Andrzej Dębiec partner Kancelaria Lovells Podatnicy, wynajmując lokal na prowadzenie działalności gospodarczej, często dokonują jego przeróbek. Jeżeli skutkiem prac modernizacyjnych i adaptacyjnych jest ulepszenie środka trwałego (wynajmowanej nieruchomości), to wydatków z tym związanych nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Przepisy ustawy o CIT przewidują, że takie wydatki podlegają odpisom amortyzacyjnym jako inwestycja w obcym środku trwałym. Ponieważ dla inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, w obrocie gospodarczym może zdarzyć się, że najemca będzie musiał zrezygnować z dalszego najmu lokalu przed pełną amortyzacją wydatków poniesionych na jego adaptację. Możliwość zaliczenia do kosztów niezamortyzowanej części wydatków na adaptację lokalu reguluje art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT. Zgodnie z nim nie stanowią kosztów uzyskania przychodów straty poniesione w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność na skutek zmiany rodzaju działalności. Co prawda cytowany przepis nie dotyczy bezpośrednio inwestycji w obcym środku trwałym, ale znajdzie zastosowanie także w opisywanym stanie, co potwierdzają interpretacje organów skarbowych (np. pismo Izby Skarbowej w Warszawie z 30 maja 2006 r. nr 1401/PD4230Z-32/06/IJ). Należy zatem uznać, że podatnik będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowanej części wydatków na adaptację lokalu, jeżeli spełnione będą następujące przesłanki: ■ inwestycja w obcym środku trwałym zostanie zlikwidowana, ■ podatnik w wyniku likwidacji poniesie stratę (tzn. wydatki na adaptację lokalu przekraczają sumę dokonanych z tego tytułu odpisów amortyzacyjnych oraz kwot uzyskanych w wyniku likwidacji), ■ likwidacja nie jest podyktowana utraceniem przez środek trwały przydatności na skutek zmiany rodzaju działalności. Najwięcej wątpliwości rodzi pierwsza z przesłanek, tzn. co należy rozumieć przez pojęcie likwidacji inwestycji w obcym środku trwałym. Prezentowane jest w tej kwestii dość restrykcyjne stanowisko, zgodnie z którym co do zasady przez likwidację inwestycji należy rozumieć fizyczne zniszczenie inwestycji w obcym środku trwałym. I tak NSA w Warszawie uznał w wyroku z 9 września 2005 r. (sygn. FSK 2169/2004), że aby mówić o tak powstałych kosztach uzyskania przychodu, musimy mieć do czynienia z likwidacją środka trwałego. Podobna interpretacja pojęcia likwidacji wynika ze stanowiska Ministerstwa Finansów, które w piśmie z 4 sierpnia 2005 r. (sygn. PB3-MD-8213-192/05/SP-1827) uznało, że kosztem podatkowym może być niezamortyzowana część inwestycji w obcym środku trwałym, jeżeli nastąpi faktyczna likwidacja nie w pełni umorzonego środka trwałego, ale rozwiązanie umowy najmu nie oznacza automatycznie, iż miała miejsce likwidacja środka trwałego. Z kolei Izba Skarbowa z Warszawy w cytowanym już piśmie uznała za likwidację sytuację, w której lokal przywrócono do stanu pierwotnego, pod warunkiem udokumentowania takiej likwidacji zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o CIT, czyli pod warunkiem właściwego ujęcia likwidacji w prowadzonej przez podatnika ewidencji rachunkowej. Dopiero faktyczna likwidacja, tzn. zużycie lub zniszczenie lokalu będącego przedmiotem wynajmu, pozwala na rozliczenie jako kosztów niezamortyzowanej części nakładów na inwestycje w obcym budynku. Samo wypowiedzenie umowy najmu nie daje podstaw do takiego odliczenia. Zatem warunki do potraktowania wydatków na adaptację jako kosztów będą spełnione w sytuacji przywrócenia budynku do stanu sprzed rozpoczęcia umowy najmu, lub np. w sytuacji rozwiązania umowy najmu w związku z planowanym wyburzeniem budynku pod kolejne inwestycje (jeśli pozostałe przesłanki dokonania odliczenia zostały spełnione).