Obywatel Niemiec, osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, zamierza kupić na rynku pierwotnym 12 mieszkań od dewelopera. Po wybudowaniu mieszkań i podpisaniu umowy notarialnej przenoszącej własność zamierza je sprzedać na rynku wtórnym ewentualnie scedować zawarte umowy z deweloperem za odstępnym. Czy urząd skarbowy może potraktować sprzedaż takiej liczby mieszkań jako działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT?
Marcin Szymankiewicz
konsultant podatkowy BDO Polska
TAK Sprzedając 12 mieszkań, organy podatkowe mogą uznać, że sprzedający jest podatnikiem VAT. Podatnikami VAT są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zakupując 12 mieszkań w celu ich odsprzedaży należy się liczyć z tym, że organy podatkowe zajmą stanowisko, że jest to działalność opodatkowana VAT. Podobnie gdy będzie zawarta umowa z deweloperem, a następnie scedowana na osoby trzecie. Zakup 12 mieszkań w celu ich odsprzedaży (cesji) może wskazywać na częstotliwy zamiar wykonywania tych czynności. Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 9 marca 2006 r. (sygn. akt I Sa/Ol 10/06; niepublikowany), wielokrotna sprzedaż wydzielonych w wyniku podziału gospodarstwa rolnego działek budowlanych stanowi czynność podlegającą VAT. Do 31 grudnia 2007 r. dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego (m.in. budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania – PKOB: 111 – Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 – Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe) lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, podlega opodatkowaniu 7-proc. stawką VAT. Po tym dniu towary te mają podlegać opodatkowaniu według stawki 22 proc. Obecnie trwają prace nad ustawą o budownictwie społecznym, co pozwoliłoby zachować 7-proc. stawkę VAT na tego typu obiekty. Jednak zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy. Zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Pierwsze zasiedlenie to wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Sprzedaż mieszkań, o ile nie zostaną wcześniej zasiedlone po raz pierwszy, podlega opodatkowaniu niezależnie od tego, kiedy zostaną one sprzedane. Z kolei cesja umów podlega opodatkowaniu VAT według 22-proc. stawki. W razie nieopodatkowania tych czynności (z wyjątkiem sprzedaży mieszkań zasiedlonych po raz pierwszy) należy się liczyć z ewentualnością określenia zobowiązania przez organ podatkowy.