Koszty odjęte od przychodów zmniejszają one podstawę opodatkowania. Przy najmie mieszkania umeblowanego kosztem będzie zakup mebli.

Od początku 2007 r. w prawie podatkowym obowiązuje nowa definicja kosztu uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT.

Związek wydatku z przychodem

Użyte w tym przepisie pojęcie wszelkie koszty jest pojęciem szerokim, obejmuje wszelkie wydatki ponoszone przy prowadzeniu działalności gospodarczej, pod warunkiem jednak, że wydatki te zostały faktycznie poniesione, oraz że pomiędzy wydatkami a przychodem zachodzi związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesione wydatki mają wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu.

Takiej oceny musi dokonać sam podatnik, decydując się na poniesienie określonych kosztów, bo to na nim w ostateczności spoczywa ciężar tego faktu, skoro wywodzi z niego określone skutki prawne w postaci zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Obecnie więc przy kwalifikowaniu wydatku w koszty podatkowe trzeba stwierdzić, że spełniają one dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym (art. 23 ustawy o PIT).

Zapis w umowie najmu

W przypadku zakupu mebli oraz innych składników wyposażenia mieszkania przeznaczonego pod wynajem łatwo można wykazać związek przyczynowo-skutkowy uprawniający do uznania zakupu za koszt uzyskania przychodu. Gdyby nie wydatek na takie sprzęty, nie byłoby przychodu z najmu.

Nie jest regułą, iż wynajmuje się mieszkanie w pełni umeblowane. Przepisy kodeksu cywilnego oraz innych ustaw, np. ustawy o ochronie praw lokatorów, nie zawierają tu żadnych ograniczeń. Strony umowy najmu mają pełną swobodę, by w tej materii zapisać taką umowę dowolną treścią. Zazwyczaj zresztą jest tak, że im większe mieszkanie, tym częściej umowa najmu dotyczy wynajęcia lokalu pustego, gdyż najemca (lokator) zazwyczaj posiada już własny majątek potrzebny do zagospodarowania takiego lokalu. Tak więc próby ograniczania praw podatników w zakresie wliczania w koszty najmu wydatków na meble i wyposażenie nie mają żadnych podstaw prawnych.

Są jednak urzędy skarbowe, które wyznają zasadę, że nawet mieszkanie bez mebli i sprzętów nadaje się do osiągania przychodów z najmu, zaś meble i urządzenia stanowią jedynie składniki osobistego majątku podatnika. A w takim razie wydatków na ich zakup nie można uznać za koszt uzyskania przychodu.

O ile jednak tego rodzaju dylematy można by rozważać w przypadku okazjonalnego wynajmu prywatnego mieszkania, o tyle nie ma na nie miejsca w przypadku mieszkań wybudowanych w ramach specjalnej ulgi podatkowej, w której założeniu już leży to, że podatnik przez przynajmniej dziesięć lat nie może ani sam w takim mieszkaniu mieszkać, ani udostępnić go członkom najbliższej rodziny.

Sugerowanie więc, że zakupione do mieszkania urządzenia mogłyby służyć celom osobistym podatnika jest bezpodstawne. Podobnie rzecz się ma w innych przypadkach, gdy podatnik wykorzystuje lokal, w którym sam nie mieszka, do osiągania przychodów z najmu.

Umowa najmu i dzierżawy

Kwestię tę można rozwiązać jeszcze inaczej. Nie ma formalnych przeszkód, by umowa najmu dotyczyła wyłącznie samego lokalu mieszkalnego (bez umeblowania i wyposażenia). Natomiast na okoliczność zakupu mebli i wszelkiego sprzętu, w tym nawet tak niestandardowego jak np. drogie urządzenia typu audio-wideo czy sprzęt komputerowy ze stałym łączem internetowym, zawrzeć drugą umowę, np. dzierżawy.

Wówczas poza dyskusją pozostanie kwestia zaliczania w koszty wydatków na zakup takiego sprzętu. Gdy jego wartość jednostkowa nie przekracza 3500 zł, można wliczyć go bezpośrednio w koszty, a gdy przekracza, wlicza się go do kosztów za pośrednictwem amortyzacji, ale według stawek przewidzianych dla tej grupy środków, np. według rocznej stawki amortyzacji 30 lub 60 proc. dla sprzętu komputerowego, a nie 1,5 proc., gdy dotyczy to mieszkania.

Podatkowo taką dodatkową umowę rozlicza się dokładnie tak samo jak umowę główną.

Ważne!

Wydatki związane z wynajmowanym lokalem odjęte od przychodów zmniejszają podstawę opodatkowania