Sprzedaż nieruchomości: Nie każdy wydatek na nieruchomość to koszt uzyskania przychodu

Osoby sprzedające nieruchomości nie wiedzą, jakie wydatki mogą ująć w kosztach uzyskania przychodu przy rozliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych. Regulujące to przepisy zmieniały się wielokrotnie. Dlatego pytań w tej sprawie napływa do naszej redakcji kilka dziennie.

Jak tłumaczy nam urzędniczka z jednego z warszawskich urzędów skarbowych, nagminne jest np. zjawisko pomniejszania przychodu ze zbycia jednego mieszkania o wydatki poniesione na zakup następnego.

Takie działania są błędne. Narażają podatników na kontrolę fiskusa i zakwestionowanie poprawności rozliczenia.

Niejednolite koszty

Zgodnie z ustawą o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) odpłatne zbycie nieruchomości stanowi dla podatnika jedno ze źródeł przychodów. Należy je wykazać przed urzędem skarbowym i opodatkować.

Maria Kukawska, partner w Stone & Feather Tax Advisory, zwraca uwagę, że system opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości zmieniał się dość często. Przy sprzedaży nieruchomości nabytych przed 2006 rokiem opodatkowaniu podlegał przychód według stawki 10-proc. Jednak koszty takie jak opłaty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych mogły zostać uwzględnione przy rozliczeniu PIT. Koszty nabycia zbywanej nieruchomości już nie.

Anna Pikulska, starszy konsultant w MDDP, podkreśla, że dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. za koszty sprzedaży uważa się wszelkie poniesione przez sprzedającego wydatki niezbędne, aby sprzedaż ta mogła dojść do skutku.

Koszty sprzedaży to np. koszty: pośrednictwa, zawarcia samej umowy (np. związane z dojazdem do miejsca, gdzie jest zawierana), ogłoszeń w prasie, doradztwa prawnego lub podatkowego.

– Z kolei w latach 2007 – 2008 obowiązywał reżim, w którym przychód ze zbycia pomniejszany był o koszty zbycia (w tym np. koszty nabycia lub wytworzenia) – dodaje Maria Kukawska.

Obecnie obowiązujące przepisy (dotyczące nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r.) pozwalają na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu udokumentowanych wydatków na nabycie lub wytworzenie nieruchomości.

Chodzi tu o koszty poniesione w trakcie posiadania nieruchomości. Od przychodu można także odliczyć koszty transakcyjne, np. związane z wyceną nieruchomości, prowizję pośrednika, taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych. Przepisy mówią również, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, pomniejszona o koszty tego zbycia.