PODATKI

W przypadku podatników podatku dochodowego od osób fizycznych możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych według metody określanej mianem uproszczonej metody amortyzacji mieszkań. Metodę tę można stosować do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – jeżeli jest to prawo do lokalu, którego tylko część wykorzystywana jest na potrzeby działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana.

Co do zasady, podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest jednak wartość początkowa ustalona według ogólnych zasad. Oznacza to, że również w przypadku nieruchomości obowiązuje podstawowa zasada: zaliczanych do kosztów odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawek procentowych i nalicza od podstawy, którą stanowi tzw. wartość początkowa. Przepisy przewidują, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się:

● w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia,

● w razie częściowo odpłatnego nabycia cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu,

● w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia,

● w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego powołanego przez podatnika.

PRZYKŁAD: AMORTYZACJA UPROSZCZONA MIESZKANIA

Podatnik wynajmuje 60-metrowe mieszkanie spółdzielcze. Dla ułatwienia sobie sprawy podatnik postanowił ustalić wartość początkową przysługującego mu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z wykorzystaniem metody uproszczonej. Wartość początkową ustala się w takim przypadku przemnażając powierzchnię mieszkania przez kwotę 988 zł. Zatem w przypadku podatnika wyniesie ona 988 zł x 60 mkw. = 59 280 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonać odpisów według stawki 1,5 proc. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem 889,20 zł, zaś odpis miesięczny 74,10 zł (lub 222,30 zł odpis kwartalny).

PRZYKŁAD: AMORTYZACJA CZĘŚCI LOKALU OD WARTOŚCI RYNKOWEJ

Podatnik wynajął dwa pokoje w swoim stumetrowym mieszkaniu o wartości 950 tys. zł. Pokoje mają odpowiednio powierzchnię 10 i 20 mkw. W sumie wynajęta powierzchnia to 30 mkw. Podatnik chce skorzystać z możliwości amortyzowania wynajętych pomieszczeń. W takim przypadku wartość początkowa ustalana jest w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej do ogólnej powierzchni użytkowej mieszkania. Mamy zatem proporcję 30/100. A zatem wartość początkowa, którą podatnik może przyjąć dla potrzeb amortyzacji, wynosi 0,35 z 950 tys. zł, czyli 285 tys. zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości 1,5 proc. rocznie, czyli 4275 zł (356,25 zł miesięcznie lub 1068,75 zł kwartalnie).