Od uzyskanego przychodu z najmu lokalu niemieszkalnego trzeba zapłacić ryczałt, jeśli przed uzyskaniem go zawiadomimy naczelnika urzędu skarbowego, iż chcemy skorzystać z takiej formy opodatkowania. W przeciwnym razie musimy płacić podatek od dochodu według skali tabeli podatkowej.
Podobnie jest, gdy lokal użytkowy nieodpłatnie użyczymy osobom innym niż członkowie rodziny. Płacimy wyłącznie podatek od dochodu (według skali), a podstawą do jego ustalenia są przychody ustalone przez urząd skarbowy według stawek rynkowych, stosowanych w danej miejscowości przez osoby, które najmują garaże.

Ryczałt lub skala podatkowa

Gdy zdecydujemy się korzystać z ryczałtu, płacimy podatek w tej formie w wysokości 8,5 proc. przychodu aż do momentu, w którym nie przekroczy on granicy 4 tys. euro (15 072 zł w 2008 r.). Od nadwyżki ponad taki graniczny przychód ryczałt wynosi 20 proc. Przychodu z najmu lokalu użytkowego nie łączymy z przychodami z innych źródeł, np. z pracy, emerytury czy działalności gospodarczej. Nawet gdy dodatkowo prowadzimy działalność gospodarczą i od niej płacimy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, przychody z obu źródeł ustalamy i opodatkowujemy odrębnie.
Gdy zaś nie wybraliśmy w stosownym terminie ryczałtu jako formy opodatkowania przychodów z najmu lokalu użytkowego, to przychód uzyskany z tego źródła musimy dla celów podatkowych dodać do innych dochodów opodatkowanych według skali tabeli podatkowej. W trakcie roku przychody ustalamy odrębnie i płacimy zaliczki, ale po upływie roku dochody z najmu lokalu użytkowego zsumujemy z dochodami z pracy, emerytury czy działalności gospodarczej opodatkowanej według księgi podatkowej. Chyba że do dochodów z działalności mamy prawo stosować podatek liniowy; wówczas poza PIT-36, w którym rozliczymy zsumowane roczne dochody opodatkowane według skali, dla rozliczenia działalności gospodarczej składać będziemy PIT-36L.

Co rok zmiana podatku

Trzeba przy tym pamiętać, że wynajmując lokal użytkowy, którego nie rozliczamy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, mamy prawo do kosztów. Czyli przychód uzyskany z najmu pomniejszamy przed opodatkowaniem o koszty jego uzyskania.
I jeszcze jedna zasada, o której warto pamiętać zwłaszcza na przełomie lat 2008/2009. Prawo podatkowe daje nam możliwość zmiany co roku sposobu opodatkowania najmu lokali użytkowych - z ryczałtu na zasady ogólne, i odwrotnie. By skorzystać z tego prawa, trzeba dostarczyć do 20 stycznia 2009 r. do naczelnika urzędu skarbowego stosowne zawiadomienie.

Tylko podmiotowe zwolnienie

Musimy też pamiętać, że najem jest czynnością co do zasady podlegającą podatkowi od towarów i usług. Gdy wynajmujemy nieruchomości wyłącznie na cele mieszkalne, VAT-em przejmować się nie musimy, bowiem takie czynności są w pełni zwolnione z podatku od towarów i usług. W pełni, a więc niezależnie od wysokości uzyskiwanego z takiego najmu przychodu (tzw. zwolnienie przedmiotowe). Nieruchomości niemieszkalne, a więc np. lokal użytkowy, pawilon handlowy, garaż itp., już takim zwolnieniem objęte nie są.
Jednak nie oznacza to wcale, że zawsze, wynajmując garaż, musimy podatek od towarów i usług płacić. Mamy powiem prawo do innego zwolnienia, tzw. zwolnienia podmiotowego. Polega ono na tym, że jeśli wykonujemy czynności podlegające VAT o wartości nieprzekraczającej 50 tys. zł, to zarówno w 2008 r., jak i w roku przyszłym mamy prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Jednak ten limit dotyczy wszystkich czynności, które wykonujemy, podlegających podatkowi od towarów i usług. Ponadto ustalany on jest z uwzględnieniem upływu czasu. Jeśli więc najem garażu rozpoczniemy od 1 kwietnia, przysługiwać nam będzie jedynie 9/12 limitu, czyli 37 500 zł.
Ważne!
Przychody z obu źródeł ustalamy i opodatkowujemy odrębnie, nawet gdy osiągamy przychód z najmu i dodatkowo prowadzimy działalność gospodarczą
Gdy przychód przekroczy tę granicę, musimy zarejestrować się w urzędzie skarbowym jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Ponadto płacić VAT co miesiąc (lub wybrać, za oddzielnym powiadomieniem naczelnika urzędu skarbowego, rozliczenia co trzy miesiące jako tzw. mały podatnik), prowadzić ewidencje wymagane przez przepisy o podatku od towarów i usług, a najemcom wystawiać faktury VAT.