O co podatnicy pytają na szkoleniach. Obszarów do zmian w podatku od nieruchomości jest wiele i mogą przynieść firmie wymierne, finansowe oszczędności.
Regułą jest, że przedsiębiorcy płacą podatek od katalogu obiektów i posiadanej powierzchni nieruchomości przyjętych przed laty, uwzględniając jedynie coroczne zmiany stawek.
Reklama
Dlatego warto sprawdzić, czy stosujemy prawidłową klasyfikację obiektów jako budynków albo budowli. Bardzo istotna jest też weryfikacja listy opodatkowanych budowli pod kątem najnowszego orzecznictwa. Nie wszystkie obiekty stanowiące budowle w rozumieniu prawa budowlanego będą podlegać opodatkowaniu.

Reklama
Kolejny etap weryfikacji powinien objąć wyłączenia zwolnienia z opodatkowania. Przykładowo z podatku od nieruchomości zwolnione są pewne kategorie gruntów, które mimo to podatnicy opodatkowują najwyższymi stawkami. Warto też pamiętać o wyłączeniu z opodatkowania obiektów w obrębie budynków, bardzo często niepotrzebnie opodatkowywanych przez podatników.
Wielokrotnie zdarzają się też restrukturyzacje czy likwidacje nieruchomości będących majątkiem firmy, a podatek do kasy gminy odprowadzamy po staremu. Koniecznie więc trzeba zweryfikować listę opodatkowanych obiektów pod kątem przeprowadzonych likwidacji środków trwałych.
Na koniec warto ponownie przeliczyć powierzchnię użytkową budynków. Może się bowiem okazać, że płacimy podatek od znacznie większej powierzchni, niż powinniśmy.
Jeśli po przeprowadzeniu wskazanych działań okaże się, że podatek wpłacany do gminy był za wysoki, możemy skorygować swoje rozliczenia i odzyskać nadpłatę. To nasze prawo. ⒸⓅ
Czy oszczędności mogą być spore
PROBLEM W naszej spółce od roku prowadzimy działania optymalizacyjne. Nie wzięliśmy się jeszcze za podatek od nieruchomości, bo zastanawiamy się, czy gra jest warta świeczki. Czy w zakresie opodatkowania nieruchomości jest szansa na wdrożenie oszczędności? Przecież jest nieruchomość, ustalona stawka podatkowa, podatek trzeba wpłacić do gminy.
ODPOWIEDŹ Prawdą jest, że jak jest nieruchomość i znamy stawkę podatkową, to daninę fiskusowi wpłacamy, ale... Oszczędności są zdecydowanie możliwe. Co więcej, mogą sięgnąć nawet 50 proc., co przy wielu nieruchomościach lub ich dużych powierzchniach może spowodować, że w kasie firmy zostanie nawet kilka milionów złotych. Zatem w jakich obszarach działania przyniosą wymierne korzyści? Jest ich kilka. Warto tu wymienić chociażby prawidłową kwalifikację obiektów jako budynków albo budowli; zastosowanie wyłączeń i zwolnień; wyłączenie z opodatkowania obiektów w obrębie budynków, weryfikację listy opodatkowanych budowli pod kątem najnowszego orzecznictwa, weryfikację listy opodatkowanych obiektów pod kątem przeprowadzonych likwidacji środków trwałych oraz możliwości wykorzystania obiektów w prowadzonej działalności i ustalenie prawidłowej powierzchni użytkowej budynków.
Czy każdy obiekt podlega opodatkowaniu
PROBLEM W firmie stosujemy procedurę polegającą na tym, że dział techniczny klasyfikuje nieruchomości, m.in. jako budowle, przesyła te informacje do działu księgowości, a my sporządzamy deklaracje i wpłacamy podatek. Z naszej wiedzy – po lekturze najnowszego orzecznictwa – wynika, że niektóre z naszych obiektów zakwalifikowane przez dział techniczny jako budowle nie powinny być opodatkowane. Czy się mylimy i każda budowla powinna być opodatkowana?
