Minister finansów w piśmie z 27 marca 2007 r. (nr PT10-812-167/2007/MR/429) przedstawił oficjalne stanowisko dotyczące traktowania w zakresie VAT czynności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Jakie są konsekwencje tego stanowiska?
W piśmie tym minister podzielił pogląd NSA wyrażony w uchwale z dnia 8 stycznia 2007 r. (sygn. I FPS 1/06).
Zgodnie z tym poglądem ustanowienie prawa użytkowania wieczystego należy traktować dla celów VAT jako dostawę towarów. Tym samym za błędny uznano dotychczasowy pogląd organów podatkowych, uznających opłaty ponoszone z tego tytułu za wynagrodzenie za usługę świadczoną przez właściciela gruntu na rzecz użytkownika.
Zgodnie z tezami wyrażonymi we wspomnianej uchwale NSA ustanowienie użytkowania wieczystego pod rządami poprzedniej ustawy o VAT (tj. przed 1 maja 2004 r.) nie powinno wywoływać żadnych skutków w tym podatku, jako że czynność ta pozostawała wówczas poza zakresem opodatkowania VAT. W konsekwencji opłaty roczne ponoszone z tytułu użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r. nie podlegają opodatkowaniu VAT także po 1 maja 2004 r.
Warto podkreślić, że opierając się na obecnej interpretacji ministra finansów, organy podatkowe mogą kwestionować prawo użytkownika wieczystego do odliczenia VAT z faktur wystawionych z omawianego tytułu przez właściciela gruntu, w odniesieniu do rozliczeń VAT prowadzonych przez użytkownika wieczystego od 1 maja 2004 r. do 31 maja 2005 r. W tym bowiem okresie przepisy nie przyznawały podatnikowi prawa do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących czynności, które nie powinny podlegać opodatkowaniu VAT. Problem ten traci praktyczne znaczenie począwszy od 1 czerwca 2005 r., kiedy to weszły w życie przepisy przyznające podatnikom prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dotyczącej transakcji niepodlegającej VAT, o ile kwota wykazana na fakturze została uregulowana.
Należy ponadto zwrócić uwagę na inną, bardzo istotną konsekwencję uznania ustanowienia użytkowania wieczystego za dostawę towarów na gruncie przepisów o VAT. Biorąc pod uwagę ogólne regulacje VAT dotyczące dostawy towarów, w przypadku ustanowienia użytkowania wieczystego po 1 maja 2004 r., właściciel gruntu od razu powinien rozliczyć podatek VAT od całej wartości takiej transakcji (tj. uwzględniając wartość wszystkich opłat należnych mu od użytkownika, za cały okres, na który zostaje ustanowione użytkowanie wieczyste).
Należy przy tym zauważyć, że w świetle przepisów o gospodarce nieruchomościami, całkowita wysokość opłat z tytułu użytkowania wieczystego może nawet trzykrotnie przewyższać wartość rynkową nieruchomości, a ponadto wartość tych opłat może ulegać zmianie (aktualizacji) już w trakcie użytkowania, przez co w praktyce może się okazać niemożliwe właściwe obliczenie podstawy opodatkowania VAT w momencie ustanowienia prawa.
Not. KT
