ANALIZA

Projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który znajduje się już w Sejmie, wprowadzi kolejną w ciągu dwóch ostatnich lat rewolucję w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Od 1 stycznia 2009 r. zniknie ulga meldunkowa. Zastąpi ją nowa ulga (nazwijmy ją mieszkaniowa), która będzie polegała na tym, że podatnik, który w ciągu dwóch lat od momentu sprzedaży mieszkania lub domu wyda pieniądze z tej transakcji na inne cele mieszkaniowe, będzie zwolniony z podatku. Można powiedzieć, że to powrót do zwolnienia podatkowego, które w tym zakresie obowiązywało w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Niestety, to tylko pozory. Nowa ulga będzie bardziej skomplikowana od jej poprzedniej wersji. Ta komplikacja będzie przejawiała się w konieczności obliczania podstawy opodatkowania według specjalnego wzoru, jeśli podatnik nie wyda wszystkich pieniędzy z przeprowadzonej transakcji w ciągu dwóch lat.

- Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko ci podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. Pozostali będą zobowiązani do zapłaty podatku zgodnie z następującą formułą: dochód ze sprzedaży - (dochód ze sprzedaży x wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży). Podatek będzie zatem tym wyższy, im wyższy będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu - wyjaśnia Aleksandra Kosonowska, starszy konsultant w Accreo Taxand.

Co to oznacza? Podatnik, który nie wyda wszystkich zarobionych pieniędzy w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe, będzie musiał złożyć korektę zeznania podatkowego wraz z pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty oraz zapłacić 19-proc. PIT wraz z odsetkami. Co więcej, odsetki będą naliczane od momentu złożenia pierwotnego zeznania podatkowego z wykazaną transakcją sprzedaży mieszkania lub domu, a nie od dnia złożenia korekty. Dziś każdy, kto sprzedaje mieszkanie, w którym przemieszkał przez co najmniej rok (musi być potwierdzone zameldowaniem na pobyt stały), podatku nie płaci, nawet gdyby zarobione na sprzedaży pieniądze przeznaczył na zakup samochodu lub przegrał w kasynie.

Więcej formalności

Zgodnie z projektem nowelizacji ustawy o PIT od 1 stycznia 2009 r. dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku, pod warunkiem że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe. Zdaniem Aleksandry Kosonowskiej w porównaniu z aktualnie obowiązującą ulgą meldunkową nowe rozwiązanie nie w każdym przypadku pozwoli na pełne zwolnienie z PIT dochodów ze sprzedaży nieruchomości.

Według Tomasza Rysiaka, prawnika w Kancelarii Magnusson, Ministerstwo Finansów zaproponowało dosyć skomplikowaną formułę obliczania wysokości zwolnienia od PIT. Podatnicy, którzy przeznaczyli całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe, będą mogli skorzystać ze zwolnienia w całości.

- Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości nastąpi jednak w przypadku, gdy tylko część przychodu zostanie przeznaczona przez podatnika na zakup kolejnej nieruchomości - mówi Tomasz Rysiak.

W takim przypadku kwota dochodu ze sprzedaży nieruchomości, która będzie objęta zwolnieniem z PIT, zostanie obliczona na podstawie iloczynu kosztów z tytułu sprzedaży nieruchomości i udziału wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe w przychodzie uzyskanym z tytułu sprzedaży uprzednio posiadanej nieruchomości.

Ekspert dodaje, że w praktyce będzie to oznaczać, że podatnik, który nie przeznaczy całego przychodu na cele mieszkaniowe, nie będzie mógł twierdzić, że nadal przecież cały dochód osiągnięty z tytułu sprzedaży nieruchomości został przeznaczony na cele mieszkaniowe, a tym samym powinien być zwolniony z PIT.

Wprowadzenie nowego zwolnienia, w porównaniu z aktualnie obowiązującą ulgą meldunkową, oznacza przede wszystkim więcej obowiązków formalnych dla podatników. Od 1 stycznia 2009 r. dochody z odpłatnego zbycia mają być wykazywane w specjalnym zeznaniu rocznym.

- W przypadku niespełnienia warunków do pełnego zwolnienia podatnicy będą zobowiązani do skorygowania zeznania i zapłaty zaległego podatku. Co ważne, odsetki od zaległego podatku będą liczone wstecznie od momentu złożenia pierwotnego zeznania (czyli za okres dwóch lat) - ostrzega Aleksandra Kosonowska.

