Coraz częściej pojawiają się nowe rodzaje wydatków związanych z wynajmem mieszkania, a wraz z nimi wątpliwości, czy można je odliczyć, płacąc podatek.
Opłaty licznikowe, czynsz do spółdzielni lub wspólnoty, podatek od nieruchomości czy amortyzacja – to koszty, które najczęściej odejmują od przychodów przed opodatkowaniem wynajmujący, którzy rozliczają najem na podstawie skali podatkowej.
Zdarzają się jednak wydatki nietypowe związane z wynajmem mieszkania. Na przykład właściciel dużego mieszkania wynajmuje je, a sam zamienia się w najemcę innego lokalu. Czy przychód z najmu własnego mieszkania może wówczas pomniejszyć o wydatki na czynsz płacony w roli najemcy?
Koszty najmu innego lokalu
Gdy wynajmujący jako podatnik rozlicza się z fiskusem z podatku dochodowego na podstawie skali podatkowej, ma prawo do pomniejszania przychodu przed opodatkowaniem o wszelkie wydatki, które zgodnie z przepisami ustawy o PIT można zakwalifikować jako koszty podatkowe. A takimi są wszelkie wydatki, które posłużyły lub miały posłużyć do uzyskania przychodu, jeżeli nie zostały wyszczególnione w art. 23 ustawy o PIT na zamkniętej liście kosztów, które w całości lub w części nie mogą pomniejszać przychodu przed opodatkowaniem, nawet jeśli zostały ewidentnie poniesione w związku z tym uzyskanym przychodem. Na tej liście nie jest w żaden sposób wyszczególniony wydatek na opłacenie najmu innego mieszkania. O ile więc wynajmujący własne lokum mógł je nająć tylko dlatego, że sam przeniósł się do innego lokalu, o tyle nie ma formalnych przeszkód, by wydatki związane z najmem cudzego mieszkania uznać za koszt wynajmu mieszkania własnego.
Zdarza się to często, w sytuacji gdy np. w poszukiwaniu pracy albo w celu podjęcia nauki właściciel mieszkania w jednej miejscowości na jakiś czas przenosi się do innego miasta. Ostatnio zaś, w związku z kryzysem i kłopotami ze spłatą kredytów hipotecznych, coraz częściej zdarzają się przypadki, w których właściciele mieszkań obciążonych spłatą decydują się na ich najem, sami zaś przenoszą się do lokali mniejszych czy generalnie wymagających zapłaty niższego czynszu niż przychód z najmu. Uzyskana w ten sposób nadwyżka między czynszem uzyskiwanym a czynszem płaconym pozwala im przez okres przejściowych trudności finansowych regularnie obsługiwać zadłużenie wobec banku bez zagrożenia wypowiedzenia kredytu, a w konsekwencji utraty własnego mieszkania.
Koszty dojazdów
Coraz częściej zdarza się, że przedmiotem najmu jest dodatkowe mieszkanie, które wynajmujący nabył – kupując, otrzymując w spadku lub darowiźnie itp. – w innej miejscowości, niekiedy bardzo odległej od jego miejsca zamieszkania. Koszty dojazdów niezbędnych do zawarcia umowy i jej realizacji, na podstawie jak przedstawiona wcześniej, mogą być uznane za koszt podatkowy. Oczywiście przez osobę, która rozlicza podatek dochodowy od przychodów z najmu według skali podatkowej, gdyż podatnicy korzystający z podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych prawa do pomniejszania przychodu o koszty nie mają.
Ważne!
Aby wydatek uznać za koszt podatkowy i pomniejszyć o niego dochód do opodatkowania, trzeba go odpowiednio udokumentować
W grę wchodzić więc będzie zarówno dojazd w celu zawarcia umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, któremu właściciel lokalu zleci czynność wynajmu mieszkania, by podpisać (negocjować) umowę z potencjalnym najemcą, a nawet – jeśli w umowie będzie zawarta klauzula, iż czynsz najmu płatny jest do rąk wynajmującego – dojazdy w celu odebrania przychodu z umowy najmu.
Dokumentowanie wydatków
Aby określony wydatek uznać za koszt podatkowy i pomniejszyć o niego dochód do opodatkowania, musimy mieć pewność, iż kwalifikuje się on jako koszt podatkowy oraz go odpowiednio udokumentować. Kwestia ta jest ważna, bo podatnik rozliczający najem według skali podatkowej nie musi prowadzić księgi przychodów i rozchodów i innej ewidencji dla celów podatku dochodowego.
Nie zmienia to faktu, iż dowód potwierdzający poniesienie wydatku zakwalifikowanego do kosztów podatkowych musi mieć wszystkie cechy dowodu księgowego. Musi więc z niego jednoznacznie wynikać, iż wydatek poniósł podatnik, w określonym czasie i wysokości. Nie musi to być jednak imienny rachunek czy faktura VAT, np. jeśli dojazd był autobusem lub pociągiem, wystarczy zwykły bilet, ale trzeba do niego wystawić dodatkowy dokument, opisujący dane, których zabrakło w dokumencie źródłowym.