Rozliczenie najmu

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Wyższego podatku nie zapłacą też ci, którzy przejdą na zasady ogólne. Eksperci uważają, że fiskus nie zyska więc na nowelizacji przepisów, która ma ograniczyć możliwość stosowania zryczałtowanego 8,5-procentowego podatku. Próg ma wynosić 100 tys. zł rocznie (czyli 8333 zł miesięczne). Zmiana ma obowiązywać od 2019 r., przy czym pod uwagę będą brane przychody z 2018 r. Limit będzie się odnosił do przychodów singli, ale też małżonków.

Zmiany stawek

Niska, 8,5-procentowa stawka ryczałtu obowiązuje od 2010 r. Miała zachęcać podatników do ujawniania dochodów z najmu. Przed tą datą obowiązywały dwie stawki ryczałtu

– 8,5 proc. dla przychodów nieprzekraczających 4 tys. euro i 20 proc. dla wyższych. Dlatego też liczba nowych wynajmujących wybierających tę metodę opodatkowania była znacznie mniejsza (patrz ramka). Przykładowo w 2009 r. przyrost podatników rozliczających najem ryczałtem wynosił ponad 24 tys. osób, natomiast w 2010 r. – ponad 52,6 tys., a w 2011 r. – ok. 47,6 tys.

– Wprowadzenie limitu może więc przynieść odwrotny skutek niż zakładany – twierdzi Michał Grzybowski, partner i lider zespołu People Advisory Services w EY. Wyjaśnia, że zmiana ma na celu ograniczenie liczby korzystających z uproszczonego rozliczenia. – W konsekwencji część z tych osób, które przekroczą przychód w wysokości 100 tys. zł, może w ogóle przestać ujawniać dochody albo zacząć je zaniżać – twierdzi Grzybowski.

Zdaniem eksperta podatnicy, którzy zarabiają na najmie więcej niż przewidywany limit, mogą przejść np. na zasady ogólne albo działalność gospodarczą. – Ponieważ te metody pozwalają na odliczanie kosztów, w efekcie taki sposób rozliczenia z fiskusem może nawet oznaczać zapłacenie niższego podatku – twierdzi ekspert EY.

Małżonkowie w separacji

Również Joanna Narkiewicz-Tarłowska, dyrektor w dziale prawnopodatkowym firmy doradczej PwC, twierdzi, że wyższe podatki nie muszą oznaczać wyższych wpływów do budżetu. Dodaje, że zbyt wysoka stawka podatkowa czy zbyt niskie limity powodują przechodzenie do szarej strefy.

– Czy w tym konkretnym przypadku tak się stanie? Trudno powiedzieć – zastanawia się ekspertka. Dodaje, że proponowany limit jest dość wysoki. Większość wynajmujących takiej kwoty nie przekracza, chyba że wynajmuje kilka mieszkań albo są to luksusowe nieruchomości. – Niewykluczone, że tacy podatnicy będą poszukiwali sposobów na skorzystanie z preferencyjnej formy opodatkowania – twierdzi Joanna Narkiewicz-Tarłowska.

Przypomina, że zdarzają się przypadki, iż podatnicy potrafią się rozwieść czy podpisać intercyzę po to, by skorzystać z preferencji. Niesie to jednak dużo konsekwencji, więc ekspertka przestrzega przed takimi posunięciami. – Małżonkowie nie skorzystają np. wtedy ze wspólnego rozliczenia. Trzeba więc zawsze policzyć ewentualne zyski i straty – podkreśla.

Lepszy limit nieruchomości

W uzasadnieniu do projektu zmian Ministerstwo Finansów wyjaśniło, że ich wprowadzenie ma ograniczyć stosowanie zryczałtowanej formy opodatkowania do tych, którzy przychody z najmu traktują jako dodatkowe źródło przychodów. Jednak zdaniem Michała Grzybowskiego wprowadzenie limitu przychodów nie jest dobrym sposobem na zrealizowanie tego celu. Lepiej byłoby np. określić liczbę posiadanych do wynajmu nieruchomości, taki wskaźnik bardziej pokazuje to, czy jest to główne, czy dodatkowe źródło przychodów.

Spór pozostaje

Nawet jeżeli Ministerstwo Finansów wprowadzi limit, to wciąż będzie istnieć ryzyko uznania najmu – rzekomo prywatnego – za działalność gospodarczą. Możliwość taka istnieje zwłaszcza wtedy, gdy wynajmowane jest więcej niż jedno mieszkanie. W takiej sytuacji konsekwencje będą takie same jak przy przekroczeniu ustawowego limitu przychodów – a więc konieczność uregulowania podatku według skali. ©℗

Etap legislacyjny

Projekt nowelizacji ustawy o PIT, CIT oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (nr UA31) – w konsultacjach społecznych