Międzynarodowe Standardy Rachunkowości i polska ustawa o rachunkowości przewidują podobne zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnych. Firmy związane z rynkiem obrotu i wynajmu nieruchomości (tzw. branża Real Estate) powinny jednak zapoznać się z różnicami w tym zakresie.

Różnice w zasadach wyceny

Paweł Kubik, starszy menedżer w MDDP Audyt i Usługi Doradcze, zwraca uwagę, że firmy z branży Real Estate mogą prezentować nieruchomości w różnych pozycjach swoich sprawozdań finansowych, w zależności od przeznaczenia ekonomicznego i specyfiki działalności spółki.

- Deweloperzy budujący bądź posiadający nieruchomości na sprzedaż zaklasyfikują nieruchomości do zapasów, budowle zajmowane i wykorzystywane na potrzeby własne przedsiębiorstw są środkami trwałymi, natomiast nieruchomości utrzymywane dla korzyści ekonomicznych stanowią inwestycje.

Ekspert wyjaśnia, że w przypadku nieruchomości inwestycyjnych występują dwie metody wyceny - po koszcie oraz według modelu wartości godziwej. Zarówno ustawa o rachunkowości, jak i MSR zezwalają na obie metody wyceny. Jednak przepisy MSR 40 - Nieruchomości inwestycyjne zawierają dużo więcej szczegółowych wytycznych w tym temacie. Warto podkreślić, że decyzja o przejściu na model wartości godziwej wg MSR jest decyzją nieodwracalną. MSR nie pozwalają na powrót do wyceny według kosztu, uznając, że jest mało prawdopodobne, aby taka zmiana uczyniła prezentację bardziej właściwą.

- Zarówno według międzynarodowych standardów, jak i polskiego prawa bilansowego wynik ze zmiany wartości godziwej wpływa na zysk lub stratę netto w okresie, w którym nastąpiła zmiana - twierdzi Paweł Kubik.

Ekspert wyjaśnia również, że jako nieruchomości inwestycyjne traktowane są te budowle, które posiadane są przez spółkę w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych. MSR 40 precyzuje definicję ,dodając, że jest to nieruchomość traktowana jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymywana ze względu na wzrost wartości, przy czym nie może ona być wykorzystywana na własne potrzeby przedsiębiorstwa lub też przeznaczona na sprzedaż w zwykłym toku działalności.

Zmiany od przyszłego roku

Magdalena Michniewicz, menedżer w MDDP Audyt i Usługi Doradcze, dodaje, że MSR zalicza do nieruchomości inwestycyjnych również prawo leasingobiorcy do użytkowania nieruchomości na mocy leasingu operacyjnego (warunkiem jest korzystanie z modelu wartości godziwej przy wycenie danej nieruchomości).

- Oznacza to, że według MSR grunt w użytkowaniu wieczystym, na którym stoi budynek będący własnością spółki, utrzymywany w celach inwestycyjnych, może zostać wyceniony do wartości rynkowej - tłumaczy Magdalena Michniewicz.

Kolejną różnicą jest wycena nieruchomości inwestycyjnych w trakcie budowy. Od 1 stycznia 2009 r. (wcześniejsze zastosowanie jest dozwolone) międzynarodowe standardy będą klasyfikowały jako nieruchomości inwestycyjne również te w trakcie budowy lub przebudowy, które po zakończeniu projektu będą stanowiły inwestycje. Jeśli wartość godziwa takich nieruchomości może zostać określona przez rzeczoznawcę, nieruchomość powinna zostać wyceniona według wartości rynkowej (o ile spółka nie wycenia nieruchomości inwestycyjnych po koszcie).

Koszt obsługi zobowiązań

Jak twierdzi Magdalena Michniewicz, również przy modelu kosztowym wyceny nieruchomości inwestycyjnych występują pewne różnice. Ustawa o rachunkowości nakazuje ujmowanie w wartości budowli kosztu obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu budowy i przystosowania składnika majątku, w tym różnic kursowych.

Z kolei według MSR za koszty do aktywowania uważane są tylko te różnice kursowe, które stanowią korektę kosztów odsetkowych. Dodatkowo, jeżeli budowa nieruchomości zostanie zawieszona na dłuższy okres, MSR 23 - Koszty finansowania zewnętrznego, nakazuje przerwanie kapitalizacji, podczas gdy ustawa o rachunkowości nie zawiera żadnych wytycznych w tym zakresie.

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Nieruchomości inwestycyjne to nieruchomości, które nie są użytkowane przez jednostkę w prowadzonej działalności gospodarczej. Posiadane są w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych w formie przychodów z czynszów lub wzrostu wartości rynkowej.