IZBA SKARBOWA W POZNANIU ODPOWIEDZIAŁA GP

Nabycie w 2007 roku nieruchomości w drodze kupna podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy, tj. kupującym.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytej nieruchomości, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. A zatem podatnik będzie musiał zapłacić 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej (określonej według cen transakcyjnych na rynku obrotu podobnymi nieruchomościami).

Ministerstwo Finansów zajęło stanowisko, iż w przypadku gdy sprzedaż następuje w drodze przetargu nieograniczonego, odbywającego się z udziałem nieograniczonej liczby nabywców, należy przyjąć, że cena sprzedaży ustalona w wyniku tego przetargu odpowiada wartości rynkowej rzeczy lub praw majątkowych. Natomiast cena sprzedaży ustalona w drodze przetargu ograniczonego (a takim jest wskazany przez czytelnika przetarg zamknięty), w którym jest określony krąg nabywców, podlega ocenie organu podatkowego pod względem jej zgodności z wartością rynkową. W przypadku gdyby podatnik chciał sprzedać leśniczówkę, musi liczyć się z tym, że odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w 2007 roku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

W przypadku sprzedaży należy liczyć się z konsekwencjami w podatku od towarów i usług. Jeżeli zakupiona leśniczówka spełnia definicję towaru używanego, tj. od zakończenia jej budowy minęło co najmniej pięć lat (por. art. 43 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT), a ponadto sprzedający nie poniósł nakładów na ulepszenie przekraczających 30 proc. wartości początkowej budynku (por. art. 43 ust. 6 ustawy o VAT), to sprzedaż taka jest zwolniona z podatku od towarów i usług (por. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT).

EKSPERT WYJAŚNIA

TOMASZ SOCHA

ekspert podatkowy, Ernst & Young

Jeśli nabywcą jest emeryt lub rencista, przychody osiągnięte w związku z preferencyjnym nabyciem leśniczówki od byłego pracodawcy będą podlegały opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10 proc. należności.

Nabywanie nieruchomości przez obecnych lub byłych pracowników Lasów Państwowych jest regulowane przez ustawę o lasach. Istotny w opisywanym przypadku jest fakt, że jeśli osobą uprawnioną do nabycia jest emeryt lub rencista, cena ustalona jest na 5 proc. wartości lokalu.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych świadczeń nieodpłatnych. Wartość świadczeń w naturze określa się na podstawie cen rynkowych. Jeżeli świadczenie jest częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica między wartością świadczeń a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

W przypadku preferencyjnego zakupu leśniczówki przychodem osiągniętym przez podatnika jest różnica między ceną rynkową leśniczówki a kwotą zapłaconą za jej nabycie. Zgodnie z art. 40a ustawy o lasach, ustalenie ceny nieruchomości następuje zgodnie z przepisami dotyczącymi gospodarki nieruchomościami, które mówią, że cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości. W tej sytuacji nabywca potencjalnie uzyskał przychód podlegający opodatkowaniu, a jest nim różnica pomiędzy ceną rynkową (wartością) leśniczówki a kwotą zapłaconą po bonifikacie. Ponieważ przetarg był zamknięty, zaproponowana cena mogła znacznie odbiegać od wartości rynkowej. W takim przypadku dla celów określenia potencjalnego przysporzenia należy brać pod uwagę cenę rynkową nieruchomości, co potwierdzają interpretacje władz podatkowych.

Z orzecznictwa wyraźnie wynika, że organy administracyjne rozpoznające sprawę powinny określać wartość nieruchomości w oparciu o odpowiednio opracowaną wycenę sporządzoną przez biegłych (zob. wyrok NSA z 9 kwietnia 1998 r., sygn. akt IV SA 1055/96, niepublikowany).

Jeśli kwota, za którą nabyta została leśniczówka, (w opisanym przypadku 87 tys. zł) jest niższa od jej wartości ustalonej przed przetargiem, zgodnie z odrębnymi przepisami u jej nabywcy wystąpi przychód. W interpretacjach niektórych urzędów skarbowych cena zaproponowana przez kupującego w przetargu zamkniętym jest traktowana jako cena rynkowa, choć takie traktowanie nie zawsze znajduje pełne uzasadnienie w przepisach i orzecznictwie.

Jeśli nabywcą jest emeryt lub rencista, przychody osiągnięte w związku z preferencyjnym nabyciem leśniczówki od byłego pracodawcy będą podlegały postanowieniom art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym nabywca będzie zobowiązany uiścić zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10 proc. należności. Dotyczy to jedynie sytuacji, w której podatnik otrzymał świadczenie od tej samej jednostki organizacyjnej, w której był zatrudniony, a może nie mieć zastosowania w przypadku innych jednostek w ramach zakładu pracy, który jako osoba prawna dysponuje wyodrębnionymi organizacyjnie jednostkami.

Gdy były pracownik Lasów Państwowych uzyskuje świadczenia od innej jednostki organizacyjnej niż jego były pracodawca, podmiot ten może mieć obowiązek sporządzenia informacji PIT-8C określającej wysokość świadczenia. Podatnik będzie natomiast zobowiązany do wykazania uzyskanego dochodu w zeznania rocznym i opodatkowaniu go na zasadach ogólnych.

Jeżeli chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych, to nie podlegają mu czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest opodatkowana bądź zwolniona z VAT z tytułu dokonania tej czynności. Wyjątkiem są umowy sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość. Jeśli żaden z warunków nie jest spełniony, kupujący może być zobowiązany do zapłacenia podatku, którego podstawę stanowi wartość rynkowa leśniczówki.

Opracował ŁUKASZ ZALEWSKI

PODSTAWA PRAWNA

■  Art. 11 ust. 1, art. 30 ust. 1 pkt 4 oraz art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

■  Art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 2 oraz art. 43 ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

■  Art. 40a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 45, poz. 435 z późn. zm.).