Jak wliczać w koszty najmu amortyzację

Jeśli podatnik ustali właściwą wartość początkową dla celów amortyzacji, założy ewidencję środków trwałych i wyliczy miesięczną ratę amortyzacji, może spokojnie obniżać o nią przychód, a tym samym płacić niższy podatek.

Ustalanie wartości początkowej sprawia podatnikom wiele problemów, ale jeśli ktoś nie chce w ogóle narażać się na dyskusję na ten temat z urzędem skarbowym, może skorzystać z tzw. amortyzacji uproszczonej. Wówczas nie ma w ogóle problemów, a na dodatek podatnik nie musi nawet zakładać ewidencji środków trwałych.

Zasady amortyzacji

Wszystkie zasady amortyzacji lokalu, który jest przedmiotem najmu, określone są w art. 22a-22o ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, a także nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Amortyzacji podatkowej nigdy natomiast nie podlegają grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Jednak w przypadku takich składników majątku jak budynki mieszkalne lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, podatnik sam decyduje o tym, czy będą one amortyzowane. Jeżeli więc nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, amortyzowane być nie muszą.

Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Lokal spółdzielczy

Amortyzacji podlegają także, jako tzw. wartości niematerialne - o ile tylko podatnik podejmie decyzję o amortyzowaniu - nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. W tym wariancie odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc. rocznie. Jeśli jednak podatnicy zdecydują się na amortyzację uproszczoną, muszą jednak zastosować roczną stawkę amortyzacyjną w wysokości 1,5 proc. W tym przypadku nie ma tytułu prawnego do skrócenia okresu amortyzacji.

Ustalanie wartości początkowej

By rozpocząć amortyzowanie składnika majątku, trzeba najpierw ustalić jego wartość początkową. Za wartość początkową domu lub lokalu w razie nabycia w drodze kupna przyjmuje się cenę ich nabycia. Przy czym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, gdy podatnikowi przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jeśli nabycie mieszkania lub domu, który ma być amortyzowany, następuje w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - za wartość początkową dla celów amortyzacji należy przyjąć wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Ważne!

Przy amortyzacji uproszczonej roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc. i nie można jej podwyższać