Umowa sprzedaży zawarta w oparciu o cesję podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a stawka podatku wynosi 1 proc. wartości rynkowej prawa majątkowego, wynikającej z umowy przedwstępnej. Należy przyjąć, że jest to różnicą, która nabywca dopłaca ponad kwotę wpłaconą wcześniej przez sprzedającego deweloperowi.

Obowiązek podatkowy od umowy sprzedaży ciąży na kupującym – cesjonariuszu. Podatnicy, którzy kupią prawo do zakupu mieszkania u dewelopera, powinni zwrócić uwagę na istotny element związany ze zwolnieniami z PIT. Jeśli przeznaczą na ten cel środki ze sprzedaży innego mieszkania kupionego przed końcem 2006 roku, są zwolnieni z obowiązku zapłaty PIT od przychodu z tej sprzedaży, pod warunkiem że przeznaczą uzyskane środki na inny cel mieszkaniowy (określony w przepisach) i to nie później niż w ciągu dwóch lat od sprzedaży tego mieszkania.

Zwolnienie to nie dotyczy przypadków, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczone zostaną na sfinansowanie kosztów cesji prawa do zakupu mieszkania od dewelopera. Innymi słowy, dokonanie takiego zakupu spowoduje, że PIT od przychodu z wcześniejszej sprzedaży (10 proc. przychodu) trzeba będzie zapłacić.

Zasada ta nie dotyczy mieszkań nabytych w latach 2007–2008. Wówczas obowiązywało inne zwolnienie zwane ulgą meldunkową. Z kolei w przypadku mieszkań nabytych począwszy od 2009 roku, obowiązuje zwolnienie podobne do tego, które wyżej opisałam. Zwolnienie dotyczy tylko ściśle określonych celów, wśród których nie ma zakupu praw, z wyjątkiem spółdzielczych.

Zwolnienie z PIT nie ma zastosowania, gdyż przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na transakcję cesji prawa do lokalu mieszkalnego w systemie deweloperskim stanowi faktycznie zakup prawa majątkowego od osoby fizycznej, a nie lokalu mieszkalnego od dewelopera. A zatem i w tym przypadku nie będzie zwolnienia i trzeba będzie zapłacić podatek w wysokości 19 proc. od dochodu.

PRZYKŁAD: PODATEK OD CESJI PRAWA

Sprzedający wpłacił deweloperowi 450 tys. zł, a teraz odsprzedaje mieszkanie (w formie cesji prawa do jego nabycia od dewelopera) za 670 tys. zł. Można wówczas przyjąć, że wartość tego prawa wynosi 220 tys. zł., a podatek od czynności cywilnoprawnych wyniesie 2,2 tys. zł. Podatek taki płaci się w terminie 14 dni od dnia sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego. W tym samym terminie trzeba złożyć deklarację PCC-3.