ANALIZA

Od 1 stycznia 2009 r. zmieni się sposób rozliczania podatku dochodowego od osób fizycznych. Zamiast trzech stawek, tj. 19, 30 i 40 proc., będą obowiązywały dwie stawki PIT, czyli 18 i 32 proc. W konsekwencji, opłacanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przez podatników uzyskujących przychody z najmu przestanie się opłacać, mimo że stawki ryczałtu z najmu wynoszą 8,5 proc. i 20 proc. Stawkę niższą płaci się tylko do momentu przekroczenia rocznych przychodów w wysokości 15 072 zł (limit w 2008 roku).

Dla podatników zarabiających tylko na najmie przekroczenie tego limitu nie będzie trudne.

Czy zatem progresywna skala PIT będzie bardziej korzystna w każdym przypadku opodatkowania najmu? Nie zawsze. Po przekroczeniu zarobków z najmu w wysokości 85 528 zł podatek dochodowy od osób fizycznych od 2009 roku wyniesie już 32 proc. W ryczałcie przy tych przychodach płaciłoby się stawkę 20-proc. Zatem od przyszłego roku po przekroczeniu przychodów z ryczałtu w wysokości 85 528 zł bardziej opłacalny będzie powrót do ryczałtu niż opłacanie PIT według skali. Podatnicy zajmujący się najmem powinni więc skrupulatnie policzyć swoje przychody z tego tytułu, tak aby od przyszłego roku wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania.

Wysokość przychodów

Opłacalność opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zależy przede wszystkim od wielkości osiąganych przychodów. Jak wyjaśnia Monika Ławnicka, konsultant w Accreo Taxand, korzystna, 8,5-proc., stawka ryczałtu odnosi się wyłącznie do przychodów nieprzekraczających 4 tys. euro (do przeliczenia tej kwoty na złote stosuje się kurs średni NBP z 1 października roku poprzedzającego dany rok podatkowy) - nadwyżka ponad tę kwotę opodatkowana jest 20-proc. stawką.

Wprowadzenie 18- i 32-proc. skali podatkowej spowoduje zapewne, że podatnicy uzyskujący wysoki przychód (np. wynajmujący mieszkania w korzystnych lokalizacjach lub wynajmujący wiele mieszkań) wybiorą opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

- Opodatkowanie ryczałtem nie jest opłacalne dla podatników ponoszących wysokie koszty w związku z wynajmem (np. remonty, zakup wyposażenia), gdyż forma ta nie pozwala na pomniejszanie przychodów o koszty ich uzyskania - przypomina Monika Ławnicka.

Dodaje, że w przypadku podatników, których dochody z innych prócz najmu źródeł będą zbliżały się do 85 528 zł (próg dwustopniowej skali podatkowej w 2009 roku), korzystniejsze może być rozliczanie najmu ryczałtem. Ryczałt wybiorą też zapewne ci podatnicy, dla których liczy się przede wszystkim prosta formuła rozliczania podatku.

Ważne koszty

Podatek ryczałtowy jest opłacany od przychodów z najmu - bez pomniejszenia podstawy opodatkowania o koszty uzyskania przychodu.

Zdaniem Adama Mariuka, doradcy podatkowego, szefa zespołu doradztwa dla pracodawców firmy Deloitte, zmniejszenie ogólnych stawek PIT niewątpliwie powinno skłonić osoby, które opodatkowują przychody z najmu ryczałtem, do przeliczenia swoich przychodów i kosztów. Porównanie podatku od dochodu oraz podatku zryczałtowanego od przychodu da podatnikom pogląd na to, która forma opodatkowania będzie dla nich korzystniejsza. Oczywiście, trzeba również pamiętać o tym, że w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych podatnik będzie musiał liczyć się z koniecznością obliczania kosztów uzyskania przychodu oraz ich odpowiedniego dokumentowania.

- W przypadku niewielkich różnic w opodatkowaniu dodatkowe obciążenia administracyjne mogą mieć kluczowe znaczenia dla podatników. Jeżeli zdecydują się na rezygnację z ryczałtu, powinni pamiętać o złożeniu oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego do 20 stycznia za dany rok - przypomina Adam Mariuk.

Również Beata Hudziak, doradca podatkowy, partner w HLB Frąckowiak i Wspólnicy, zwraca uwagę, że choć same stawki w ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych są niższe niż w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, to na korzyść opodatkowania według stawek wynikających z ustawy o PIT przemawia to, że podatnik rozlicza koszty uzyskania przychodów. Oznacza to możliwość pomniejszania uzyskanego przychodu z najmu o koszty związane z tymi przychodami. W przypadku wyboru opodatkowania ryczałtem podatnik opodatkowuje przychód, bez pomniejszania go o koszty uzyskania przychodów.

- Należy też pamiętać, że podatnik świadczący usługi najmu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej może wybrać opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych według 19-proc. stawki liniowej - wskazuje Beata Hudziak.

Podkreśla też, że wybór formy opodatkowania jest także związany bezpośrednio ze stopniem skomplikowania prowadzonej księgowości. W przypadku wyboru ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych prowadzenie ewidencji jest łatwiejsze niż w przypadku rozliczania przychodów zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Bilans zysków i strat

W 2009 roku podatnicy osiągający dochody z tytułu najmu powinni dokładnie przeanalizować, który ze sposobów opodatkowania tych dochodów będzie dla nich bardziej opłacalny.

Łukasz Bączyk, konsultant w dziale doradztwa podatkowego PricewaterhouseCoopers, uważa, że dla osób uzyskujących dochody z tytułu najmu do 3 tys. zł miesięcznie korzystniejsze będzie opodatkowanie zryczałtowane. Natomiast podatnicy, którzy miesięcznie uzyskują z najmu 3795 zł i więcej, powinni wybrać progresywny sposób opodatkowania tych dochodów z powodu obniżenia najniższej stawki progresywnej do 18 proc. począwszy od 2009 roku. Gdy dochody podatnika uzyskane z tytułu najmu przekroczą próg wynoszący w 2009 roku 85 528 zł, bardziej opłacalną formą opodatkowania okaże się ponownie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W konsekwencji każdy z podatników uzyskujących tego typu dochody powinien poświęcić chwilę na oszacowanie ich wysokości oraz podjęcie decyzji o sposobie ich opodatkowania. Taka kalkulacja dotyczy tylko tych podatników, którzy uzyskują wyłącznie dochody z tytułu najmu.

- W przypadku podatników posiadających także inne źródła dochodów opodatkowanych progresywnie (np. ze stosunku pracy), opłacalność sposobu opodatkowania dochodu z najmu powinna być przeanalizowana odrębnie - tłumaczy Łukasz Bączyk.

Można zatem stwierdzić, że dla podatników uzyskujących niskie przychody z najmu, tj. do 4 tys. euro, nadal forma opodatkowania ryczałtem będzie opłacalna, nie tylko z uwagi na wysokość opodatkowania, ale także na mało skomplikowany sposób prowadzenia ewidencji księgowej.

- Natomiast dla podatników, u których przychody przekraczać będą 4 tys. euro w roku podatkowym, ale nie będą wyższe niż kwota wynikająca z pierwszego przedziału skali podatkowej, tj. 85 528 zł, opłacalne będzie opodatkowanie według stawek wynikających z ustawy o PIT, tj. 18 i 32 proc. - podsumowuje Beata Hudziak.

Jej zdaniem w przypadku podatników uzyskujących przychody z najmu przekraczające kwotę 85 528 zł, najbardziej opłacalny wydaje się wybór stawki liniowej, tj. 19-proc.