ODPOWIEDŹ Nie. Nie każdy obiekt w rozumieniu przepisów prawa budowlanego powinien być opodatkowany. Generalnie wypracowana procedura jest dobra, gdyż dział techniczny posiada najlepszą wiedzę z dziedziny prawa budowlanego na temat klasyfikacji nieruchomości. Ma ona jednak pewne wady. Przepisy dotyczące przedmiotu opodatkowania w podatku od nieruchomości odsyłają do prawa budowlanego, co powoduje, że te regulacje razem powinny być czytane w specyficzny sposób. W szczególności wbrew powszechnemu przekonaniu działów technicznych nie każdy obiekt zakwalifikowany zgodnie z prawem budowlanym jako budowla będzie opodatkowany jak budowla podatkiem od nieruchomości. Prawdą jest, że ostatnie orzecznictwo w wielu przypadkach potwierdza, iż nie wszystkie obiekty identyfikowane na podstawie prawa budowlanego podlegają opodatkowaniu. Dobrym przykładem tego typu mogą być obiekty kontenerowe. Warto zatem ulepszyć stosowaną procedurę, wymieniając się wiedzą z kolegami z działu technicznego.
Czy wykazanie nadpłaty może pogorszyć kontakty z jednostką samorządową
PROBLEM Nasza spółka przeprowadziła profesjonalny przegląd rozliczeń w podatku od nieruchomości. Po wstępnych wyliczeniach okazało się, że rocznie wpłacaliśmy 100 tys. zł za dużo podatku. Obawiamy się jednak, że złożenie korekt deklaracji i zawnioskowanie o zwrot nadpłaty może pogorszyć nasze relacje z gminą. Czy mamy się czego obawiać?
ODPOWIEDŹ Nie ma podstaw do obaw. Prawem podatnika jest weryfikacja rozliczeń. Można to robić do upływu przedawnienia zobowiązania podatkowego, czyli 5 lat, licząc od końca roku, w którym istniał obowiązek zapłaty podatku. Zatem jeśli podatnik sprawdził swoje rozliczenia i okazało się, że wpłacał podatku zbyt dużo, ma prawo złożyć korektę i wystąpić o zwrot nadpłaty.
Z kolei prawem organu podatkowego jest weryfikacja takiej korekty. Jeśli podatnik wystąpi o zwrot nadpłaconego podatku, organ podatkowy może to sprawdzić.
Złożenie korekty i zawnioskowanie o zwrot nadpłaty uruchamia postępowanie, w ramach którego organ podatkowy weryfikuje nasze poprawki. Ma prawo przyjść do przedsiębiorstwa, zrobić oględziny, sprawdzić dokumentację. Na tej podstawie określa, czy korekta podatnika ma rację bytu i jest zgodna ze stanem faktycznym. Mogę tu dodać i jednocześnie uspokoić, że z naszego doświadczenia wynika, iż organy podatkowe nie żądają zapłaty podatku od nieruchomości od obiektów, które opodatkowane być nie powinny. Urzędnicy wykazują się wiedzą i racjonalnością w klasyfikacji nieruchomości.
Nie sądzę zatem, aby zawnioskowanie o zwrot nadpłaty wpłynęło negatywnie na relacje podatnika z gminą.
Czy potrzebna jest współpraca dwóch działów
PROBLEM Pod koniec 2016 r. przeprowadziliśmy przegląd rozliczeń za ostatnich 5 lat. Okazało się, że podatek był nadpłacany. Wynikało to z faktu, że powierzchnie i obiekty do opodatkowania do działu księgowości zgłasza dział techniczny. Od 2017 r. wróciliśmy do starych nawyków. Czy nie popełniamy tych samych błędów?
ODPOWIEDŹ Brak współpracy na linii dział techniczny – księgowość/podatki w określaniu przedmiotu i podstawy opodatkowania to często popełniany błąd. Dział techniczny powinien mieć najlepszą wiedzę z zakresu prawa budowlanego, jak wymierzyć powierzchnię czy przygotować listę obiektów budowlanych. Problem jednak w tym, że specjaliści z tego działu raczej nie dysponują wiedzą podatkową. Zazwyczaj jedynie przesyłają zestawienie nieruchomości do działu księgowości/podatków, a ten nalicza podatek od nieruchomości.
To nieprawidłowe działanie, które może prowadzić do nadpłacania podatku. Oba działy powinny wymieniać się informacjami w zakresie rozliczania nieruchomości. Warto, aby na bieżąco i wspólnie się szkoliły. Specjaliści z działu technicznego powinni wiedzieć, jak przekazane przez nich informacje wpływają na finanse przedsiębiorstwa, a osoby z działu księgowego/podatków powinny wiedzieć, o co dopytać dział techniczny, aby podatek rozliczać maksymalnie efektywnie. Dlatego też w firmie powinny być opracowane procedury współdziałania obu komórek.
