• Z roku na rok rośnie liczba podatników opłacających ryczałt z tytułu najmu
  • Tymczasem ta forma opodatkowania jest mało opłacalna, zwłaszcza przy dużych kosztach
  • Zdaniem ekspertów, dochody z najmu lepiej opodatkować według skali lub liniowym PIT

ANALIZA

Skutkiem boomu na rynku nieruchomości jest coraz większa popularność najmu. Równocześnie rośnie liczba podatników, którzy wybierają ryczałt jako formę opodatkowania dochodów z najmu. Tymczasem w większości przypadków ryczałt w ogóle się nie opłaca, zwłaszcza przy wysokich kosztach ponoszonych na mieszkanie lub dom.

Dochody z najmu mogą być opodatkowane na kilka sposobów - wybór należy wyłącznie do podatnika.

- Ostatnio można odnieść wrażenie, że podatnicy zapominają o tych możliwościach i wręcz automatycznie wybierają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Sposób ten może kusić niską stawką opodatkowania (8,5 proc.) oraz prostą formułą rozliczania podatku. Należy jednak pamiętać, że ryczałt jest płacony od przychodu, dlatego wybierając tę metodę opodatkowania pozbawiamy się możliwości odliczenia poniesionych kosztów - tłumaczyła Aleksandra Kacperczyk, starszy konsultant w Accreo Taxand.

Jednocześnie dodała, że stawka 8,5-proc. może być stosowana do momentu, w którym przychody podatnika nie przekroczą w 2007 roku kwoty około 16 tys. zł. Potem stawka ta wzrasta.

- Dlatego, przy wzroście cen najmu i opłat/kosztów związanych z utrzymaniem wynajmowanego mieszkania (remonty, wydatki na zakup wyposażenia) płacenie ryczałtu przestaje być opłacalne. W tej sytuacji korzystnym rozwiązaniem może być opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych (według progresywnej skali podatkowej) lub w ramach działalności gospodarczej (stawką liniową PIT w wysokości 19 proc.), które pozwalają na odliczenie poniesionych kosztów - radziła Aleksandra Kacperczyk.

Pozorne korzyści

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych dla osób wynajmujących prywatne nieruchomości wynosi 8,5 proc. do kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro (w 2007 roku jest to 15 934 zł). Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 proc. przychodów.

- Tego typu rozwiązanie uwalnia podatników od dokumentowania kosztów. Nie ma obowiązku prowadzenia szczegółowej ewidencji. Ryczałt płaci się od przychodu, nie ma możliwości uwzględniania kosztów jego uzyskania, np. obciążających właściciela stałych opłat za mieszkanie, podatku od nieruchomości itd. Efektywne obciążenia są zatem wyższe niż pozornie się wydaje. Ryczałt opłaca się głównie tym, którzy ze względu na poziom innych swoich dochodów, w rezultacie, po doliczeniu do nich dochodów z najmu, oddaliby od nich fiskusowi 40 czy 30 proc. podatku - wskazała w rozmowie z nami Katarzyna Bieńkowska, doradca podatkowy w kancelarii Dewey Ballantine Grzesiak.

Jej zdaniem, dla osób prowadzących działalności gospodarczą, a dodatkowo uzyskujących przychody z najmu, ryczałt przestał być atrakcyjną formą opodatkowania.

- Dla przedsiębiorców rozliczających się liniowo, według stawki 19-proc., z możliwością uwzględnienia kosztów uzyskania przychodu w realnej wysokości, ryczałt jest faktycznie droższy. Efektywne opodatkowanie dochodu z najmu w ramach prowadzonej działalności może okazać się niższe niż ryczałt, zwłaszcza po przekroczeniu progu 4 tys. euro - dodała Katarzyna Bieńkowska.

Bez kosztów

Przepisy podatkowe przewidują dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej dwie formy opodatkowania przychodów z najmu.

Michał Grzybowski, starszy menedżer, doradca podatkowy w Ernst & Young, wyjaśnił, że pierwsza z nich zakłada opodatkowanie dochodu na zasadach ogólnych, zgodnie z progresywną skalą podatkową, przy czym opodatkowaniu podlega różnica między przychodem, jaki podatnik uzyskuje z czynszu, a kosztami poniesionymi na uzyskanie tych przychodów. Natomiast w ramach drugiej metody - zryczałtowanej, opodatkowaniu podlega przychód, bez możliwości pomniejszenia go o koszty.

- W tym przypadku stawka podatkowa wynosi 8,5 proc. oraz 20 proc. (do przychodów z najmu przekraczających równowartości 4 tys. euro w roku podatkowym). Ta forma opodatkowania może więc być mniej korzystna dla osób, które ponoszą istotne wydatki związane z wynajmem, a więc mają możliwość pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania, a jednocześnie ich pozostałe dochody (np. z umowy o pracę) mieszczą się w pierwszym progu skali podatkowej - tłumaczył Michał Grzybowski.

Indywidualny wybór

W przypadku wynajmu lokali wybór sposobu opodatkowania powinien być dokonywany w każdym przypadku indywidualnie. Na ten aspekt sprawy zwrócił uwagę Michał Lejman, konsultant podatkowy w BDO Numerica. Jego zdaniem, co do zasady, opodatkowanie na zasadach ogólnych jest bardziej korzystne dla podatnika, który ponosi znaczne koszty uzyskania przychodu z najmu (koszty modernizacji, czynszu, podatków, amortyzacji etc.), a jego dochód do opodatkowania jest niewielki. Odwrotnie, osoby wynajmujące powinny wybrać opodatkowanie ryczałtem, jeżeli m.in. nie ponoszą znacznych kosztów związanych z najmem. Ponadto ten sposób rozliczenia z fiskusem jest najprostszy i sprawia najmniej kłopotów.

- Nie ma zatem jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, który ze sposobów jest najkorzystniejszy. Nie można tym bardziej sugerować się czynnikiem wysokości należności za najem, ponieważ ważna jest wysokość dochodu do opodatkowania, czyli otrzymanego przychodu pomniejszonego o ponoszone koszty - podsumował Michał Lejman.

EWA MATYSZEWSKA

ewa.matyszewska@infor.pl