IZBA SKARBOWA W SZCZECINIE ODPOWIEDZIAŁA „DGP”

Umowa dożywocia to umowa przenosząca własność nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia, m.in. za użytkowanie, utrzymanie czy służebność. Jest to umowa odpłatna, niekoniecznie w postaci pieniężnej i nie zawsze ekwiwalentna. W odróżnieniu od darowizny, która ma charakter jednostronny (tylko darczyńca świadczy na rzecz drugiej strony, uszczuplając swój majątek, obdarowany może tylko przyjąć darowiznę lub odmówić jej przyjęcia), ma charakter wzajemny – obie strony uzyskują jakąś korzyść majątkową. Umowa tego rodzaju nie podlega więc opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Podstawę opodatkowania PCC przy umowie dożywocia stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego w momencie podpisania umowy przeniesienia własności. Bez znaczenia jest realna wartość świadczeń przyrzeczonych dożywotnikowi oraz zmiana tej wartości nieruchomości w przyszłości lub poniesione na jej rzecz nakłady.

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy dożywocia nieruchomości – wynoszącego 2 proc. – ciąży na nabywcy nieruchomości, a zobowiązanie podatkowe powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.

Zawarcie umowy dożywocia należy również rozważyć z punktu widzenia powstania po stronie dożywotnika przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i innych praw określonych w art. 10 ust. 8 ustawy o PIT przed upływem pięciu lat, licząc od roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W zależności od terminu nabycia dochód taki może być opodatkowany na 3 sposoby, które przedstawia tabelka.

Możliwe sposoby opodatkowania sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia

EKSPERT RADZI

Iwona Młynarczyk, aplikant radcowski w kancelarii Paczuski & Taudul

Nabycie własności lokalu w drodze umowy dożywocia podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) według stawki 2 proc. Obowiązek podatkowy ciąży w tym przypadku na nabywcy nieruchomości. Notariusz sporządzający umowę dożywocia pełni funkcję płatnika.

Podstawę opodatkowania PCC przy nabyciu własności nieruchomości w drodze umowy dożywocia stanowi wartość rynkowa nieruchomości, wskazana przez strony umowy w treści aktu notarialnego. Wartość tę, zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o PCC, należy ustalić na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego rodzaju. Wytyczne przewidziane w art. 6 ust. 2 ustawy PCC nakazują dokonać zindywidualizowanej wyceny wartości danej nieruchomości, z uwzględnieniem miejsca jej położenia, a także stanu i stopnia zużycia. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto zatem zbadać, jak kształtują się ceny lokali o zbliżonym standardzie, położonych w pobliżu zbywanego lokalu.

Zawarcie umowy dożywocia wiąże się z przyjęciem przez nabywcę nieruchomości zobowiązania do dokonywania określonych świadczeń na rzecz dożywotnika. Jak podkreślają organy skarbowe, wartość tych świadczeń (zarówno poniesionych jednorazowo, jak i rozłożonych w czasie) nie może powodować obniżenia wartości nieruchomości przyjętej za podstawę obliczenia podatku (np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 3 września 2010 r., nr ILPB2/436-125/10-2/MK). Wskazywane jest również, że na gruncie art. 6 ust. 2 ustawy o PCC brak podstaw do obniżenia podstawy opodatkowania o wartość nakładów nieodpłatnie poniesionych na lokal przez jego nabywcę przed zawarciem umowy dożywocia.

Należy pamiętać, że w przypadku powzięcia przez urząd skarbowy wątpliwości co do prawidłowości podstawy opodatkowania wykazanej w deklaracji organ wezwie nabywcę nieruchomości do podwyższenia/obniżenia tej wartości, podając jednocześnie wartość, którą uzna za prawidłową według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik nie dokona korekty wartości nieruchomości lub nie przedstawi wyceny rzeczoznawcy potwierdzającej prawidłowość przyjętej przez niego wartości, organ podatkowy powoła biegłego, który oszacuje wartość nieruchomości na dzień jej nabycia przez podatnika. W przypadku gdyby wartość oszacowana przez biegłego różniła się od kwoty zadeklarowanej przez podatnika o ponad 33 proc., podatnik będzie ponosił koszty sporządzenia opinii biegłego.

Jednocześnie, co warto podkreślić, nabycie własności nieruchomości w drodze umowy dożywocia nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Podatkowi temu podlegają bowiem wyłącznie czynności enumeratywnie wymienione w ustawie o podatku od spadków i darowizn. W katalogu tych czynności nie została wymieniona umowa dożywocia.

Istotą umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zobowiązanie nabywcy do spełniania określonych świadczeń na rzecz dożywotnika. Jest to zatem umowa dwustronnie zobowiązująca, odpłatna i wzajemna.

Dlatego też zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia może spowodować powstanie po stronie dożywotnika przychodu podatkowego. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości.

Powyższe oznacza więc, że w sytuacji, gdy do odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie dochodzi po upływie wskazanego 5-letniego terminu, nie stanowi ono źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W celu ustalenia dochodu dożywotnika należy pomniejszyć wartość nieruchomości określoną w umowie o koszty odpłatnego zbycia, wskazane w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT (udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o nakłady na nieruchomość, które zwiększyły wartość nieruchomości).

Dochód ze zbycia nieruchomości jest opodatkowany według stawki 19-proc. i nie podlega łączeniu z innymi dochodami dożywotnika (art. 30e ust. 1 ustawy o PIT).

Podstawa prawna

Art. 6 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 22 ust. 6c i 6d, art. 30e ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).