A Sprzedaż po pięciu latach
Zastanawiając się nad tym, z jakich zwolnień przy sprzedaży nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami wolno nam korzystać, musimy pamiętać o tym, że nieruchomości sprzedawane w tym roku i w kolejnych latach podlegały będą dwóm różnym trybom opodatkowania w zależności od tego, kiedy taka nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Jeśli jej nabycie lub wybudowanie miało miejsce do 31 grudnia 2006 r., podatnik nadal musi stosować stare, a zatem obowiązujące do końca 2006 roku reguły opodatkowania takich nieruchomości i stare zwolnienia. Jeśli zdarzenie takie miało miejsce po 1 stycznia 2007 r., zastosowanie mają nowe, obowiązujące od początku tego roku przepisy, w tym i nowe zwolnienia, takie jak np. ulga meldunkowa.

Kliknij, aby powiększyć

Zwolnienie wspólne dla wszystkich
Jedno zwolnienie jest jednak wspólne i dla nieruchomości nabytych przed 2007 rokiem, jak i nabywanych obecnie. To zwolnienie dotyczące nieustalania przychodów wówczas, gdy sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub określonych praw związanych z nieruchomościami. Przy czym mówiąc o określonych prawach związanych z nieruchomościami, mam na myśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej i prawo wieczystego użytkowania gruntów. O takich bowiem prawach wspomina ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przepisów jasno wynika, że podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2007 r. wystąpi tylko w sytuacji, gdy taka sprzedaż będzie miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. To zwolnienie nie jest żadną nowością, bo obowiązywało ono również w przepisach ustawy o PIT do końca 2006 roku. Zatem warunkiem, jaki trzeba spełnić, aby z tej ulgi skorzystać, jest tylko właściwe obliczenie owego 5-letniego okresu oraz odpowiednio długie utrzymanie własności nieruchomości lub określonych praw z nieruchomością związanych.
Kłopotliwa sprzedaż z gruntem
W praktyce podatnicy miewają trudności z takim wyliczeniem, zwłaszcza w sytuacjach gdy najpierw nabywa się grunt, a po kilku latach np. buduje na nim dom. Kwestia ta była już co prawda wyjaśniana w poprzednim rozdziale dodatku, ale tu wrócimy do niej jeszcze raz, żeby dokładniej rzecz całą wyjaśnić. Aby to lepiej zobrazować, przedstawmy taką sytuację na przykładzie. Podatniczka w 1996 roku nabyła działkę pod budowę budynku mieszkalnego. W 2004 roku wybudowała na niej dom mieszkalny i zamieszkała w nim, a następnie w 2005 roku podatniczka sprzedała całą nieruchomość. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodów opodatkowane podatkiem dochodowym. Budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem należą do części składowych gruntu. Zatem w przypadku nieruchomości gruntowej budynek jest trwale związany z gruntem, jest jej integralną częścią i nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odnosząc te zasady do naszej podatniczki, należy podkreślić, że podatniczka jest właścicielką nieruchomości gruntowej od 1996 roku, zaś budynek na tej działce został wybudowany w 2004 roku i całość sprzedana w 2005 roku.
 PRZYKŁAD: CZY JEST MOŻLIWA SPRZEDAŻ KIOSKU BEZ GRUNTU W 2000 roku podatnik otrzymał na podstawie umowy darowizny budynek wolno stojący (kiosk drewniany) z wyposażeniem bez gruntu. Nie prowadzi działalności gospodarczej i w 2007 roku zamierza sprzedać ten kiosk. Według podatnika po sprzedaży powinien zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek od sprzedaży nieruchomości, gdyż budynek ten jest w posiadaniu krócej niż 5 lat. Jednak czy ma rację? Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części tych budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast rzeczami są tylko przedmioty materialne. Biorąc te definicje pod uwagę, kiosku drewnianego (bez gruntu) nie można uznać za nieruchomość, lecz za rzecz ruchomą. W przypadku zaś odpłatnego zbycia innych niż nieruchomości rzeczy po upływie pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, przychód nie powstaje. A zatem podatnik nie będzie musiał od sprzedaży kiosku zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych.
Sprzedaży budynku na takiej nieruchomości nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on część składową gruntu i bieg terminu 5-letniego, o którym mowa w przepisach ustawy o PIT, liczy się od daty zakupu gruntu, a nie wybudowania domu. W związku z tym sprzedaż w 2005 roku nieruchomości wraz z budynkiem, gdy działka została nabyta na własność w 1996 roku, nie rodzi skutków podatkowych.
Sprzedaż praw i wybudowanie
W przypadku nabycia określonych praw związanych z nieruchomościami takich kłopotów z ustalaniem momentu nabycia już być nie powinno. Za każdym razem przejście własności takich praw potwierdzone jest odpowiednim pismem, z którego wynika wyraźnie, z jaką datą to prawo na nas przechodzi.
 PRZYKŁAD: KIEDY ZWOLNIONE JEST NABYCIE PRAWA SPÓŁDZIELCZEGO Podatnik w 1998 roku uzyskał przydział własnościowego mieszkania spółdzielczego. W styczniu 2007 roku sprzedał prawo do tego mieszkania innemu nabywcy. Czy musi zapłacić podatek? Otóż nie. Przychód powstaje wówczas, gdy podatnik zbywa nabyte spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego (rok nabycia to rok 1998) przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym zostało ono nabyte. Termin ten w przypadku podatnika minął w 2003 roku. A zatem dokonując takiej sprzedaży w 2007 roku, nie zapłaci już podatku, bowiem od dnia nabycia prawa minęło więcej niż pięć lat.
Jeśli chodzi o wybudowanie, to termin ten omówiony został dość dokładnie w poprzednim rozdziale. Tu tylko przypomnijmy, że zgodnie z orzecznictwem sądowym oraz utrwaloną linią interpretacji organów podatkowych, z wybudowaniem będziemy mieć do czynienia dopiero w momencie oddania budynku do użytku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.
B Nowa ulga meldunkowa
Nowym zwolnieniem, z którego można skorzystać sprzedając nieruchomość, jest ulga meldunkowa. Zwolnienie to dotyczy jednak tylko i wyłącznie tych nieruchomości i praw, które zostały nabyte lub wybudowane po 1 stycznia 2007 r. Zgodnie z nowymi przepisami wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia: • budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, • lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, – jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Co to oznacza? Wystarczy zameldować się na pobyt stały w posiadanym domu lub mieszkaniu na 12 miesięcy, aby przy jego sprzedaży nie zapłacić 19-proc. PIT. Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Należy z tego wnosić, że niezłożenie oświadczenia lub złożenie go po terminie spowoduje utratę prawa do zwolnienia z PIT.
 PRZYKŁAD: CZY NIEZŁOŻENIE OŚWIADCZENIA POWODUJE UTRATĘ ZWOLNIENIA Podatnik sprzedał kupioną 12 stycznia 2007 r. nieruchomość po 12 miesiącach od zameldowania się w niej na pobyt stały. W takim przypadku mógłby skorzystać ze zwolnienia dochodu z tej sprzedaży. Zwolnienie to ma jednak zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Podatnik oświadczenia takiego jednak nie złożył. W tej sytuacji, mimo że miał odpowiednio długi czas zameldowania, ze zwolnienia nie skorzysta i zmuszony będzie do zapłaty 19-proc. podatku od uzyskanego z tej sprzedaży dochodu.
Oświadczenie takie należy złożyć w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Inaczej mówiąc, zawiadomienie trzeba wysłać do urzędu skarbowego, na terenie działania którego mieszkamy. Oświadczenie to składa się w formie zwykłego pisma. Nie ma w tym przypadku żadnego formularza. Warto jednak pamiętać, że pismo to powinno spełniać określone wymogi w tym przede wszystkim wszystkie podstawowe dane podatnika, czyli imię, nazwisko i NIP (numer identyfikacji podatkowej) oraz jego własnoręczny podpis. Oczywiście w przypadku małżonków pismo powinno zawierać dane i podpisy obojga małżonków. W przypadku współwłaścicieli niebędących małżonkami, każdy ze współwłaścicieli składa odrębne oświadczenie, niezależnie od tego, czy pozostali współwłaściciele je złożyli lub czy w ogóle spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia.
Od kiedy liczyć meldunek
Przepisy ustawy o PIT, które wprowadziły ulgę meldunkową, nie precyzują niestety dokładnie, od jakiego momentu ma być liczony meldunek. Można by odpowiedzieć prosto, że od momentu zameldowania. Jednak po takiej odpowiedzi pojawia się kolejna wątpliwość: co z osobami, które są od lat zameldowane w domu lub mieszkaniu, ale nabędą je dopiero w 2007 roku – czy w takiej sytuacji meldunek będzie liczony od momentu dokonania zameldowania czy od momentu nabycia nieruchomości. Niestety ta wątpliwość zostaje na razie nierozwiązana, gdyż część ekspertów twierdzi, że meldunek powinien w takich sytuacjach być liczony od momentu faktycznego zameldowania. Inni, że od momentu nabycia nieruchomości, gdyż nowa ulga ma zastosowanie do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. W takiej sytuacji pozostaje nam czekać na oficjalne wyjaśnienie Ministerstwa Finansów lub pierwsze interpretacje organów podatkowych.
Problemy mogą mieć mąż i żona
Podobne problemy interpretacyjne dotyczące nowej ulgi meldunkowej mogą mieć małżonkowie. Przepisy ustawy o PIT przewidują bowiem, że to nowe zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Niestety ustawa nie wyjaśnia, czy małżonkowie chcąc skorzystać z ulgi muszą być w nieruchomości zameldowani oboje, czy wystarczy, że czynność meldunkową dopełni tylko jedno z nich. W tym przypadku również możemy mieć do czynienia z dwoma sytuacjami. Pierwsza sytuacja zezwalałaby na meldunek w posiadanym mieszkaniu albo męża albo żony. W tym przypadku możliwe byłoby, że małżonkowie nabywają dwie nieruchomości, żona melduje się w jednej, a mąż w drugiej, a po 12 miesiącach sprzedają oba mieszkania, nie płacąc podatku dochodowego od tych transakcji. Wydawać by się mogło, że chyba ustawodawcy nie chodziło o stworzenie takiej furtki dla małżonków, aby łatwo omijać podatek. Tylko z drugiej strony, po co ustawodawca miałby utrudniać życie małżonkom. Druga sytuacja – niekorzystna, to konieczność zameldowania się w posiadanej nieruchomości obojga małżonków. Dopiero wówczas oboje mogliby skorzystać ze zwolnienia. Również w tym przypadku musimy poczekać na interpretację przepisów przez przedstawicieli fiskusa. Niemniej już dziś słychać sygnały, że zdaniem organów podatkowych każdy z małżonków powinien spełnić warunek związany z zameldowaniem.
C Stare zwolnienia do wykorzystania
Jak już podkreślałam kilkakrotnie, podatnicy, którzy nabyli nieruchomość do końca 2006 roku i będą chcieli ją sprzedać, będą musieli do tej transakcji stosować zasady opodatkowania PIT obowiązujące przed 1 stycznia 2007 r. Zatem nawet sprzedaż mieszkania czy domu już po 1 stycznia, ale nabytych przed tą datą, będzie korzystać ze starych zasad opodatkowania. Dotyczy to także ulg podatkowych. Omawiając dotychczasowe zwolnienia trzeba podkreślić, że najważniejszym z nich jest zwolnienie związane z przeznaczeniem środków ze sprzedaży jednej nieruchomości na inne cele mieszkaniowe. Aby z tej ulgi skorzystać, podatnicy w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości muszą złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT.
 PRZYKŁAD: CO TO SĄ INNE CELE MIESZKANIOWE Podatnik w roku 2006 w związku z ustanowieniem służebności gruntowej otrzymał odszkodowanie w kwocie 440 tys. zł. Za uzyskane środki podatnik w roku 2007 zakupił nieruchomość (działkę) i wybudował budynek mieszkalny. Obecnie zamierza dokonać sprzedaży tej nieruchomości – spodziewa się uzyskać kwotę 480 tys. zł i wybudować dom na wsi za około 300 tys. zł. Pozostanie mu zatem kwota około 180 tys. zł. W związku z tym podatnik nie wie, czy powstanie obowiązek podatkowy i w jakiej wysokości. Podatnik uważa, że powinien zapłacić podatek dochodowy w wysokości 10 proc. od różnicy pomiędzy kwotą otrzymaną za sprzedaży nieruchomości a otrzymanym odszkodowaniem (480 tys. – 440 tys.), czyli od kwoty około 40 tys. zł, ponieważ służebność pozwoliła na budowę linii wysokiego napięcia. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zatem jeżeli podatnik spodziewa się uzyskać za nieruchomość kwotę 480 tys. zł, będzie ona stanowiła dla podatnika przychód, który może zostać pomniejszony o koszty jej zbycia, np. opłatę biura obrotu nieruchomościami. Jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub lit. e) ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym w roku 2006, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Polski. Jeżeli zatem podatnik dokona sprzedaży nieruchomości za około 480 tys. zł i przeznaczy kwotę około 300 tys. zł na wybudowanie budynku mieszkalnego, wówczas opodatkowaniu 10-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlegać będzie pozostała wartość, tj. 180 tys. zł.
WZÓR OŚWIADCZENIA DO ULGI MELDUNKOWEJ

