ANALIZA

Skutki podatkowe darowania w ramach rodziny nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem służebności osobistej mieszkania na rzecz darczyńców mogą być dotkliwe. Problem dotyczy w szczególności przypadków darowania nieruchomości dzieciom pozostającym w związkach małżeńskich. Jeżeli mieszkanie zostanie przekazane także na rzecz zięcia lub synowej, to nie tylko darowizna, ale również polecenie ustanowienia służebności mieszkania na rzecz darczyńców podlega opodatkowaniu. W efekcie rodzice, którzy nieodpłatnie przekazali dzieciom mieszkanie, w którym nadal chcą mieszkać, muszą zapłacić podatek od wartości ustanowionej na swoją rzecz służebności.

Teść rozlicza się z fiskusem

Jak wskazuje Marcin Mianowany, radca prawny w Kancelarii Nowakowski i Wspólnicy, w ostatnim czasie, na skutek wprowadzenia zwolnienia z podatków od spadków i darowizn dla członków najbliższej rodziny, coraz częściej rodzice decydują się przekazać nieruchomość (zwykle mieszkalną) swoim dzieciom tytułem darowizny. Jednak, chcąc równocześnie zabezpieczyć swoje interesy, polecają dzieciom ustanowić na swoją rzecz prawo dożywotniego korzystania z darowanej nieruchomości w postaci służebności osobistej.

- O ile czynność ta dokonywana jest wyłącznie z udziałem dzieci z równoczesnym ustanowieniem służebności osobistej na rzecz rodziców, nie powstaje obowiązek zapłaty podatku ani po stronie obdarowanych, ani po stronie mających służebność - mówi Marcin Mianowany.

Ekspert podkreśla, że zupełnie odmienna pod względem prawnopodatkowym jest sytuacja obdarowanych zięcia lub synowej oraz darujących nieruchomość rodziców, którzy stają się uprawnionymi do służebności przy tego typu transakcji.

Wzajemne podlegające podatkowi przysporzenia majątkowe rozpoznaje każdy z nich z osobna o wartości przypadającej mu części czy to darowizny, czy nieodpłatnej służebności.

- Przy czym służebność ustanowiona w wyniku polecenia darczyńcy stanowi dla obdarowanego zięcia lub synowej ich ciężar i podlega odliczeniu przy ustalaniu podstawy opodatkowania darowizny - mówi Marcin Mianowany.

Podatku można uniknąć

Doktor Krzysztof Biernacki z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu zwraca uwagę, że problem opodatkowania służebności w zamian za dokonaną darowiznę nieruchomości i związane z tym praktyczne kłopoty wielu obdarowanych są konsekwencją przyjęcia przez ustawodawcę w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z późn. zm.) bardzo wąskiego kręgu osób całkowicie zwolnionych z podatku.

Wskazać należy, iż synową lub zięcia zalicza się do I grupy podatkowej, podczas gdy nie są oni wymienieni w art. 4a ustawy.

- Tym samym darowizny na rzecz współmałżonków traktowane muszą być dwojako: darowizna i służebność ze strony dziecka są zwolnione z opodatkowania, ale już na rzecz współmałżonka dziecka podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych - mówi Krzysztof Biernacki.

Zdaniem eksperta częściowym rozwiązaniem tego problemu są przepisy prawa rodzinnego, które nakazują zaliczyć wszelkie darowizny do majątku odrębnego małżonka, chyba że z treści czynności prawnej wynika coś innego.

Oznacza to, że darowizna powinna być zawsze dokonywana na rzecz dziecka i wówczas zarówno darowizna, jak i służebność będą czynnościami zwolnionymi z podatku.

- Natomiast dokonanie darowizny na rzecz małżeństwa wraz z ustanowieniem z ich strony na rzecz darczyńców służebności pociągać będzie za sobą konieczność obliczenia podatku od darowizny i służebności - przypomina Krzysztof Biernacki.

Również Halina Kwiatkowska, radca prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy wskazuje, że aby uniknąć zapłaty podatku od ustanowionej w związku z darowizną służebności, należy pamiętać, aby akt darowizny wyraźnie wskazywał, że jest ona czyniona wyłącznie na rzecz córki (syna), a służebność ustanawiana na rzecz matki (ojca), a nie teściów.

- Jeżeli jednak akt darowizny i ustanowienie służebności dotyczy osób niepodlegających całkowitemu zwolnieniu z podatku, można skorzystać ze zwolnienia od wartości 110 mkw. darowanej nieruchomości - radzi Halina Kwiatkowska.

Krzywdzące przepisy

W sprawie konieczności naliczania podatku przy ustanawianiu służebności mieszkania wypowiedziało się ostatnio Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (nr 3407). MF wyjaśniło, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn na tych samych zasadach obejmują podatkiem ustanowienie nieodpłatnej służebności zarówno będącej wynikiem polecenia darczyńcy, jak wtedy, gdy jej ustanowienie jest czynnością samodzielną, nietowarzyszącą darowiźnie. Różnica polega jedynie na tym, że służebność ustanowiona w wyniku polecenia darczyńcy stanowi jej ciężar i podlega odliczeniu przy ustalaniu podstawy opodatkowania.

Jak wskazuje Krzysztof Biernacki, w praktyce najczęściej darowana nieruchomość jednemu ze współmałżonków (dziecku) jest użytkowana przez całą jego rodzinę. Podobnie ze służebnością, cała rodzina musi akceptować przebywanie rodziców jednego z nich w otrzymanej nieruchomości. Zdaniem eksperta, w konsekwencji dalsze utrzymywanie opodatkowania służebności ustanowionej przez jednego ze współmałżonków przy zwolnieniu drugiego z nich z podatku trudno traktować jako zapewnienie szczelności systemu podatkowego.

- W tym ujęciu może być to postrzegane jako brak spójnego modelu opodatkowania przysporzeń dokonywanych na rzecz rodziny jako całości, a nie każdego z jej członków - ocenia nasz rozmówca.