Podatniczka ma pięć działek. Część z nich chce sprzedać.

– Jakie obowiązki w zakresie VAT będę miała po sprzedaży działek – pyta pani Julia z Poznania.

Przepisy w tym zakresie nie są precyzyjne. Agnieszka Morska, doradca podatkowy w Sendero Tax & Legal, zwraca uwagę, że niejednokrotnie zdarza się, że przedmiotem sprzedaży jest (w całości) kilka geodezyjnie wyodrębnionych działek gruntu, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta. Niestety przepisy nie precyzują, czy w takim przypadku zasady opodatkowania VAT należy ustalać dla całej nieruchomości, czy odrębnie dla poszczególnych działek gruntu. Prawidłowe wydaje się jednak uznanie, że – na gruncie VAT – sprzedaż każdej ewidencyjnie wyodrębnionej działki stanowi odrębną transakcję.

– W konsekwencji zasady opodatkowania VAT powinny być ustalane odrębnie dla poszczególnych działek – wyjaśnia Agnieszka Morska.

Stanowisko takie potwierdza m.in. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 18 listopada 2008 r. (nr IBPP3/443-636/08/ŁW).

Dwie metody

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, jeżeli przedmiotem dostawy jest budynek lub budowla trwale z gruntem związana, grunt dzieli stawkę VAT właściwą dla budynku/budowli (bez względu np. na stosunek wartości budynku/budowli do wartości gruntu, stosunek powierzchni budynku/budowli do powierzchni gruntu itp.). I tu znowu pojawia się problem – przepisy nie precyzują, jak należy ustalić stawkę VAT dla transakcji zbycia gruntu, na którym posadowione są budynki/budowle opodatkowane według różnych stawek VAT.

Według Agnieszki Morskiej wydaje się, że w takim przypadku zasadne jest przyporządkowanie gruntu do poszczególnych budynków/budowli według odpowiedniego klucza podziału (tzn. klucza, który w danych okolicznościach pozwoli na osiągnięcie racjonalnego i współmiernego wyniku). Rozważać można co najmniej dwie metody alokacji – alokację według kryterium wartościowego (np. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 14 maja 2008 r., nr ITPP2/443-144/ 08/EŁ) oraz alokację według kryterium powierzchni (np. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 11 grudnia 2008 r., nr ITPP1/443-809/ 08/MS).

Rozliczenie sprzedaży

W przypadku alokacji według kryterium wartościowego udział gruntu ustalany jest na podstawie wartości budynków/budowli opodatkowanych według różnych stawek. Wiąże się to z koniecznością wyodrębnienia wartości gruntu oraz wartości budynków/budowli opodatkowanych według różnych stawek VAT.

W przypadku alokacji według kryterium powierzchni udział gruntu ustalany jest według powierzchni budynków/budowli opodatkowanych według różnych stawek. W takiej sytuacji konieczne jest wyodrębnienie powierzchni gruntu oraz powierzchni budynków/budowli opodatkowanych według różnych stawek podatku od towarów i usług.

PRZYKŁAD

Rozliczenie sprzedaży nieruchomości metodami wartościową i powierzchni

Załóżmy, że podatnik dokonuje zbycia działki gruntu, na której posadowione są dwa budynki. Sprzedaż jednego z budynków podlega zwolnieniu z VAT. Sprzedaż drugiego z budynków podlega VAT według stawki podstawowej (23 proc.). Jak dokonać rozliczenia?

I Metoda wartościowa

Wartość gruntu – 200

Wartość budynku zwolnionego z VAT – 20 (20 proc. ogólnej wartości budynków)

Wartość budynku opodatkowanego według stawki VAT 23 proc. – 80 (80 proc. ogólnej wartości budynków)

Wartość gruntu zwolniona z VAT – 40 (20 proc. x 200)

Wartość gruntu opodatkowana według stawki VAT 23 proc. – 160 (80 proc. x 200)

II Metoda powierzchni

Powierzchnia działki gruntu – 2000 mkw.

Powierzchnia budynku zwolnionego z VAT – 200 (20 proc. ogólnej powierzchni budynków)

Powierzchnia budynku opodatkowanego według stawki VAT 23 proc. – 800 (80 proc. ogólnej powierzchni budynków)

Powierzchnia gruntu zwolniona z VAT – 400 (20 proc. x 2000)

Powierzchnia gruntu opodatkowana według stawki VAT 23 proc. – 1600 (80 proc. x 2000)

Podstawa prawna

Art. 29 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).