Warszawa, 20 stycznia 2007 r.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Ochota

Krystian Morawski ul. Konopnickiej 6 00-009 Warszawa NIP 649-123-78-89

Oświadczenie o spełnieniu warunków zwolnienia

Oświadczam, że w stosunku do odpłatnego zbycia nieruchomości położonej przy ulicy Mołdawskiej 15 w Warszawie (KW 234/09/BH) za cenę 170 tys. zł spełniam warunki zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Krystian Morawski

Kiedy zwolnienie
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku wolne od podatku dochodowego są przychody ze sprzedaży nabytych lub wybudowanych do końca 2006 roku nieruchomości i praw: • w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: • na nabycie na terytorium RP budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, • na nabycie na terytorium RP spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, • na nabycie na terytorium RP gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce, • w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, • w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali, • w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny, • w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na określone w pierwszym punkcie cele, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Warto podkreślić, że art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o PIT nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie ulgi odsetkowej.
Utrata zwolnienia
Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi: • od 14-dniowego terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych, • począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych. W terminie płatności podatku podatnik jest zobowiązany złożyć PIT-23. Ulgi podatkowe przysługują również w przypadkach zamiany nieruchomości pod warunkiem, że nie mają one charakteru rekreacyjnego.
 PRZYKŁAD: CZY REMONT DOMKU LETNISKOWEGO TO CEL MIESZKANIOWY W 2005 roku podatnik sprzedał lokal mieszkalny i zadeklarował w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania, że całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży. Zdaniem podatnika wydatek na remont i modernizację domku letniskowego można zaliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe zgodnie z ustawą o PIT. Niestety podatnik nie ma racji. Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) i e) zwolnieniu z podatku dochodowego podlegają przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, w części wydatkowanej na nabycie w kraju nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży ściśle określonych nieruchomości i praw, w tym także na remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP. Jednak przepis ten nie ma zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży wydatkowany jest m.in. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne, o czym stanowi art. 21 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT. Zatem nie korzysta ze zwolnienia przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i przeznaczony na remont i modernizację nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne, a takie właściwości niewątpliwie spełnia domek letniskowy.