Wiele osób wynajmujących nieruchomości nie ujawnia przychodów z tego tytułu fiskusowi. Taki układ jest korzystny dla obu stron. Osoba, która jest najemcą lokalu, zazwyczaj płaci niższy czynsz. Z kolei wynajmujący ma w kieszeni nieopodatkowany zysk. Gdy do takich osób przychodzi urzędnik skarbowy, tłumaczą się, że są rodziną i dlatego nie ma mowy o pobieraniu opłat.

Eksperci ostrzegają – urzędnicy sprawdzą powiązania rodzinne najemcy i wynajmującego. Gdy okażą się fałszywe, podatnicy poniosą karę, która może być dotkliwa finansowo.

Uprawnienia kontrolne

Jednostki zajmujące się w urzędach skarbowych kontrolą oraz organy kontroli skarbowej mają szerokie uprawnienia i mogą szczegółowo i gruntownie poddać weryfikacji najem na czarno oraz twierdzenia zainteresowanych o ich sytuacji rodzinnej. Katarzyna Bieńkowska, doradca podatkowy w Dewey & LeBoeuf, podkreśla, że to właśnie walka z szarą strefą (w tym także najmem na czarno i innymi przypadkami ukrywania dochodów) leżała u źródeł niedawnego poszerzenia uprawnień kontroli skarbowej.

– Organy kontrolne mogą zwracać się do różnych instytucji po dane, zbierać te dane, weryfikować je – ostrzega Katarzyna Bieńkowska.

Nasza rozmówczyni dodaje, że jeżeli zachodzi uzasadnione przypuszczenie, że kontrolowany nie ujawnił wszystkich obrotów lub przychodów mających znaczenie dla określenia lub ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego, kontrolujący może się zwrócić do kontrolowanego o złożenie oświadczenia o stanie majątkowym na określony dzień.

– Oświadczenie to składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. W takiej sytuacji nieprawdziwe informacje mogą narazić na odpowiedzialność karną. Należy więc dobrze wyważyć wszystkie racje i zastanowić się, czy warto narażać się na takie ryzyko. Kłamstwo może się bowiem okazać bardziej kosztowne niż zaległy podatek – argumentuje Katarzyna Bieńkowska.

Rozliczenia podatkowe

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych osoba udostępniająca nieodpłatnie nieruchomość nie jest zobowiązana do rozpoznania przychodu z tego tytułu. Na ten aspekt zwraca uwagę Tomasz Rysiak, ekspert w Kancelarii Prawniczej Magnusson, który podkreśla, że przepisy PIT przewidują zwolnienie z podatku dla wartości świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Dosyć szeroki, ale zamknięty krąg osób należących do I i II grupy podatkowej został określony w art. 14 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768).

– Tym samym przepisy podatkowe nie posługują się ogólną kategorią członka rodziny, lecz określają konkretne stopnie pokrewieństwa i powinowactwa, które korzystają ze zwolnienia podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych – tłumaczy Tomasz Rysiak.

Podkreśla także, że w ramach postępowania podatkowego organy podatkowe mogą weryfikować, czy dana osoba będąca najemcą rzeczywiście należy do kręgu osób należących do I i II grupy podatkowej, np. na podstawie odpowiednich dokumentów z urzędu stanu cywilnego.

– Gdy okaże się, że najemca nie należy do I lub II grupy podatkowej, organy podatkowe będą uprawnione do ustalenia przychodu najemcy w wysokości wartości rynkowej czynszu, który byłby płacony za daną nieruchomość – stwierdza Tomasz Rysiak.

W konsekwencji w przypadku ukrywania płacenia czynszu przez najemcę najemca znalazłby się w niekorzystnej sytuacji, ponieważ z jednej strony zapłaciłby czynsz najmu, a z drugiej strony zostałby obciążony podatkiem z tytułu otrzymania nieodpłatnego świadczenia.

Ważne!

Przychody z najmu prywatnego można rozliczać na zasadach ogólnych – skala PIT lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych