Większość umów zawieranych na rynku rozróżnia podstawowy element wynagrodzenia z tytułu zawartej umowy, czyli czynsz oraz dodatkowe opłaty obejmujące media, koszty utrzymania części wspólnych i inne. Są to tzw. opłaty eksploatacyjne. Opłaty te mogą mieć charakter stałej kwoty, ale najczęstszą praktyką jest stosowanie zaliczek w ciągu roku oraz późniejsze rozliczenie na podstawie faktycznego zużycia czy poniesionych kosztów.

Powstanie przychodu

Od 1 stycznia 2007 r. przychody z tytułu umów najmu są zasadniczo rozpoznawane w okresach rozliczeniowych ustalonych przez strony. Za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. Oznacza to, że jeżeli czynsz jest rozliczany miesięcznie, to przychód powstanie ostatniego dnia miesiąca. Jeżeli natomiast rozliczenie będzie się odbywać w okresach przekraczających rok, wówczas przychód powstanie najpóźniej z końcem roku w stosunku do tej części usługi, która dotyczy danego roku. Dla określenia przychodu z tytułu najmu nieistotne jest zatem, kiedy zostanie dokonana płatność za dany okres rozliczeniowy, tzn. czy będzie to już w trakcie trwania tego okresu, przed jego rozpoczęciem, czy też po jego zakończeniu. W każdym z tych przypadków przychód podatkowy powinien być bowiem rozpoznany na koniec okresu rozliczeniowego.

Rozliczenia w walutach obcych

W przypadku czynszu określonego w walucie obcej przychód oblicza się według kursu średniego NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Jeżeli płatność nastąpi później, konieczna może być korekta przychodu o powstałe różnice kursowe. Różnice kursowe nie występują co do zasady w przypadku czynszu denominowanego. Niemniej potencjalnie mogą się tu jednak pojawić quasi-różnice kursowe, które powinny korygować przychód. Przykładowo, jeżeli faktura za dany okres będzie wystawiona po jego zakończeniu, wyliczenie czynszu w złotych nastąpi po kursie z dnia wystawienia faktury, więc przychód w złotych nie będzie znany na ostatni dzień okresu rozliczeniowego. W takiej sytuacji racjonalnym rozwiązaniem wydaje się rozpoznanie przychodu według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień okresu rozliczeniowego (choć przepisy nie regulują takiej sytuacji), a następnie dokonanie korekty tak zadeklarowanego przychodu w momencie wystawienia faktury (zasadne wydaje się dokonanie tej korekty w rozliczeniu za okres bieżący).

W praktyce mogą zdarzyć się sytuacje, że okresy rozliczeniowe nie będą się pokrywały z okresem sprawozdawczym, tj. rokiem podatkowym. Jeżeli zapłata czynszu nastąpi w ciągu okresu rozliczeniowego dłuższego niż miesiąc, przekraczającego rok podatkowy, pojawia się pytanie, kiedy powinien być rozpoznany przychód podatkowy.

W takiej sytuacji przychód z tytułu najmu powinien zostać rozpoznany w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego. Moment wystawienia faktury oraz dokonania płatności nie ma przy tym znaczenia. W konsekwencji koniec roku podatkowego nie powoduje rozpoznania odpowiedniej części przychodu.

Opłaty eksploatacyjne

Innym problemem z zakresu CIT, z którym mogą się spotkać wynajmujący, jest kwestia, jak powinny być dla celów podatkowych traktowane różnice wynikające z rocznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych, w szczególności, w jakim okresie sprawozdawczym taka korekta powinna zostać uwzględniona. Przepisy nie zawierają regulacji odnoszących się bezpośrednio do tej kwestii. W przypadku gdy korekta jest dokonywana już po zakończeniu roku podatkowego, którego dotyczy, właściwe wydaje się w takiej sytuacji bieżące korygowanie przychodów. Przychody te stają się bowiem należne dopiero z chwilą faktycznego ustalenia płatności, a więc po zakończeniu roku podatkowego. Korekta powinna zatem wpływać na wynik roku, w którym zostanie dokonane ostateczne rozliczenie. Z drugiej strony można by rozważać pewną analogię do zasad rozpoznawania kosztów bezpośrednich w czasie, argumentując, że przed złożeniem zeznania za dany rok korekta wciąż powinna wpływać na wynik podatkowy roku, w którym płacone były zaliczki. Nie ma jednak bezpośrednich przepisów, które by sankcjonowały takie rozwiązanie. W praktyce można spotkać oba rozwiązania.