Rozpoczynając na 2007 rok działalność polegającą na wynajmie, z reguły trzeba ponieść wyższe koszty. Trzeba np. kupić wyposażenie mieszkania lub domu przeznaczonego na wynajem. W takiej sytuacji bardziej opłaca się wybrać opodatkowanie wynajmu na zasadach ogólnych przewidzianych w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Można wtedy rozliczać m.in. wydatki poniesione na zakupy wyposażenia czy mebli. Istnieje również możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych związanych z wynajmowanym lokalem.
Stawka liniowa lub progresja
Artykuł 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł przychodów, którymi m.in. są: • pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3), • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (art. 10 ust. 1 pkt 6). Istnieją zatem dwie możliwości wynajmu uzależnione od tego, czy jest on prowadzony w ramach działalności gospodarczej czy poza taką działalnością. W sytuacji prowadzenia wynajmu w ramach działalności gospodarczej można wybrać płacenie podatku dochodowego według 19-proc. stawki liniowej lub według progresywnej skali w wysokości 19, 30 i 40 proc. Z kolei według art. 9a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wspomniane zastrzeżenie dotyczące art. 9a ust. 2 i 3 dotyczy możliwości wyboru rozliczeń według jednolitej 19-proc. stawki podatku dochodowego od osób fizycznych.
Waloryzacja progów
Jeżeli podatnik wybrał rozliczenia na zasadach ogólnych opodatkowane według skali podatkowej wymienionej w art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to powinien pamiętać, że uchwalona nowelizacja przewiduje waloryzację progów podatkowych na 2007 rok. Skala podatkowa obowiązująca w tym roku wymieniona jest w ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Opublikowano ją w Dz.U. nr 217 poz. 1588.
do 22 stycznia trzeba zgłosić w urzędzie wybór formy opodatkowania
Oświadczenie o wyborze
Jak już wspominaliśmy, można jednak wybrać również inne zasady opodatkowania. Mowa jest o nich w art. 9a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przepisów tych wynika, że podatnicy (z zastrzeżeniem ust. 3) mogą wybrać sposób opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c. Chodzi w tym przypadku o opodatkowanie według jednolitej 19-proc. stawki PIT. W tym przypadku są zobowiązani do złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 stycznia roku podatkowego pisemnego oświadczenia o wyborze tego sposobu opodatkowania. W tym roku 20 stycznia przypada w sobotę, więc termin wydłuża się do 22 stycznia.
 PRZYKŁAD: OŚWIADCZENIE NA POCZĄTKU ROKU Pan Adam od początku 2007 roku zaczął wynajmować należący do niego dom w ramach działalności gospodarczej. Powinien zatem najpóźniej do 22 stycznia 2007 r. złożyć na piśmie oświadczenie w swoim urzędzie skarbowym, że postanowił wybrać opodatkowanie na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli opodatkowanie według jednolitej 19-proc. stawki PIT.
Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego, to powinien złożyć pisemne oświadczenie do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia tej działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.
 PRZYKŁAD: OŚWIADCZENIE W TRAKCIE ROKU Pani Stefania rozpocznie najem mieszkania od 16 kwietnia 2007 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jak wynika z ustaleń z osobami, które wprowadzą się do mieszkania, również tego samego dnia pani Stefania otrzyma pierwszą zapłatę od najemców. Oznacza to, że właścicielka mieszkania powinna złożyć pisemne oświadczenie w swoim urzędzie skarbowym o wyborze opodatkowania na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli o opodatkowanie według jednolitej 19-proc. stawki PIT, nie później niż do16 kwietnia 2007 r. Gdyby pani Stefania zapomniała o tym obowiązku, to nie będzie miała prawa do opodatkowania przychodów z najmu w 2007 roku według jednolitej 19-proc. stawki.
Na następne lata
Według art. 9a ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wybór sposobu opodatkowania dokonany w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 2, dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik, w terminie do dnia 20 stycznia roku podatkowego, zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania lub złoży w tym terminie pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
 PRZYKŁAD: NA NASTĘPNE LATA Pan Antoni od początku 2007 roku wynajmuje swój dom w ramach działalności gospodarczej. Złoży do 22 stycznia tego roku na piśmie oświadczenie w urzędzie skarbowego, że wybiera opodatkowanie według jednolitej 19-proc. stawki PIT. Pan Antoni postanowił, że w 2008 roku także będzie korzystał z tej formy opodatkowania. Oznacza to, że nie będzie musiał w przyszłym roku składać kolejnego oświadczenia o wyborze opodatkowania według jednolitej 19-proc. stawki.
Utrata prawa do rozliczeń
We wspomnianym zastrzeżeniu zawartym w art. 9a ust. 3 mowa jest o okolicznościach powodujących utratę prawa do opodatkowania na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem według przepisu art. 9a ust. 3, jeżeli podatnik, który wybrał sposób opodatkowania, o którym mowa w ust. 2, uzyska z działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie lub z tytułu prawa do udziału w zysku spółki niemającej osobowości prawnej przychody ze świadczenia usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników: • wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy, lub • wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym – w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy, podatnik ten traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w sposób określony w art. 30c i jest obowiązany do wpłacenia zaliczek od dochodu osiągniętego od początku roku, obliczonych przy zastosowaniu skali podatkowej, o której mowa w art. 27 ust. 1, oraz odsetek za zwłokę od zaległości z tytułu tych zaliczek.
Dwie stawki
Jeżeli natomiast w 2007 roku kontynuujemy wynajem i rozliczyliśmy już wszystkie koszty czy odpisy amortyzacyjne, to może opłacać się bardziej wybór opodatkowania na zasadach zryczałtowanych. Są one szczególnie korzystne wtedy, gdy właściciel wynajmowanego lokalu otrzymuje raczej niewielkie opłaty z tego tytułu. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) reguluje m.in. opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Dla przychodów z najmu nieprzekraczających równowartości 4000 euro stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. przychodu. Dopiero po przekroczeniu tej kwoty granicznej musi być zastosowana stawka 20-proc. W 2007 roku wyrażona w złotych równowartość 4000 euro to 15 934 zł.
Trzeba poinformować urząd
Przepisy nakładają określone obowiązki na podatnika, który chce rozliczać przychody z najmu w formie ryczałtu. Podatnik musi złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy. Składa je naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego.
 PRZYKŁAD: DO 22 STYCZNIA 2007 r. Pan Zbigniew od 1 stycznia 2007 r. wynajmuje należące do niego mieszkanie. Musi więc najpóźniej do 22 stycznia tego roku złożyć na piśmie oświadczenie w urzędzie skarbowym, że wybiera opodatkowanie ryczałtem w tym roku.
Natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego powinien to zrobić do dnia poprzedzającego rozpoczęcie działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Unormowania te zawarte są w art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
 PRZYKŁAD: W CIĄGU ROKU Pani Monika zacznie im wynajmować swój dom od 15 maja 2007 r. Ustalono, że również tego samego dnia otrzyma pierwszą zapłatę od najemców. Wynika z tego, że właścicielka domu musi złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w urzędzie skarbowym nie później niż do15 maja 2007 r. Gdy tego nie zrobi, to nie będzie miała prawa do opodatkowania przychodów z najmu w 2007 roku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Wybór sposobu opodatkowania dokonany w oświadczeniu dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik zawiadomi w formie pisemnej naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.