Nasza rozmówczyni radzi, aby składając zeznanie podatkowe za rok, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości, starannie oszacować, w jakim zakresie uzyskany z tego tytułu przychód będzie przeznaczony na cele mieszkaniowe.

Zawiłe wyliczenia

Katarzyna Bieńkowska, doradca podatkowy w Dewey & LeBoeuf, uważa, że tak szybkie majstrowanie przy uldze dotyczącej opodatkowania zysków ze zbycia nieruchomości musi budzić niepokój. Zaledwie po dwóch latach jej obowiązywania w obecnym kształcie ma ona ulec kolejnym modyfikacjom. Ulga meldunkowa ma zostać uchylona, ponieważ, jak się to uzasadnia, mechanizm tej ulgi nie działał prawidłowo. W związku z tym proponuje się wprowadzenie nowego rozwiązania, polegającego na zwolnieniu z opodatkowania dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli przychód uzyskany z tego zbycia podatnik przeznaczy na określone w ustawie własne cele mieszkaniowe.

- Cele mieszkaniowe zostały określone dość szeroko i obejmują nabywanie nie tylko w Polsce, ale także całej Unii, Europejskim Obszarze Gospodarczym (EOG) oraz Szwajcarii, a także spłatę kredytów lub pożyczek mieszkaniowych - zauważa Katarzyna Bieńkowska.

Pozytywną zmianą jest to, że nowe regulacje mają dotyczyć także nieruchomości gruntowych (działek) czy też budynków niemieszkalnych i lokali użytkowych.

Katarzyna Bieńkowska wskazuje od razu, że diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. Warunkiem skorzystania z nowego zwolnienia będzie wydatkowanie - począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie - przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe. Pozornie wygląda to na powrót do podobnych rozwiązań sprzed ulgi meldunkowej, ale zwolnienie obowiązuje do wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

- Opodatkowaniu podlegać będzie dodatnia różnica pomiędzy dochodem a dochodem zwolnionym. Formuła ta niepotrzebnie komplikuje zwolnienie i będzie z pewnością w praktyce źródłem sporów i kontrowersji. Skorzystanie ze zwolnienia będzie wiązało się także z obowiązkami dokumentacyjnymi, a niedopełnienie ich będzie skutkować koniecz-nością korekty i zapłatą podatku z odsetkami za zwłokę. To wszystko oznacza zaostrzenie warunków zwolnienia w stosunku do stanu obecnego i jego daleko posunięte skomplikowanie - twierdzi Katarzyna Bieńkowska.

Pozytywne podejście

Patrząc na planowane zmiany z punktu widzenia podatnika Eliza Skotnicka, starszy konsultant w Ernst & Young, ocenia propozycję resortu finansów jako dobrą. Jej zdaniem, podatnik będzie mógł realizować swe cele mieszkaniowe także w innych niż Polska krajach UE, EOG lub w Szwajcarii i nadal korzystać ze zwolnienia. Może to zainteresować osoby chcące inwestować w nieruchomości położone za granicą.

- Należy jednak pamiętać, że inwestycje takie muszą być przeznaczone na własne cele mieszkaniowe - podkreśla Eliza Skotnicka.

Wskazuje również, że korzystanie z nowej ulgi nie będzie wiązało się już z koniecznością złożenia oświadczenia o zamiarze przeznaczenia środków na cele mieszkaniowe. W zamian podatnik będzie wykazywał dochód w odrębnym zeznaniu rocznym.

- Konstrukcja ta powoduje, że jeśli planowane wydatki na reinwestycję nie zostaną poczynione w ciągu dwóch lat lub ich kwota ulegnie zmianie, konieczne będzie złożenie korekty zeznania wraz z wyjaśnieniem jej przyczyn, zapłata podatku oraz odsetek za zwłokę, co stanowić będzie dla podatnika dodatkowy ciężar administracyjny i finansowy - podsumowuje nasza rozmówczyni z Ernst & Young.

19 proc. wynosi od 1 stycznia 2007 r. PIT od sprzedaży nieruchomości. Płacony jest od dochodu

10 proc. wynosił do 31 grudnia 2006 r. PIT od sprzedaży nieruchomości. Płacony jest od przychodu

19 proc. będzie wynosił od 1 stycznia 2009 r. PIT od sprzedaży nieruchomości. Płacony będzie od dochodu

CELE MIESZKANIOWE DLA NOWEJ ULGI PODATKOWEJ

Za wydatki na cele mieszkaniowe będzie się uważać m.in.:

• wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, domu lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu lub udziału w gruncie,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

• wydatki, poniesione na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.