Najbardziej komfortową sytuację mają osoby, które posiadają nieruchomość, jej część lub udział w niej dłużej niż pięć lat. Wówczas bowiem sprzedaż nieruchomości nie jest obciążona podatkami.
Co prawda także wtedy trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, ale zwyczajowo ciężar ten wciąż w całości przejmuje na siebie nabywca. Natomiast przychód z takiej sprzedaży jest w całości zwolniony z podatku dochodowego.
Bywa jednak, że transakcję trzeba przeprowadzić wcześniej. Wtedy już także przychód podlega co do zasady podatkowi dochodowemu. Można jednak przed nim uciec, korzystając z możliwości, jakie wiążą się z przeznaczeniem wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Przychód ze zbycia
Sprzedaż lokali oraz budynków o charakterze mieszkalnym przez osoby fizyczne jest opodatkowana w Polsce według takich samych zasad, niezależnie od tego, czy one były wcześniej wynajmowane czy nie. Nawet jeśli najem był formą usługi świadczonej w ramach działalności, rozliczenie z fiskusem ma dokładnie taką samą formę jak wówczas, gdy sprzedajemy nieruchomość mieszkalną nigdy wcześniej niewynajmowaną. Nie tam też znaczenia, w jakiej formie rozliczany był przychód z najmu.
Natomiast w przypadku lokali oraz budynków użytkowych, które nie są zaliczane do zasobów mieszkaniowych, rozliczenie przychodu ze sprzedaży uzależnione jest od tego, czy były one przedmiotem najmu, jaki był charakter najmu oraz w jakiej formie podatnik opodatkowywał przychody.
Ważne!
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia
Jednym ze źródeł dochodów, którymi fiskus interesuje się w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych, jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Ulga od podatku
Jeśli sprzedajemy wynajmowany wcześniej lokal mieszkalny, zachowujemy się dokładnie tak jak w przypadku sprzedaży mieszkania lub domu, które były przez nas wykorzystywane wyłącznie do własnych potrzeb. Oznacza to, że istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.
Jeśli została ona nabyta od 1 stycznia 2007 r., to musimy ustalić podatek od dochodu ze zbycia. Podatek ten wynosi 19 proc. dochodu i płaci się go nie łącząc z dochodami podlegającymi opodatkowaniu według skali tabeli podatkowej w terminie rozliczenia rocznego PIT. Rozliczenie takiej transakcji trzeba też wykazać w PIT-36. Jednakże podatnik, który w sprzedawanej nieruchomości był zameldowany przez przynajmniej 12 miesięcy, może podatku nie płacić, korzystając z tzw. ulgi meldunkowej.
Trzeba też wiedzieć, że dochód z takiej sprzedaży ustalamy uwzględniając koszty jego uzyskania. Takimi zaś są, poza ceną nabycia, udokumentowane wydatki poniesione w okresie posiadania na zachowanie lokalu w stanie używalności albo modernizację.
Stary ryczałt od przychodu
Inaczej rzecz się ma w przypadku sprzedaży nieruchomości, które nabyliśmy przed 1 stycznia 2007 r. Wówczas bowiem musimy rozliczyć podatkowo taką transakcję na podstawie przepisów ustawy o PIT, które obowiązywały do końca 2006 r. Zgodnie z nimi zwolniony jest z podatku przychód ze sprzedaży nieruchomości, o ile między nabyciem a sprzedażą upłynęło pięć pełnych lat. Gdy zaś okres ten jest krótszy, przychód podlega 10-proc. podatkowi, który trzeba zapłacić w ciągu 14 dni.
Jednakże można uzyskać zwolnienie z płacenia podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007 r. i posiadanej krócej niż pięć lat, jeśli przychód przeznaczy się na własną inwestycję mieszkaniową. Lista przedsięwzięć o takim charakterze, które zwalniają z podatku, jest bardzo długa. Od remontu innego lokalu lub domu po spłatę kredytu zaciągniętego nawet wcześniej na nabycie innej nieruchomości o charakterze mieszkaniowym.
Na dokładnie takich samych zasadach rozliczamy przychód lub dochód ze sprzedaży wszystkich innych nieruchomości, także niemieszkalnych, o ile nie były one składnikiem majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.