Urzędnicy skarbowi mogą weryfikować deklaracje podatników pod kątem wysokości przychodów, jakie zostały uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, rzeczy czy praw. Fiskusa interesuje, czy cena sprzedaży była określona na poziomie rynkowym. Jeśli stwierdzi, że została zaniżona, zaczyna się procedura szacowania przychodu.
Ale kwestia ustalenia przychodów możliwych do uzyskania przez podatnika jest problematyczna i często trafia do sądów. A te w wielu sytuacjach uchylają decyzję fiskusa i zwracają uwagę na to, czy organ podatkowy, wymierzając wyższą kwotę podatku od nowego ustalonego przychodu, wziął pod uwagę wszystkie okoliczności transakcji.
Sprzedaż nieruchomości
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 stycznia 2012 r. (sygn. akt II FSK 1284/11) uznał, że spółka może sprzedać własne nieruchomości po cenie odbiegającej od wartości rynkowej, bez konsekwencji podatkowych, jeżeli istniały uzasadnione przyczyny.
Spółka sprzedała dwie nieruchomości synowi współwłaściciela. Skarbówka uznała, że zaniżyła deklarowane przychody z tej sprzedaży o ponad 1 mln zł. Z tym nie zgodził się sąd, bo nie można przyjmować, że cena transakcji sprzedaży była zaniżona tylko ze względu na powiązania rodzinne. Tu organy zastosowały tylko domniemanie. Aby to potwierdzić, urzędnicy powinni ustalić przeciętną cenę rynkową dla podobnych nieruchomości. Według sądu wpływ na to ma w szczególności: położenie nieruchomości, jej funkcja (np. gospodarcza, mieszkalna), wielkość, możliwość podziału, sąsiedztwo, komunikacja, dostęp do mediów itp.
Zbycie udziałów
Inną kwestią jest szacowanie przez fiskusa przychodu ze sprzedaży udziałów czy akcji w spółkach kapitałowych. Problem powstaje przy akcjach czy udziałach, które nie są notowane na giełdzie i nie są przedmiotem publicznego obrotu. Cena ich sprzedaży nie może być bowiem zweryfikowana na podstawie rynku papierów wartościowych. Urzędnicy podatkowi w takich sprawach powołują biegłych.
NSA w sprawie z 16 marca 2011 r. (sygn. akt II FSK 1937/09) zajął się zastosowaniem przez biegłego metody wyceny wartości przedsiębiorstwa. Chodziło o to, że podatnik nabył nieodpłatnie akcje pracownicze spółki o wartości nominalnej 10 zł każda. W wyniku przeprowadzenia podziału akcji obniżona została ich wartość nominalna do 1 zł za każdą akcję. Następnie podatnik sprzedał poza giełdą 480 akcji za 480 zł. Organ na podstawie opinii biegłego ustalił wartość rynkową akcji na poziomie 78 zł za akcję. Wycena została dokonana na podstawie wartości spółki.
Podatnik zarzucił organowi, że ten nie wziął pod uwagę, iż w tym samym czasie inni podatnicy sprzedawali te same akcje za cenę nie wyższą niż kilkanaście złotych. Takie były po prostu ceny rynkowe.
Sąd uznał, że zastosowanie przez biegłego takiej metody było prawidłowe. Wartość przedsiębiorstwa spółki jest bowiem podstawą do wyliczenia wartości jednej akcji. Sąd oddalił też zarzut podatnika, że o wartości rynkowej akcji nie decyduje szacunkowo ustalona wartość spółki, lecz relacja pomiędzy podażą i popytem.