Fakt ten powinien być jednak odpowiednio udokumentowany. Wydatek musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu albo zabezpieczenia jego źródła
Wydatki poniesione na zakup gruntów przeznaczonych do dalszej odsprzedaży, po wybudowaniu na nich domów, nie stanowią środków trwałych. Prawidłowo udokumentowane takie wydatki należy zakwalifikować jako towary handlowe, zgodnie z zasadami, o których mowa w rozporządzeniu ministra finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Wątpliwości nasuwają się w przypadku wprowadzenia do firmy działek budowlanych zakupionych wcześniej przez przedsiębiorcę na potrzeby własne.
Związek przyczynowy
Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości nieruchomości gruntowej przekazanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej dopuszcza ustawa o PIT, o ile wydatek ten pozostaje w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem i jest poniesiony w celu osiągnięcia przychodu albo zabezpieczenia jego źródła przychodu. Ponadto wydatek ten nie powinien znajdować się na liście kosztów uznanych za koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów oraz być właściwie udokumentowany.
W myśl powyższych przepisów nie ma przeszkód do uznania nabytych wcześniej działek budowlanych za składnik prowadzonego przedsiębiorstwa. W przypadku budowy domów na sprzedaż utrwaliło się stanowisko, iż budowę taką traktuje się jako pewną odmianę produkcji budowlano-montażowej, w rezultacie której powstają szczególnego rodzaju produkty gotowe z przeznaczeniem do sprzedaży. Zatem grunt uznaje się za towar, natomiast sprzedaż działek budowlanych wraz z budynkiem zalicza się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Wycena działki
Wartość, w jakiej grunt powinien być ujęty w księgach, wynika z aktu nabycia, zatem będzie to wartość historyczna z pierwotnego nabycia. W takiej też kwocie grunt będzie stanowił koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży wybudowanych na nim domów. Organy podatkowe nie zezwalają na wprowadzenie gruntu do działalności indywidualnej po wartości wynikającej z operatu szacunkowego albo innej wyceny rzeczoznawcy, ponieważ ustalona w ten sposób wartość gruntu nie odzwierciedla w sposób wiarygodny poniesionych rzeczywistych kosztów.
Co na to fiskus
Takie stanowisko prezentuje dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 9 kwietnia 2010 r. (nr IBPBI/1/415-72/10/AP). Czytamy w niej, że podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów zobowiązani są ujmować towary handlowe według ceny ich zakupu. Ceną zakupu nieruchomości gruntowej będzie cena określona w akcie notarialnym dokumentującym nabycie (zakup) ww. nieruchomości. Bez znaczenia przy tym pozostaje to, że przyjęta wartość nie będzie uwzględniała wzrostu cen nieruchomości, a przez to nie będzie odzwierciedlała obecnej wartości rynkowej. Możliwości przyjęcia wartości rynkowej ww. nieruchomości nie przewidują bowiem przepisy.
Gdy nie uda się sprzedać
W roku podatkowym, w którym przedsiębiorca wprowadził grunt do działalności gospodarczej jako towar handlowy i nie osiągnie przychodu z jego zbycia, jest zobowiązany do ujęcia wartości tego gruntu w spisie z natury na koniec roku podatkowego. Spisem tym zobowiązany będzie objąć również produkcję w toku i wyroby gotowe, jak również koszty prowadzonej na tym gruncie niezakończonej budowy budynków. Niesprzedane budynki w zależności od stopnia ich zaawansowania będą produkcją w toku bądź wyrobami gotowymi podlegającymi spisowi z natury na koniec okresu sprawozdawczego i wycenie według kosztów wytworzenia. Składniki objęte remanentem wyłączone zostają z kosztów uzyskania przychodów danego okresu sprawozdawczego, w którym nie uzyskano przychodu z ich sprzedaży. [przykład]
W świetle powyższego u przedsiębiorców prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów niesprzedany towar handlowy (w tym niesprzedany grunt) poprzez różnice remanentowe powiększa kwotę dochodu podlegającego opodatkowaniu za dany rok podatkowy.
PRZYKŁAD
Spis z natury
Przedsiębiorca prowadzi działalność budowlaną polegającą na budowie domów na sprzedaż. Budynek dwurodzinny w zabudowie szeregowej zostanie ukończony i sprzedany w lutym 2015 r. Przedsiębiorca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, w której wartość nabytych gruntów została ujęta w kolumnie 10 jako towar handlowy.
W przedstawionej sytuacji przedsiębiorca ujmie w spisie z natury na koniec 2014 roku wartość produkcji w toku, którą stanowić będzie wartość budynku w cenie wytworzenia oraz wartość gruntu w cenie nabycia.
Podstawa prawna
Rozporządzenie ministra finansów z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1037). Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
