Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia zawsze podlega opodatkowaniu, chyba że podatnik skorzysta z ulg podatkowych. Wątpliwości z liczeniem okresu pięcioletniego mogą powstać przy sprzedaży gruntu z domem.

Odrębni właściciele

Ustawa o PIT nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego znaczenie tego terminu wymaga stosowania definicji zawartych w kodeksie cywilnym. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jeżeli zatem grunty stanowią odrębny przedmiot własności, są z natury swej nieruchomościami, natomiast budynki trwale z takim gruntem związane są częścią składową nieruchomości i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności.

Budynek z gruntem

Jeżeli ktoś wzniesie budynek na gruncie należącym do innej osoby, to właścicielem tego budynku nie jest osoba, która go wybudowała, lecz osoba, do której ten grunt należy.

Dlatego w tym przypadku sprzedaż nieruchomości obejmuje zbycie gruntu i budynku, trwale z nim związanego.

W razie sprzedaży niezakończonej budowy na gruncie stanowiącym własność podatnika (inwestora) niezakończona budowa zwiększa co najwyżej wartość sprzedawanej działki gruntu. Z tego powodu bieg terminu pięcioletniego nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową.

Odmienna sytuacja występuje w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, gdy np. na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika (nieruchomości budynkowe). Te nieruchomości budynkowe nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności.

Budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

Grunt własnością gminy

W razie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa bądź wybudowanie budynku.

Dlatego źródłem przychodu podlegającym PIT może być też budynek wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Ustawodawca określając moment, od którego liczy się bieg pięcioletniego terminu, użył sformułowania wybudowanie. Ustawy podatkowe nie definiują tego pojęcia. Przyjmuje się, że oznacza ono postawienie, wzniesienie domu. Słowu wybudowanie przypisano czas przeszły dokonany, co oznacza wybudowanie budynku w takim stanie, by nadawał się do zamieszkania (użytkowania).

Stąd okres pięcioletni w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego jest odrębnie liczony od daty nabycia prawa do gruntu i od daty wybudowania budynku na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Gdy przedmiotem sprzedaży będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu i niezakończona budowa budynku w stopniu niepozwalającym na jego zamieszkanie (użytkowanie) to okres pięcioletni dla nieruchomości budynkowej nie rozpoczyna swego biegu i taka sprzedaż niewykończonego budynku nie stanowi źródła przychodu objętego PIT.

JAK TO ZROBIĆ...

Jak liczyć okres pięcioletni

PROBLEM: Podatnicy 31 marca 2004 r. sprzedali spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Umowa kupna powyższego prawa majątkowego zawarta została w formie aktu notarialnego 18 grudnia 1998 r., natomiast przydział ze spółdzielni mieszkaniowej podatnicy otrzymali 13 kwietnia 1999 r., po przyjęciu ich w poczet członków spółdzielni. Jaką datę należy przyjąć za dzień nabycia mieszkania?

ROZWIĄZANIE: Zgodnie z przepisami ustawy - Prawo spółdzielcze, obowiązującymi w latach 1998-1999, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą przydziału lokalu. Zatem nabycie lokalu mieszkalnego przez podatników nastąpiło 13 kwietnia 1999 r. Wobec tego sprzedaż lokalu dokonana w 2004 roku miała miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. W takiej sytuacji przychód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.