Decydując się na sprzedaż mieszkania lub domu, podatnik powinien dokładnie policzyć, ile minęło czasu od momentu, kiedy stał się właścicielem zbywanej nieruchomości. Ustalenie tego okresu pozwoli sprawdzić, czy od takiej transakcji w ogóle podatnik będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych. Wszystko to dzięki zasadzie, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od ich nabycia lub wybudowania nie powoduje powstania obowiązku podatkowego.

Ten pięcioletni okres liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego związanego z nieruchomościami. Przykładowo, jeśli podatnik kupił mieszkanie w 2008 roku, to okres pięciu lat upłynie dopiero w 2013 roku.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami dla ustalenia obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości ważny jest okres, jaki upłynie między sprzedażą a nabyciem lub wybudowaniem. I tu warto zastanowić się nad pojęciami nabycia lub wybudowania. Niestety, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje ani momentu nabycia, ani momentu wybudowania nieruchomości. O ile określenie momentu nabycia nie powinno być trudne, tak w przypadku wybudowania mogą pojawić się pewne problemy.

Za dzień nabycia nieruchomości uważa się dzień podpisania aktu notarialnego. Z przepisów kodeksu cywilnego i ustaw szczególnych wynika, że zarówno umowa przenosząca własność nieruchomości, jak i umowy przenoszące własność praw związanych z nieruchomością wymagają zachowania formy aktu notarialnego. Jeśli umowa nie będzie miała formy aktu notarialnego, jest ona nieważna. Mówiąc krótko, kupując nieruchomość bez aktu notarialnego, nigdy nie staniemy się jej właścicielami.

A jak będzie w przypadku wybudowania? Z wybudowaniem będziemy mieć do czynienia w momencie oddania nieruchomości do użytku. Taką interpretację wypracowały sądy administracyjne i organy podatkowe.

W aktualnym dziś uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 maja 2000 r. (sygn. I SA/Lu 238/99; niepublikowany) sąd wyjaśnił, że niesprecyzowanie pojęcia – wybudowanie nie uprawnia do bezkrytycznego odwoływania się przy wykładni do przepisów prawa budowlanego, w szczególności do instytucji pozwolenia na budowę bądź pozwolenia na użytkowanie budynku, i przenoszenia ich na grunt ustawy podatkowej. Pojęcie to należy rozumieć jako postawienie, wzniesienie domu w takim stanie, by nadawał się on do zamieszkania. I to właśnie dlatego przy ustalaniu momentu wybudowania pomocniczo można posłużyć się datą wydania decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Dodatkowo przy określaniu momentu wybudowania można wspomóc się prawem budowlanym. W myśl art. 54 prawa budowlanego do użytkowania budynku można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy. Złożenie tego zawiadomienia potwierdza fakt zakończenia budowy, jak również legalizuje jego użytkowanie. Brak zgłoszenia wskazuje, że w sensie prawnym i faktycznym budowa nie została jeszcze zakończona.

W konsekwencji nowe zasady opodatkowania nieruchomości znajdą zastosowanie w przypadku sprzedaży budynków, co do których do 31 grudnia 2006 r. nie złożono wspomnianego zawiadomienia. Częściowe oddanie budynku (np. stan surowy) nie będzie upoważniać podatnika do stosowania starych zasad opodatkowania.

Podobne stanowisko jak sądy administracyjne w zakresie ustalania momentu wybudowania prezentują organy podatkowe. Z większości wydanych przez nie interpretacji podatkowych wynika, że za datę wybudowania uznaje się datę uwidocznioną na postanowieniu organu budowlanego zezwalającym na użytkowanie konkretnego budynku (datę wydania takiego postanowienia).

Warto na koniec wyjaśnić, kiedy w ogóle mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości. Nieruchomościami są bowiem części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem. Jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się, jako jej część składowa, budynek niestanowiący odrębnej nieruchomości, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Na tle takiej definicji trzeba podkreślić, że pojęcie – sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. W myśl przepisów podatkowych opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, tak więc przez to pojęcie należy rozumieć część powierzchni ziemskiej wraz z częściami składowymi, do których należy zaliczyć też budynek. To oznacza, że w sytuacji gdy osoba fizyczna posiada na własność nieruchomość w postaci gruntu zabudowanego budynkiem, budynek stanowi część składową gruntu. Dlatego też przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, gdy zbywający posiada prawo własności gruntu, o obowiązku podatkowym lub jego braku decydować będzie data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku.

Przykład: małżonkowie sprzedają nieruchomość

Małżeństwo posiada nieruchomość wspólną. Każdy z małżonków jest właścicielem połowy nieruchomości. Podatnicy chcą sprzedać tę nieruchomość. Czy taką transakcję podatkowo rozliczy tylko jeden z małżonków, czy muszą to zrobić oboje?

