ANALIZA

Agencje pośredniczące w kupnie i sprzedaży nieruchomości pobierają prowizje zarówno od kupującego, jak i sprzedającego. Przy wysokich cenach nieruchomości, tylko na jednej transakcji w dużym mieście, agencja może zarobić minimum kilkanaście tysięcy złotych. Co ciekawe, może to być zarobek na czysto, bez dzielenia się nim z fiskusem. Agencje proponują swoim klientom ominięcie przepisów. Sugerują, że nie będą wystawiać faktury VAT od otrzymanej od klienta prowizji. Korzyścią dla podatnika ma być rabat w wysokości podatku od towarów i usług. Tym samym taka agencja unika VAT i podatku dochodowego. Nie ma dokumentu potwierdzającego transakcję, nie ma podatku.

Zgłosiła się do nas czytelniczka, która opisała swoją historię z agencją nieruchomości. Podpisała już umowę przedwstępną na kupno mieszkania w Warszawie. Pośrednikiem jest agencja nieruchomości. Prowizja agencji tylko od podatniczki, jako osoby kupującej, to 2,9 proc. ceny nieruchomości plus 22 proc. VAT. Połowa płatna przy umowie przedwstępnej.

– Właścicielka agencji zapytała mnie, czy potrzebna jest mi faktura VAT za połowę prowizji. Odpowiedziałam, że nie, ale poprosiłam o inny dokument, który potwierdzi zapłatę połowy prowizji. Właścicielka oznajmiła, że nie da innego dokumentu, ale w zamian nie będę musiała płacić 22-proc. VAT. Czy takie działanie jest zgodne z prawem – pyta pani Magdalena z Warszawy.

Niestety, jest to omijanie prawa w celu uniknięcia podatku. Zapytaliśmy urzędy kontroli skarbowej (UKS), czy zdają sobie sprawę z takiego procederu. Okazało się, że nie, bo takie działania są trudne do wykrycia.

– Nie jest mi znany opisany mechanizm oszustw w biurach lub agencjach nieruchomości. Wydaje się, że wykrycie i udowodnienie opisywanych praktyk – jeżeli w ogóle byłoby to możliwe – wymagałoby zaangażowania wywiadu skarbowego. Trudno zakładać, że zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomość przyznaliby się samoistnie do uczestnictwa w tym procederze – stwierdza Bogusław Jóźwik, rzecznik prasowy UKS w Szczecinie.

Natomiast Mirosława Torenc z UKS w Olsztynie podkreśla, że urząd kontroli skarbowej nie ma możliwości dokonywania analiz pod kątem udziału biur pośredniczących w obrocie nieruchomościami w poszczególnych transakcjach przez nie zawieranych, gdyż nie posiada dostępu do takich danych. Analiza aktów notarialnych nie dostarcza niestety niezbędnych w tym zakresie informacji, gdyż nie wynika z nich, czy umowa kupna-sprzedaży zawarta pomiędzy stronami została przeprowadzona przy udziale jakiejkolwiek agencji nieruchomości.

– Rzetelność i prawidłowość rozliczania przychodów osiąganych przez te biura można badać jedynie w toku kontroli. Natomiast agenci pośredniczący w obrocie nieruchomościami mogą być poddawani analizom w zakresie osiągania przychodów z nieujawnionych źródeł – argumentuje Mirosława Torenc.

Forma pisemna

Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami powinna być zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Na ten aspekt zwraca uwagę Andrzej Nikończyk, doradca podatkowy z kancelarii Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy, który podkreśla, że jeśli umowa taka nie ma formy pisemnej, klient może w ogóle odmówić płatności. Podatnik, nie mając dowodu poniesienia kosztu, nie uwzględni go. Przy braku właściwej formy umowy, jeśli zapłacił prowizję, powinien postarać się o jakikolwiek dowód jej zapłaty, np. świadka. Z kolei na gruncie VAT sam brak właściwej formy umowy nie będzie mieć znaczenia, o ile usługa została wykonana, powinna zostać opodatkowana.

Organ w takim wypadku może dochodzić zapłaty zaległości oraz powinien wszcząć postępowanie karne skarbowe. Na gruncie podatku dochodowego agencja uzyskuje dochód, który powinien podlegać opodatkowaniu.

– Dowodem na osiągnięcie takiego dochodu może być zeznanie klienta albo wykazanie przez niego tej płatności jako kosztu nabycia nieruchomości. Uzyskanie takiej informacji od podatnika w ramach kontroli opodatkowania sprzedaży nieruchomości powinno skutkować wszczęciem postępowania wobec agencji – ostrzega Andrzej Nikończyk.

Wiedza klientów

Klienci oczywiście nie powinni zgadzać się na takie praktyki. Zdaniem Katarzyny Bieńkowskiej, doradcy podatkowego w Dewey & LeBoeuf, klienci godząc się na taki proceder, sami sobie szkodzą – agencja mogłaby spróbować zażądać po transakcji całości kwoty prowizji, a ponadto klient nie ma udokumentowanych wszystkich kosztów nabycia (co może być istotne w przyszłości, gdyby zbywał nabytą nieruchomość).

Również Mateusz Stańczyk, starszy konsultant w Accreo Taxand, wyjaśnia, że z perspektywy klienta agencji nieruchomości dalece bardziej niekorzystnym skutkiem wyrażenia zgody na taki proceder jest pozbawienie się ochrony cywilnoprawnej w związku z wykonaną usługą.

– Klient może nie dysponować żadnym dokumentem potwierdzającym wykonanie usługi, który stanowiłby podstawę jakiejkolwiek odpowiedzialności agencji w przyszłości – dodaje Mateusz Stańczyk.