Największe możliwości w zakresie podatkowego wykorzystania amortyzacji mają osoby, które zdecydują się na korzystanie z najmu jako sposobu lokowania kapitału. Wiążą się one bowiem z możliwością zastosowania możliwie krótkiego okresu amortyzacji. To zaś możliwe jest dzięki przepisowi art. 22j ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy dla budynków (lokali) niż dziesięć lat.

Budynek lub lokal, jako środek trwały, uznaje się za używany, jeżeli podatnik potrafi wykazać, że przed jego nabyciem był on wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy. A ulepszony - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Używane mieszkanie pod najem

Załóżmy, że podatnik kupił z zamiarem oddania w najem w grudniu 2006 r., a więc zachowując prawo do rozliczenia przychodu ze sprzedaży na starych zasadach także po 1 stycznia 2007 r., nową kawalerkę o wartości 120 tys. zł, która funkcjonuje jako wyodrębniony lokal od czerwca 1998 r. Wynajmie ją, a zgodnie z umową otrzyma z tytułu najmu 1 tys. zł. Gdy wybierze podatek na zasadach ogólnych (z tabeli), będzie mógł przychody pomniejszyć o koszty, w tym o amortyzację. Ma prawo przy tym zastosować stawkę 10-proc., co oznacza 12 tys. zł rocznie. Jeśli więc nawet nie ma innych kosztów związanych z najmem i cały dochód objęty zostanie stawką 40-proc. (bo ma inne wysokie dochody opodatkowane na zasadach ogólnych), nie zapłaci z tego tytułu podatku.

Po dziesięciu latach, kiedy nastąpi pełne zamortyzowanie mieszkania (dalej więc nie da się pomniejszać przychodów z najmu o koszt wysokiej i w ogóle żadnej amortyzacji), sprzeda mieszkanie. Nawet jeśli zrezygnuje z dalszego inwestowania oszczędności poprzez taką formę najmu i nie kupi kolejnego mieszkania, nie będzie musiał zapłacić podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Ponieważ nabył ją przed 1 stycznia 2007 r., przy zbyciu obowiązywać go będą przepisy sprzed 1 stycznia 2007 r., a więc nieprzewidujące podatku, gdy sprzedający był właścicielem sprzedawanej nieruchomości przynajmniej pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Po 1 stycznia 2007 r. strategia w takim wykonaniu została nieco zakłócona zmianą przepisów podatkowych. Nieruchomości nabyte po tym terminie podlegają 19-proc. podatkowi dochodowemu od sprzedaży. Ale przedmiotem opodatkowania jest jedynie przyrost samej wartości, co oznacza, że raz zainwestowany kapitał, zamortyzowany po 10-12 latach, można ponownie użyć bez uszczerbku podatkowego. Zresztą jeśli przedmiotem inwestycji jest tylko jedno mieszkanie, a z kalkulacji wynika, że nie warto płacić nawet podatku od przyrostu wartości, można zameldować się w nim na rok i uniknąć nawet podatku od dochodu w ramach tzw. ulgi meldunkowej.

Mieszkanie do wykończenia

Podobny efekt inwestycyjny, wykorzystujący możliwości podatkowe, uzyskamy, decydując się na zakup nowego mieszkania do wykończenia.

Załóżmy, że podatnik kupił nowo wybudowane mieszkanie do wykończenia, ale będące już wyodrębnionym lokalem, za 90 tys. zł. Ponieważ chce je wynajmować, na ulepszenie (wykończenie, dostosowanie do potrzeb najmu) wydał 32 tys. zł. Ponieważ jest to więcej niż 30 proc. wartości zakupu, ma prawo zastosować przyspieszoną amortyzację. Podobnie więc jak w przypadku wcześniejszym korzystanie z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie tu wątpliwe. Warto także będzie rozważyć zastosowanie nieco niższego niż 10-proc. wskaźnika amortyzacji. Ponieważ wartość początkowa wyniesie 122 tys. zł, przy 10-proc. wskaźniku rocznie w koszty można wliczyć 12,2 tys. zł. Jeśli przychód wynosić będzie 12 tys. zł, powstawać będzie strata i amortyzacji nie da się skonsumować kosztowo w całości. Wówczas można zastosować stawkę amortyzacji np. 8,5-proc. lub dowolnie inną, dokładnie dopasowaną do określonej sytuacji. Pamiętając przy tym, że raz ustalona stawka obowiązywać ma przez cały okres jej trwania. W takim przypadku wydłuży się jedynie okres jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego - zamiast 10 lat może on potrwać np. 11-14 lat.

10 proc. - Maksymalna stawka amortyzacji

Właściciel domu lob lokalu mieszkalnego nabytego po pięciu latach od wybudowania może zastosować indywidualną stawkę.