W przypadku gdy sprzedawana jest nieruchomość lub prawo związane z nieruchomością, które stanowi część składową majątku odrębnego jednego z małżonków, do zapłaty podatku zobowiązany jest ten właśnie małżonek. Nie ma przy tym znaczenia, czy mówimy o opodatkowaniu według starych (podatek płacony od przychodów) czy nowych zasad (podatek płacony od dochodu).

Inaczej będzie, gdy sprzedaż dotyczy nieruchomości i praw objętych małżeńską wspólnością ustawową. W takim przypadku do zapłaty podatku zobowiązany będzie w części każdy z małżonków. W przypadku sprzedaży opodatkowanej według obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. nowych zasad oznacza to, że odpowiednią część przychodu, kosztów uzyskania tego przychodu i dochodu powinien wykazać każdy z małżonków albo w dotyczącej go części składanego wspólnie zeznania (jeśli spełniają warunki do wspólnego rozliczenia), albo w składanym przez siebie odrębnym zeznaniu. W przypadku wspólności majątkowej podział powinien odbyć się po połowie.

Ta sama reguła dotyczy rozliczenia podatku na starych zasadach, czyli gdy płacony on jest od przychodów ze sprzedaży. W tej jednak sytuacji z uwagi na to, że nie ma możliwości wspólnego złożenia deklaracji PIT-23, a podatek płatny jest w terminie 14 dni od daty zbycia nieruchomości lub prawa, każdy z małżonków powinien odrębnie dokonać rozliczenia z tego tytułu.

Taki sposób rozliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości wynika z zasady, że małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów (także przychodów), chyba że spełniają warunki do wspólnego opodatkowania. To jednak możliwe jest dopiero przy rozliczeniu rocznym, co z kolei wynika z warunku, że w takim przypadku małżeństwo musi trwać cały rok podatkowy. 

Przykład: Zaniżenie wartości nieruchomości

Podatnik sprzedał mieszkanie za 180 tys. zł. Obawia się jednak, że urząd skarbowy zakwestionuje tę cenę. Czy urząd może sam ustalić wartość nieruchomości?

Tak. Urząd skarbowy ma prawo sam ustalić wartość nieruchomości. Identyczne produkty, prawa i świadczenia mogą mieć różną wartość rynkową, zależną od takich czynników,  jak czas, miejsce, skala transakcji. Niekiedy ustalona w umowie cena sprzedaży nie będzie odzwierciedlała wartości rynkowej rzeczy, prawa lub świadczenia, będzie jednak uzasadniona. Aby cenę uznać za uzasadnioną, należy przeanalizować wszystkie obiektywne przesłanki działania oraz czynniki, które mają realny wpływ na dane zjawisko. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen.

W sytuacji gdy cena określona w umowie bez racjonalnego wytłumaczenia rażąco odbiega od obiektywnie ocenianej wartości rzeczy, organ podatkowy może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej. Niestety, przepisy ustaw podatkowych nie precyzują pojęcia – cena znacznie odbiegająca od wartości rynkowej.

Jeśli urząd skarbowy uzna, że podatnik zaniżył cenę sprzedawanej nieruchomości, musi wezwać strony do zmiany wartości umowy lub wskazania przyczyn uzasadniających ustalenie ceny odbiegającej od wartości rynkowej. Jeśli strony transakcji nie ustosunkują się do wezwania organu podatkowego, tj. nie zmienią ceny bądź nie wskażą przyczyn jej ustalenia, organ podatkowy dokona określenia wartości umowy z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób będzie odbiegać o co najmniej 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych poniesie zbywający.

Organ podatkowy może kwestionować zadeklarowaną wartość odpłatnego zbycia rzeczy, jeżeli podatnik kształtuje swoje stosunki prawne z innym podmiotem w sposób, który ma służyć uchylaniu się od opodatkowania. Właściwa ocena zawartej umowy wymaga wnikliwej analizy jej treści przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych. Jeżeli w trakcie postępowania podatkowego strona wskaże wszystkie okoliczności mające wpływ na ustalenie ceny nieruchomości na poziomie wskazanym w umowie, to organ podatkowy powinien odstąpić od podwyższenia przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę i przyjąć cenę ustaloną w umowie. 

Przykład: Nabycie nieruchomości przez podział majątku

Podatnicy w trakcie trwania małżeństwa nabyli nieruchomość. W wyniku rozwodu doszło do podziału majątku, w ramach którego zarówno mężowi, jak i żonie przypadła  część nieruchomości. Małżonkowie chcą sprzedać swoje części. Kiedy dochodzi do nabycia nieruchomości?

Za datę nabycia w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Ustawa z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588).