Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość do końca 2006 roku i będą chcieli ją sprzedać, będą musieli do tej transakcji stosować zasady opodatkowania PIT obowiązujące przed 1 stycznia 2007 r. Oznacza to, że nawet sprzedaż mieszkania czy domu już po 1 stycznia 2007 r., ale nabytych przed tą datą, będzie korzystać ze starych zasad opodatkowania. Dotyczy to także ulg podatkowych, jakie obowiązywały w tym zakresie. Jednym z popularniejszych zwolnień z PIT w tym zakresie jest ulga polegająca na przeznaczeniu pieniędzy ze sprzedaży jednej nieruchomości na inne cele mieszkaniowe. Cele te zostały ściśle określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku.

Aby z tej ulgi skorzystać, podatnicy w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości muszą złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT. Na wydanie uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy podatnicy mają dwa lata.

Ważne!

Podatnik, który przy sprzedaży nieruchomości złoży oświadczenie, że przeznaczy pieniądze z tej sprzedaży na inne cele mieszkaniowe, a nie wyda wszystkich pieniędzy, od kwoty niewydanej będzie musiał zapłacić 10-proc. PIT

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT w brzemieniu obowiązującym do końca 2006 roku wolne od podatku dochodowego są przychody ze sprzedaży nabytych lub wybudowanych do końca 2006 roku nieruchomości i praw:

  • w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

 – na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

– na nabycie na terytorium Polski spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

– na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Polski,

– na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Polski,

  • w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
  • w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
  • w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
  • w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na określone w pierwszym punkcie cele, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Warto podkreślić, że art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o PIT nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy o PIT – ulga odsetkowa.

Zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 roku

W przypadku sprzedaży nabytych lub wybudowanych do końca 2006 roku nieruchomości i praw wolne od PIT są również przychody uzyskane z zamiany:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu lub

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

• gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a)
–– jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej wymienione wyżej nieruchomości i prawa wymienione.

Wymienione zwolnienia nie mają zastosowania, jeżeli:

• budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

• przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części  przeznaczonych na cele rekreacyjne,

• przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Podatnicy, którzy zdecydują się przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na inne cele mieszkaniowe, muszą wiedzieć, że prawo do tego zwolnienia mogą stracić. Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

  • od 14-dniowego terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
  • począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest zobowiązany złożyć deklarację PIT-23.

Przykład: Kupno nieruchomości za granicą

Czy uzyskany w 2007 roku przychód ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2003 roku, przeznaczony na zakup nieruchomości we Francji, będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych?

Podatek od przychodu ze sprzedaży wskazanej nieruchomości wynosi 10 proc. i płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dokonania odpłatnego zbycia, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczy na inne cele mieszkaniowe.
Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie na terytorium Polski budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

– na nabycie na terytorium Polski spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– na nabycie na terytorium Polski gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

– na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

– na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

W konsekwencji uzyskany przychód ze sprzedaży mieszkania przeznaczony na zakup nieruchomości we Francji nie może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych. Zwolnienie byłoby możliwe, gdyby podatnik kupił nieruchomość w Polsce.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.; w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.).