Czy fiskus może uznać tylko część nadpłaty
PROBLEM Przeprowadziliśmy audyt rozliczeń w podatku od nieruchomości za ostatnie 5 lat. Wykazana nadpłata sięgnęła 1 mln zł. Urzędnicy z gminy przyszli na kontrolę naszej korekty i stwierdzili, że zgadzają się z połową wykazanej przez nas kwoty. Co zrobić w takiej sytuacji?
ODPOWIEDŹ Zazwyczaj w takich przypadkach prowadzone jest postępowanie wymiarowe, w ramach którego określana jest prawidłowa kwota do zwrotu. Oczywiście urzędnicy, określając nową kwotę, muszą podać argumenty, które potwierdzą ich zdanie. Warto jednak pamiętać, że zasadnicza część identyfikowanych nieprawidłowości w rozliczeniach zazwyczaj nie budzi wątpliwości organów podatkowych. Wynika to również z ostatniego orzecznictwa sądowego, które wielokrotnie potwierdza korzystną dla podatników interpretację przepisów – i z tym organy podatkowe nie bardzo mogą polemizować. Dlatego jeżeli nie zgadzamy się z argumentami podniesionymi przez organ podatkowy w decyzji kwestionującej część żądanego przez nas zwrotu, jak najbardziej możemy uruchomić postępowanie odwoławcze i bronić swojego stanowiska na dalszych etapach postępowania.
Czy przeliczenie powierzchni ma znaczenie
PROBLEM Nasza firma działa ponad 10 lat. Mamy kilka nieruchomości używanych na potrzeby działalności. Powierzchnia wszystkich (są one zaklasyfikowane jako budynki) była wyliczana na początku powstania firmy. Czy powinniśmy ponownie wyliczyć powierzchnię?
ODPOWIEDŹ Tak, ponowne przeliczenie ma niebagatelne znaczenie dla wysokości opodatkowania. Oczywiście powierzchnia nieruchomości zapewne się nie zmieniła, ale mogła się zmienić klasyfikacja poszczególnych elementów nieruchomości, co powoduje, iż np. jej część opodatkowaniu nie podlega (jest z niego zwolniona lub wyłączona bądź podlega opodatkowaniu w inny – często korzystniejszy sposób). W ciągu 10 lat mieliśmy do czynienia zarówno ze zmianami w prawie, jak i zmianami interpretacji podatkowych oraz orzecznictwa. Wszystkie te elementy wpływają na wysokość płaconego podatku.
Przede wszystkim warto sprawdzać klasyfikację posiadanych nieruchomości. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych rozróżnia budynki i budowle. W pierwszym przypadku podatek płacony jest od powierzchni. W drugim – od wartości nieruchomości. Gdy ponownie przeanalizujemy posiadane zasoby i okaże się, że część z nieruchomości nie jest budynkami, trzeba sprawdzić, czy nie spełniają definicji budowli. Nie istnieje bowiem automatyczna zasada, że nieruchomości, które nie są budynkami, są budowlami.
Jeśli już będziemy mieć wiedzę, które nieruchomości są budynkami, a które budowlami, można ustalać podstawę opodatkowania. Przy budynkach podatek płacony jest od powierzchni użytkowej. Tu też często dochodzi do pomyłek, bo podatnicy ustalają powierzchnię na podstawie posiadanej dokumentacji budowlanej. Dlatego na potrzeby ustalenia podstawy opodatkowania najlepszym rozwiązaniem jest zrobienie ponownych pomiarów, specyficznie pod kątem podatku od nieruchomości. Po takim pomiarze często okazuje się, że powierzchnia do opodatkowania jest znacznie mniejsza niż ta wynikająca z dokumentów budowlanych.
O czym warto pamiętać
!Należy sprawdzić, czy stosujemy prawidłową klasyfikację obiektów jako budynków albo budowli. Przydatne może się okazać najnowsze orzecznictwo.
! Warto pamiętać o wyłączeniu z opodatkowania obiektów w obrębie budynków, bardzo często niepotrzebnie opodatkowywanych przez podatników.
! Wskazane jest ponowne przeliczenie powierzchni użytkowej budynków. Może się okazać, że płacimy podatek od większej powierzchni, niż powinniśmy.
! Jeśli podatnik sprawdził swoje rozliczenia i okazało się, że wpłacał podatku zbyt dużo, ma prawo złożyć korektę i wystąpić o zwrot nadpłaty.