo jest to nadal środek trwały. [przykład 1]
przykład 1
Przekwalifikowanie
Spółka posiadała budynek o wartości początkowej 600 000 zł i dotychczasowym umorzeniu 122 000 zł. Z dniem 30 września przekwalifikowała go do nieruchomości inwestycyjnych. W listopadzie przeprowadzono prace remontowo-konserwacyjne o wartości 50 000 zł. Na koniec 2018 r. na podstawie operatu biegłego wartość budynku ustalono na 620 000 zł.
SP (Wn) Środki trwałe 600 000 zł
SP (Ma) Umorzenie środków trwałych 122 000 zł
1. PK przekwalifikowanie środka trwałego do nieruchomości:
  • Wn Nieruchomości inwestycyjne 478 000 zł,
  • Wn Umorzenie środków trwałych 122 000 zł,
  • Ma Środki trwałe 600 000 zł.
2. Fa Koszty prac remontowo-kon serwacyjnych (problem VAT pomi nięto):
  • Wn Pozostałe koszty operacyjne 50 000 zł,
  • Ma Rozrachunki z dostawcami 50 000 zł.
3. PK Wycena na koniec 2018 r.:
  • Wn Nieruchomości inwestycyjne 142 000 zł,
  • Ma Pozostałe przychody operacyjne 142 000 zł. 
Drugim modelem jest wycena tak, jak środki trwałe. Wartość nieruchomości jest taka sama, jak na koniec jej używania jako środek trwały. Wtedy dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, a ponoszone nakłady należy kwalifikować zależnie od ich rodzaju jako ulepszenia środków trwałych lub jako koszty remontów, jeśli mają charakter odtworzeniowy. Wtedy nie ma ujmowania wyceny przez rzeczoznawcę. [przykład 2]
przykład 2
Podobnie jak środki trwałe
Spółka posiadała budynek o wartości początkowej 600 000 zł i dotychczasowym umorzeniu 122 000 zł. Z dniem 30 września przekwalifikowała go do nieruchomości inwestycyjnych, które wycenia się tak, jak środki trwałe. W listopadzie przeprowadzono prace remontowo-konserwacyjne o wartości 50 000 zł. A w grudniu prace ulepszeniowe 130 000 zł. Na koniec 2018 r. na podstawie operatu biegłego ustalono jego wartość na 620 000 zł. Wartość odpisów amortyzacyjnych za październik–grudzień to 14 000 zł.
SP (Wn) Środki trwałe 600 000 zł
SP (Ma) Umorzenie środków trwałych 122 000 zł
1. PK przekwalifikowanie środka trwałego do nieruchomości:
  • Wn Nieruchomości inwestycyjne 600 000 zł,
  • Wn Umorzenie środków trwałych 122 000 zł,
  • Ma Umorzenie nieruchomości inwestycyjnych 122 000 zł,
  • Ma Środki trwałe 600 000 zł.
2. Fa Koszty prac remontowo-konserwacyjnych (problem VAT pominięto):
  • Wn Pozostałe koszty operacyjne 50 000 zł,
  • Ma Rozrachunki z dostawcami 50 000 zł.
3. Koszty prac ulepszeniowych 130 000 zł:
  • Wn Nieruchomości inwestycyjne 130 000 zł,
  • Ma Pozostałe rozrachunki 130 000 zł,
  • PK naliczenie amortyzacji za paź dziernik–grudzień,
  • Wn Pozostałe koszty operacyjne – amortyzacja NI 14 000 zł
  • Ma Umorzenie nieruchomości inwestycyjnych 14 000 zł.
Nie księguje się wyceny rzeczoznawcy.
Przy obu modelach wyceny sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej jest też rozliczana przez pozostałe przychody i koszty operacyjne.
Podstawa prawna
Art. 3 ust 1 pkt. 15 i pkt 17, pkt 32 art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U z 2018 r. poz. 395 ze zm.).