Wypłata zysku w formie dywidendy podlega, co do zasady, opodatkowaniu 19-proc. podatkiem u źródła pobieranym przez spółkę wypłacającą dywidendę. Niemniej jednak, po spełnieniu określonych warunków, wypłata dywidendy do spółki z siedzibą w Polsce albo innym kraju Unii Europejskiej jest zwolniona z opodatkowania (zwolnienie obejmuje też kraje należące do Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarię). W przypadku niespełnienia tych warunków, wypłaty na rzecz udziałowców spółek z innych krajów lub wypłaty na rzecz zagranicznego udziałowca będącego osobą fizyczną, 19-proc. stawka podatku może być obniżona przez umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, jeżeli taka została zawarta przez Polskę z krajem siedziby udziałowca.

Sprzedaż udziałów w spółce

Dochód ze sprzedaży udziałów w polskiej spółce nieruchomościowej co do zasady będzie podlegał standardowemu opodatkowaniu w wysokości 19 proc. W przypadku sprzedawców, którzy nie są polskimi rezydentami podatkowymi, opodatkowanie będzie jednak zależało od tego, czy Polska zawarła z krajem siedziby sprzedawcy umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania i jaki jest kształt postanowień tej umowy w zakresie opodatkowania zysków ze sprzedaży udziałów. Jeżeli taka umowa została zawarta, to na ogół dochód nie będzie opodatkowany w Polsce, chyba że dana umowa zawiera tzw. klauzulę nieruchomościową.

Dla zagranicznych inwestorów optymalne jest więc, aby udziały w polskiej spółce posiadane były przez spółkę holdingową ulokowaną w kraju, dla którego zastosowanie ma zwolnienie dla wypłaty dywidend oraz aby sprzedaż udziałów w polskiej spółce posiadającej nieruchomość nie była opodatkowana w Polsce. Dodatkowo, analizując lokalizację spółki holdingowej, należy wziąć pod uwagę, jak zyski z polskiej spółki (łącznie z zyskiem ze sprzedaży tej spółki) opodatkowane są na poziomie spółki holdingowej oraz jakie obciążenia wiążą się z dystrybucją zysków przez tę spółkę do ostatecznych beneficjentów.

Alternatywna spółka osobowa

Coraz częściej alternatywą dla spółki kapitałowej jest spółka osobowa. Spółki osobowe nie są podatnikami podatku dochodowego (są transparentne podatkowo), a ich dochody z eksploatacji lub zbycia nieruchomości są opodatkowane na poziomie wspólników (w przypadku zagranicznych wspólników jako dochody z prowadzenia przedsiębiorstwa poprzez zakład). Faktyczna dystrybucja dochodów ze spółki osobowej do wspólników nie podlega już dalszemu opodatkowaniu. W przypadku wyjścia z inwestycji, sprzedaż udziału w spółce osobowej dla polskiego wspólnika jest opodatkowana na zasadach ogólnych. W przypadku wspólnika zagranicznego można argumentować, że taka sprzedaż nie powinna być opodatkowana w Polsce (chyba że umowa podatkowa zawiera tzw. klauzulę nieruchomościową).

Prowadzenie działalności poprzez spółki osobowe może być szczególnie korzystne dla inwestorów z krajów, które mają wyższą stawkę podatku dochodowego niż Polska i które - na mocy odpowiednich umów podatkowych zwalniają z opodatkowania dochód przedsiębiorstwa opodatkowany w Polsce (np. Niemcy). W takiej sytuacji dochód z inwestycji jest opodatkowany tylko raz w Polsce, przy zastosowaniu niższej stawki podatkowej niż obowiązująca w kraju inwestora. W przypadku inwestycji przez spółkę kapitałową efekt taki mógłby być osiągnięty wyłącznie przy założeniu, że po opodatkowaniu zysku na poziomie spółki kapitałowej dalsza jego dystrybucja nie będzie już opodatkowana, tzn. nie będzie podlegać polskiemu podatkowi u źródła (np. poprzez wykorzystanie zwolnienia dla dywidend wypłacanych do krajów Unii Europejskiej) ani opodatkowaniu w kraju inwestora. Prowadzenie inwestycji przez spółki osobowe może być również korzystne dla osób fizycznych będących polskimi rezydentami. Inwestycja poprzez spółkę osobową pozwala bowiem na uniknięcie podwójnego opodatkowania, które ma miejsce w przypadku inwestycji za pośrednictwem spółek kapitałowych (opodatkowanie na poziomie spółki oraz opodatkowanie dywidendy).