Jak należy prawidłowo amortyzować budynek, który przed jego nabyciem stanowił w ewidencji podatnika tzw. budynek wybudowany na cudzym gruncie?
Podatnik CIT wybudował na cudzym gruncie, dzierżawionym na podstawie umowy, budynek. Wykorzystywał go do celów prowadzonej działalności gospodarczej i wprowadził do ewidencji środków trwałych jako „budynek wybudowany na cudzym gruncie”. Poniesione na jego budowę nakłady amortyzował według stawki z Wykazu stawek amortyzacyjnych załączonego do ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm., nazywanej dalej ustawą o CIT). Odpisy amortyzacyjne zaliczane były do kosztów uzyskania przychodów.
Po kilku latach użytkowania podatnik nabył od właściciela gruntu całą nieruchomość. W wyniku tej transakcji przestał więc użytkować „budynek wybudowany na cudzym gruncie” (art. 16a ust. 2 pkt 2 ustawy o CIT). Zaczął natomiast wykorzystywać na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą stanowiący jego własność nabyty, kompletny i zdatny do użytku budynek o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok (art. 16a ust. 1 ustawy o CIT).
Jakie skutki podatkowe wywoła taka zamiana? Przede wszystkim konieczne jest w takim przypadku uaktualnienie ewidencji środków trwałych, tj. wykreślenie z niej budynku wybudowanego na cudzym gruncie i wprowadzenie nowego środka trwałego - budynku własnego. Jego wartość początkową stanowi zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT cena nabycia, tj. wynikająca z aktu notarialnego kwota należna zbywcy powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środków trwałych do używania i ponowne rozpoczęcie amortyzacji. Jeżeli cena nabycia należna sprzedającemu nie obejmuje nakładów poniesionych na wybudowanie budynku przez podatnika, to w części niezamortyzowanej powinny one podwyższyć wartość początkową nabytego budynku. Analogiczną opinię, ale dotyczącą nabycia nieruchomości, którą podatnik wcześniej dzierżawił i w której dokonał modernizacji, traktowanej jako inwestycja w obcym środku trwałym wyraził Drugi Urząd Skarbowy w Kielcach w postanowieniu z 18 lipca 2005 r., nr OG-005/90/PDI-423/11/2005.
Po analizie przepisów ustawy o CIT dochodzi się do wniosku, że podatnik nie jest uprawniony do amortyzacji budynku wzniesionego na cudzym gruncie, a następnie nabytego, na zasadach stosowanych przed zakupem kontynuując dotychczasową amortyzację. Mimo że „budynek wybudowany na cudzym gruncie” nie jest tożsamym środkiem trwałym z budynkiem stanowiącym własność podatnika, nie można jednak uznać, że został wprowadzony do ewidencji po raz pierwszy. I nawet gdyby budynek taki spełniał warunki do uznania go za używany, nie ma możliwości zastosowania do jego amortyzacji stawek indywidualnych. Brak prawa do zastosowania indywidualnej stawki nie wystąpiłby natomiast w przypadku, gdyby wraz ze zmianą tytułu prawnego do budynku nastąpiła zmiana jego klasyfikacji w księgach. Pierwszy Mazowiecki Urząd Skarbowy w Warszawie w postanowieniu z 8 czerwca 2006 r., nr 1471/DPD1/423/44/06/Mk/1, uznał mianowicie, że z chwilą ustanowienia odrębnej własności do lokalu stanowiącego przed przekształceniem spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, czyli będącego wartością niematerialną i prawną i jako takie amortyzowanego, jego właściciel, mimo kontynuacji użytkowania lokalu, pozyskuje nowy środek trwały. Wpisuje go zatem po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych i jako używany ma prawo amortyzować przy zastosowaniu stawki indywidualnej.
Z uwagi na brak możliwości kontynuacji odpisów amortyzacyjnych oraz zastosowania stawki indywidualnej, nabycie budynku wybudowanego na cudzym gruncie powoduje niczym nieuzasadnione wydłużenie okresu jego amortyzacji, mimo że jego użytkownik ani sposób użytkowania się nie zmienił.
Not. KT
