Nie ma znaczenia, czy odrębna własność lokali została ustanowiona na rzecz tylko jednego właściciela, czy na dwóch lub więcej. W każdym takim przypadku można było zaoszczędzić na podatku od nieruchomości – wynika z wyroku NSA.
Reklama
Sprawa dotyczyła spółki będącej właścicielem działki, na której jest posadowiony budynek. Firma chciała ustanowić odrębną własność dwóch lub więcej lokali na własną rzecz.
Spór sprowadzał się do tego, czy takie wyodrębnienie powoduje powstanie współwłasności lokalu. Przed 2016 r. (tego okresu dotyczyła sprawa) dawało to możliwość znacznego zmniejszenia podatku od nieruchomości od budynku. Pozwalał na to art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Optymalizacja polegała na tym, że po wyodrębnieniu własności lokali każdy ze współwłaścicieli płacił podatek od całej powierzchni swojego lokalu oraz – tylko proporcjonalnie – od części wspólnej budynku. Wynosiło to znacznie mniej, niż gdyby opodatkować cały budynek.

Reklama
Spółka uważała, że do skorzystania z optymalizacji wystarczy wyodrębnienie lokalu na własną rzecz.
Innego zdania był prezydent Rzeszowa. Stwierdził, że w sytuacji, gdy cała nieruchomość, jak i wyodrębnione w niej lokale stanowią własność jednego podmiotu, nie można zastosować art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Nie jest bowiem spełniony warunek współwłasności.
Z organem zgodził się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie. Orzekł, że w takiej sytuacji nie dojdzie do powstania współwłasności.
WSA argumentował, że nieruchomość wspólna pojawia się dopiero z chwilą prawnego ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego. Gdy natomiast jest tylko jeden właściciel, to stosunek współwłasności nie powstaje, lecz wygasa.
WSA powołał się również na uzasadnienie do postanowienia Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2013 r. (sygn. akt II CSK 471/12), w którym SN wyjaśnił, że skupienie udziałów przez jedną osobę nie prowadzi do powstania współwłasności. Zgodnie z art. 195 kodeksu cywilnego powstaje ona, gdy własność jednej i tej samej rzeczy przysługuje równocześnie i wspólnie kilku podmiotom.
Innego zdania w tej sprawie był jednak Naczelny Sąd Administracyjny. Uznał, że współwłasność należy rozumieć inaczej niż w prawie cywilnym. Współwłasność nieruchomości wspólnych jest rodzajem współwłasności przymusowej. – Nie ma znaczenia, czy chodzi o jeden podmiot, który jest właścicielem całości i wyodrębnionych lokali, czy też odrębna własność przeszła na podmioty trzecie. W obu przypadkach zastosowanie ma art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – wyjaśniła sędzia Joanna Grzegorczyk-Drozda
Podobnie NSA orzekł w wyroku z 15 marca 2017 r. (sygn. akt II FSK 497/15).
WAŻNE
Od 1 stycznia 2016 r. ustawodawca zlikwidował możliwość takiej optymalizacji. Obecnie nawet jeśli właściciel wyodrębni lokale w budynku, to i tak musi zapłacić daninę od całej jego powierzchni użytkowej.
ORZECZNICTWO
Wyrok NSA z 20 lipca 2017 r., sygn. akt II FSK 1731/15