Zarządzający biurowcami i udostępniający pod najem powierzchnię handlową często stosują zachęty w celu pozyskania nowych najemców lub zatrzymania ich na kolejne okresy. Jakie oferty stosowane są najczęściej?

Wśród zachęt dla najemców zdarzają się czasowe zwolnienia z czynszu, wypłata wynagrodzenia za zawarcie umowy, a także partycypacja wynajmującego w kosztach najemcy. Dotyczą zazwyczaj kluczowych kontrahentów o mocnej pozycji rynkowej, których obecność np. w centrum handlowym przyciąga innych najemców i w sposób pośredni przyczynia się do zwiększenia przychodów z najmu. Podatkowe rozliczenie tego typu nakładów adaptacyjnych stwarza wątpliwości zarówno po stronie najemcy jak i wynajmującego.

Jak podatkowo klasyfikować te wydatki?

Podatkowe rozliczenie kosztów aranżacji lokali (tzw. fit-outów) zależy od zakresu przeprowadzanych robót. Jeżeli wykonane prace zostaną zakwalifikowane jako remont, mogą zostać jednorazowo zaliczone w koszty firmy. Z kolei gdy zgodnie z ustawową definicją dojdzie do ulepszenia lub wytworzenia nowych środków trwałych, należy odpowiednio zwiększyć ich wartość początkową lub wprowadzić do ewidencji nowy środek trwały, a następnie dokonywać ich sukcesywnej amortyzacji. W teorii sprawa wydaje się dość prosta, natomiast praktyczna klasyfikacja ponoszonych kosztów budzi wiele wątpliwości. Do najbardziej typowych prac aranżacyjnych należą: zmiana usytuowania ścianek działowych, punktów oświetlenia, prace malarskie i wykończeniowe, które z zasady powinny zostać potraktowane jako remont i nie powodować zwiększenia wartości budynku.

A jakie konsekwencje będzie miało pozostawienie aranżacji po zakończeniu umowy?

Rzeczywiście w umowach najmu częste są również zapisy regulujące sytuację po wygaśnięciu umowy. W takich przypadkach najemca zobowiązuje się zwykle na własny koszt doprowadzić lokal do stanu pierwotnego sprzed rozpoczęcia umowy. Jeżeli tego nie uczyni, wynajmujący zmuszony jest ponieść koszty związane z usunięciem niepotrzebnych następnemu najemcy elementów aranżacji. Ponieważ zdarza się, że najemcy nie stosują się do tych zapisów, powstaje pytanie, czy pozostawione w lokalach aranżacje stanowią dla wynajmującego przychód z tytułu nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń podlegający opodatkowaniu. Istnieje argumentacja, że taka sytuacja nie powinna powodować u wynajmującego powstania tego przychodu.

Dlaczego?

Należy wziąć pod uwagę, że wszystkie zainstalowane aranżacje należy usunąć w celu przystosowania lokali na potrzeby kolejnych najemców. W związku z tym nie można mówić o przysporzeniu majątkowym dla wynajmującego, wynajmujący bowiem de facto nie odnosi żadnej korzyści z tytułu pozostawionych aranżacji. Ponadto wynajmujący, dokonując aranżacji lokali często w krótkich odstępach czasu, nie odnosi z tego tytułu żadnych dodatkowych korzyści finansowych, musi natomiast ponieść znaczne koszty, chociażby związane z ich usunięciem. Doktryna sądów administracyjnych potwierdza, że przychód z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy, praw lub świadczeń powstaje, jeżeli uzyskane świadczenie wpłynie na przysporzenie majątku podatnika, mające konkretny wymiar finansowy (wyrok NSA z 29 października 1999 r., sygn. akt I SA/Gd 1290/98). W omawianej sytuacji nie dojdzie natomiast do konkretnego przysporzenia majątkowego dla wynajmującego, gdyż porzucone przez najemcę elementy aranżacji nie mają dla niego żadnej wartości i nie będą wykorzystywane w przyszłości w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej.