statystyki

Podatek przy ustanowieniu hipoteki

07.05.2007, 20:31; Aktualizacja: 28.02.2008, 16:33
  • Wyślij
  • Drukuj
Ustanowienie hipoteki jest opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W każdym przypadku to podatnik musi zatroszczyć się o zapłatę tego podatku.


Podatnik, który decyduje się na obciążenie nieruchomości hipoteką, musi liczyć się z tym, że w takim przypadku powstanie obowiązek podatkowy, którym zgodnie z treścią przepisów Ordynacji podatkowej jest wynikająca z ustaw podatkowych nieskonkretyzowana powinność przymusowego świadczenia pieniężnego w związku z zaistnieniem zdarzenia określonego w tych ustawach.

Z kolei w myśl przepisu art. 3 ust. 1 pkt 2a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 41, poz. 399 z późn. zm.) obowiązek podatkowy w zakresie tego podatku w razie ustanowienia hipoteki powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Obowiązek ten obciąża osobę składającą oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki. Warto też przy tym zaznaczyć, że taka regulacja jest wynikiem zmian wprowadzonych do ustawy i obowiązujących od początku roku. Przypomnijmy, że do końca 2006 roku było co najmniej dwóch podatników podatku od czynności cywilnoprawnych, od 1 stycznia 2007 r. zobowiązanym z tego tytułu jest tylko jeden.

Kto płaci podatek

Oznacza to, że w przypadku ustanowienia hipoteki podatek od czynności cywilnoprawnych obciąża tylko tę osobę, która chce ją ustanowić. W przypadku np. ustanawiania hipoteki w celu zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu udzielonego kredytu oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki składa dłużnik hipoteczny, czyli kredytobiorca, ewentualnie osoba trzecia, na której nieruchomości ustanawiana jest hipoteka. W takiej sytuacji to taka osoba musi dopełnić wszystkich obowiązków związanych z zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych. Z racji tego wierzycieli hipotecznych - tutaj banków - nie wiąże już obowiązek solidarnej odpowiedzialności z tego tytułu. Niewątpliwie przekłada się to na dotychczasową praktykę w tym zakresie.

Do końca ubiegłego roku dość często zdarzało się, że banki wyręczały kredytobiorców z obowiązku składania deklaracji w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Zazwyczaj wyglądało to w ten sposób, że bank sam wypełniał właściwą deklarację, a druga strona czynności musiała tylko złożyć ją do właściwego urzędu skarbowego i zapłacić podatek. Zastosowanie tego rodzaju rozwiązania wynikało z faktu, że do końca 2006 roku podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych były obie strony transakcji. Nie było też większego kłopotu z wyborem właściwego urzędu skarbowego, ponieważ odpowiedni był urząd skarbowy ze względu na miejsca zamieszkania lub siedziby jednej ze stron. Podatnicy będący stronami danej czynności mogli według własnego uznania zdecydować, w którym urzędzie będzie składana deklaracja i opłacany podatek.

Takie postępowanie jest jednak niemożliwe w obecnym stanie prawnym. Jak bowiem wiadomo, od 1 stycznia 2007 r. obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki ciąży wyłącznie na osobie składającej oświadczenie woli o jej ustanowieniu. Zatem gdy podatnik zaciąga kredyt zabezpieczony hipoteką, sam musi dopełnić wszelkich obowiązków z tego tytułu.

Nie ma też dowolności w wyborze urzędu skarbowego, który jest właściwy w tej sprawie: organem podatkowym jest wyłącznie urząd skarbowy właściwy według miejsca zamieszkania lub siedziby podatnika tego podatku, a zatem osoby składającej oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki.

Jaka wysokość wierzytelności

Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Przypomnijmy, że zgodnie z treścią ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zależności od sposobu powstania tego prawa hipoteki dzielimy na umowne (zwykłe) i przymusowe. Hipoteka umowna powstaje na podstawie umowy cywilnoprawnej oraz wpisu do księgi wieczystej. Ustanawiana jest na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności oznaczonej, wynikającej z określonego stosunku prawnego. Z kolei hipoteka przymusowa powstaje z mocy prawa lub na podstawie orzeczenia sądu.

PRZYKŁAD: MIESZKANIE NA KREDYT

Państwo Kowalscy postanowili kupić synowi mieszkanie. W tym celu zaciągnęli kredyt. W umowie z bankiem jedno z postanowień dotyczyło sposobu zabezpieczenia spłaty udzielonego kredytu. Bank zgodził się, by zabezpieczeniem jego wierzytelności była hipoteka ustanowiona na mieszkaniu państwa Kowalskich.

Jednak podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega ustanowienie hipoteki tylko wtedy, gdy stanowi ono czynność cywilnoprawną. Z koniecznością jego zapłaty trzeba się więc będzie liczyć w sytuacji, kiedy będzie ustanawiana hipoteka umowna (zwykła), w tym także hipoteka kaucyjna.

Ile płacimy

Stawki podatku od ustanowienia hipoteki są zróżnicowane i zależą od rodzaju ustanowionej hipoteki. Ustawa przewiduje stawkę procentową dla hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących oraz stawkę kwotową, jeśli hipoteka dotyczy wierzytelności nieustalonej. I tak, na zabezpieczenie wierzytelności istniejących stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 0,1 proc. od kwoty zabezpieczonej hipoteki. Natomiast od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej wynosi 19 złotych. W konsekwencji więc należy uznać, że zastosowanie stawki podatku od czynności cywilnoprawnych w istocie nie zależy od rodzaju ustanowionej hipoteki, ale od tego, czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką istnieje i czy jest znana jej wysokość czy też wysokości tej wierzytelności nie można ustalić.

PRZYKŁAD: USTANOWIENIE HIPOTEKI KAUCYJNEJ

Dla zabezpieczenia spłaty kredytu, odsetek, kosztów egzekucji oraz innych kosztów ubocznych bank ustanowił jedną hipotekę kaucyjną do kwoty 500 000 zł. W przypadku ustanowienia hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z zaciągniętego kredytu wraz z kwotą odsetek, której wysokość jest nieznana z powodu zmiennej stopy procentowej, brak możliwości ustalenia wysokości wierzytelności w odniesieniu do oprocentowania kredytu spowoduje, że choć sama wierzytelność główna jest znana, to nie można ustalić wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W efekcie nie można zastosować do tej czynności procentowej stawki podatku. W takim przypadku ustanowienie hipoteki będzie podlegało podatkowi od czynności cywilnoprawnych w oparciu o stawkę kwotową ustaloną w wysokości 19 zł.

Kiedy przysługuje zwolnienie

Trzeba jednak pamiętać, że nie każde ustanowienie hipoteki skutkuje koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. W myśl art. 9 pkt 13 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z tego obowiązku zostało zwolnione ustanowienie hipoteki na morskich statkach handlowych i rybackich, na zabezpieczenie dotacji lub innych form pomocy finansowej udzielanych organizacjom społecznym działającym w dziedzinie sportu i turystyki.

Ponadto zwolnione z tego podatku jest też ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności banków z tytułu kredytów udzielanych rolnikom indywidualnym lub zespołom rolników indywidualnych na budownictwo inwentarskie lub składowe, wraz z urządzeniami towarzyszącymi. Podobnie jest z ustanowieniem hipoteki przysługującej spółdzielniom mieszkaniowym i wierzycielom spółdzielni mieszkaniowych oraz na zabezpieczenie pożyczek i kredytów udzielanych z funduszy celowych utworzonych w drodze ustawy.

Podatnicy zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych muszą pamiętać o tym, że sami powinni dopilnować, by podatek został zapłacony. W tym celu muszą go samodzielnie obliczyć. Podatnicy we własnym zakresie wypełniają też odpowiednią deklarację, a następnie składają ją we właściwym urzędzie skarbowym. Organ podatkowy nie jest zobligowany do wzywania ich, aby dopełnili tego obowiązku. Samej wpłaty podatku należy dokonać w ciągu 14 dni od powstania obowiązku.

Właściwą w tym przypadku deklaracją będzie formularz PCC-3. Podatnicy mogą go pobrać w urzędzie skarbowym, mogą też wydrukować wzór takiego formularza zamieszczony na stronach internetowych urzędu skarbowego albo Ministerstwa Finansów (www.mf.gov.pl).

PRZYKŁAD: ZABEZPIECZENIE SPŁATY

Przemysław Nowak podpisał umowę kredytu bankowego. Zabezpieczeniem spłaty tego kredytu była ustanowiona na nieruchomości należącej do jego mamy hipoteka. Umowa została podpisana 12 marca 2007 r. i przewidywała, że pierwsza transza kredytu zostanie przelana na rachunek bankowy kredytobiorcy w dniu 15 kwietnia 2007 r. Obowiązek podatkowy w tym przypadku powstanie zatem w dniu 12 marca, a podatnik w ciągu kolejnych 14 dni będzie zobowiązany do obliczenia i wpłaty podatku od czynności cywilnoprawnych oraz złożenia właściwej deklaracji.

19 zł kosztuje ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej

ŹRÓDŁO HIPOTEKI UMOWNEJ

Źródłem powstania hipoteki umownej jest umowa zawarta przez wierzyciela z właścicielem nieruchomości, która ma być hipoteką obciążona lub z inną osobą uprawnioną, jeżeli hipoteka ma obciążyć inne prawo do nieruchomości, np. z użytkownikiem wieczystym. Oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego.

HIPOTEKA KAUCYJNA

Hipoteka kaucyjna służy zabezpieczaniu odsetek oraz kosztów postępowania mieszczących się w sumie wymienionej we wpisie do hipoteki. Potwierdza to także treść pisma dyrektora departamentu podatków lokalnych i katastru z dnia 12 maja 2004 r. nr LK-216/LM/BG/04: stosownie do przepisów art. 102 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzytelność o wysokości nieustalonej może być zabezpieczona hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna). Hipoteka ta może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz z mocy ustawy nieobjęte hipoteką zwykłą oraz wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona. Jest to o tyle istotne, że ustalenie wysokości wierzytelności ma wpływ na stawki podatku.

Edyta Wereszczyńska

edyta.wereszczynska@infor.pl

Podstawa prawna

l Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 41, poz. 399 z późn. zm.).

l Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).




Źródło:GP

Twój komentarz
Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!
serwisy tematyczne w GazetaPrawna.pl