Stawkę podatku w wysokości 7 proc. stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, czyli np. w biurowcach. Do budownictwa społecznego opodatkowanego 7-proc. VAT zalicza się też obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264, ale wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Definicja budownictwa społecznego obejmuje więc:

  • obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części (z wyłączeniem lokali użytkowych), w tym: domy jednorodzinne, budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, budynki zbiorowego zamieszkania,
  • lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych,
  • budynki instytucji ochrony zdrowia świadczące usługi zakwaterowania z opieką lekarską.

Jednak skorzystanie z tej stawki jest ograniczone ze względu na powierzchnię budowanych nieruchomości mieszkalnych.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

  • budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw.,
  • okali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity, czyli 300 mkw. dla domów i 150 mkw. dla lokali, 7-proc. stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jednak tak określone mniejsze stawki podatku dla budynków i lokali budowanych w ramach społecznego programu mieszkaniowego nie są do końca jasne ze względu na użyte pojęcie – powierzchnia użytkowa. Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia – powierzchnia użytkowa ani nie precyzuje, jakie reguły należy stosować przy jej obliczaniu. Funkcjonuje kilka norm Polskiego Komitetu Normalizacyjnego dla celów obliczania powierzchni użytkowej w budownictwie, ale przepisy nie zobowiązują do ich stosowania. Odrębna definicja powierzchni użytkowej jest natomiast przewidziana w przepisach podatku od nieruchomości.

Brak definicji powierzchni użytkowej dla celów stosowania obniżonej stawki VAT może prowadzić do odmiennych wyników pomiaru tej powierzchni przy zastosowaniu różnych metod jej ustalania, a tym samym do nieuzasadnionych różnic w opodatkowaniu budynków i lokali.

Warte zaznaczenia jest to, że opodatkowanie 7-proc. stawką VAT ma zastosowanie do powierzchni pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego, takich jak miejsca parkingowe, garaże, piwnice. Nie służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale w sensie prawnym stanowią część składową lokalu, czyli można je zaliczyć do części obiektów budownictwa mieszkaniowego zgodnie z definicją ustawową.

Z preferencyjnej 7-proc. stawki skorzystają jednak pozostałe roboty budowlane i obiekty budownictwa mieszkaniowego, czyli te, które nie zostały objęte definicją budownictwa społecznego na podstawie ustawy o VAT (czyli obowiązują poza określonymi w ustawie limitami). Rozszerzenie na stosowanie obniżonej 7-proc. stawki wynika z rozporządzenia wykonawczego. Zgodnie z nim stawkę podatku obniża się do wysokości 7 proc. również w odniesieniu do:

  • robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,
  • obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych wPolskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12– w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte obniżoną stawką na podstawie ustawy o VAT.

Obiekty budownictwa mieszkaniowego

Dział 11 grupa 111

Budynki mieszkalne jednorodzinne.

Budynki mieszkalne jednorodzinne:

– samodzielne budynki, takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.,

– domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Dział 11 grupa 112

Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe.

Budynki o dwóch mieszkaniach:

– budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach.

Budynki o trzech i więcej mieszkaniach:

– budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach.

Dział 11 grupa 113

Budynki zbiorowego zamieszkania:

– budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.,

– budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych,

– budynki rezydencji prezydenckich i biskupich.

Podstawa prawna

• Art. 41 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

• Par. 5 rozporządzenia ministra finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 97, poz. 970 z późn. zm.).