Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, a także nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Budynek lub lokal, nigdy grunt

Amortyzacji podatkowej nigdy natomiast nie podlegają grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów. Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Ustalamy wartość początkową

By rozpocząć amortyzowanie składnika majątku, w tym domu lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, trzeba najpierw ustalić jego wartość początkową.

Za wartość początkową domu lub lokalu w razie nabycia w drodze kupna przyjmuje się cenę ich nabycia, przy czym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, gdy podatnikowi przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Gdy przedmiotem amortyzacji jest dom lub wyodrębniony lokal mieszkalny, podstawą do amortyzacji jest przepis ustawy, zgodnie z którym amortyzacji, jako tzw. środki trwałe, podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi. Właściwa do zastosowania jest wówczas stawka amortyzacji w wysokości 1,5 proc. rocznie. W określonych przypadkach podatnik ma jednak prawo do skrócenia amortyzacji nawet do dziesięciu lat (a więc stawki rocznej od 1,5 proc. do 10 proc.).

Nieco inaczej jest w przypadku lokalu spółdzielczego. Amortyzacji podlegają także, jako tzw. wartości niematerialne, o ile tylko podatnik podejmie decyzję o amortyzowaniu, nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. W tym wariancie odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc. rocznie.

Amortyzacja metodą uproszczoną

Dowodem na elastyczność podatkowych przepisów z zakresu amortyzacji lokali mieszkalnych są regulacje dotyczące tzw. amortyzacji uproszczonej. Zgodnie z treścią przepisu art. 22g ust. 11 ustawy, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Ważne!

Wszystkie zasady amortyzacji lokalu, który jest przedmiotem najmu, określone są w art. 22a-22o ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)