statystyki

Naliczanie VAT od użytkowania wieczystego

09.06.2008, 11:19; Aktualizacja: 09.06.2008, 12:42
  • Wyślij
  • Drukuj

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi w podatku od towarów i usług dostawę towarów, a nie świadczenie usług.



Dostawa towarów polegająca na zbyciu użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu według podstawowej 22-proc. stawki VAT, z zastrzeżeniami, o których wcześniej wspomniano, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W związku z tym zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 proc.

Z obniżonej natomiast do wysokości 7 proc. stawki podatku skorzysta zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, gdy budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7 proc. Ze zwolnienia z VAT korzysta natomiast zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

Jedną z czynności opodatkowanych VAT jest również oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Taka dostawa towarów podlega opodatkowaniu według podstawowej 22-proc. stawki VAT. Jednak oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze będzie zwolnione z VAT.

Według najnowszych orzeczeń sądów administracyjnych oraz Sądu Najwyższego oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, a nie świadczenie usług.

Kłopoty z określeniem, czy oddanie w użytkowanie wieczyste i opłacanie przez wieczystego użytkownika przez czas trwania swego prawa opłaty rocznej podlega VAT, nastąpiło w związku z wejściem nowej ustawy o VAT z 2004 roku. Wcześniej opłaty nie podlegały VAT. Jest to o tyle istotne, że oddanie w wieczyste użytkowanie następuje na 99 lat, a w przypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat.

Problem opodatkowania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, ustanowionych zanim zaczęła obowiązywać nowa ustawa o VAT z 2004 roku, stał się przedmiotem rozważań poszerzonego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sąd ten podjął 8 stycznia 2007 r. uchwałę (sygn. akt I FPS 1/06, PP 2007/3/46), w której stwierdził, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., gdy taka czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług, po wejściu w życie nowej ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być powiększona o taki podatek na podstawie przepisów tej ustawy. Innymi słowy nie podlega opodatkowaniu VAT. W uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo na rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania tą rzeczą w sposób zbliżony do praw właściciela, czym w istotny sposób różni się od ograniczonych praw rzeczowych, stanowiąc pośrednie ogniwo pomiędzy tymi prawami a własnością.

Z tych przyczyn NSA opowiedział się za stanowiskiem, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, a nie świadczenie usług, a ze względu na bliskie podobieństwo prawa użytkowania wieczystego do prawa własności nie było konieczne odrębne wymienianie tego prawa w definicji dostawy towarów zawartej w ustawie o VAT.

Z kolei w orzeczeniu Sąd Najwyższy (sygn. akt III CSK 448/06) stwierdził, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego są ustalane w umowie zawartej pomiędzy właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym i bez zmiany tej umowy mogą one ulec zmianie tylko w sytuacji przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a zatem gdy wzrośnie wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Wprowadzenie VAT uzasadniałoby podniesienie opłaty rocznej tylko wówczas, gdyby wpłynęło to na wzrost wartości nieruchomości.

Zmiana wysokości podatku nie może automatycznie wywoływać zwiększenia umówionego wynagrodzenia. By osiągnąć zmianę tego świadczenia, strony, o ile wcześniej nie uzgodniły w umowie sposobu postępowania w takiej sytuacji, musiałyby dokonać korekty postanowień umownych.

Tymczasem ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani ustawa o podatku od towarów i usług nie regulują skutków wprowadzenia nowych obciążeń podatkowych dla rozmiaru obowiązków wynikających z wcześniej zawartych, lecz nadal wykonywanych umów cywilnoprawnych. Zmiana treści tych obowiązków wymaga zatem zgodnej woli stron, a z braku porozumienia między nimi wykorzystania instrumentów prawnych moderujących skutki nieprzewidzianych zdarzeń zachodzących w czasie realizacji umowy.

W konkluzji Sąd Najwyższy uznał, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., nie podlega podatkowi od towarów i usług po wejściu w życie ustawy o VAT z 2004 roku. Taka opłata ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być powiększona o taki podatek na podstawie przepisów ustawy o VAT.

Przykład: VAT przy opłatach za użytkowanie wieczyste

W momencie zawierania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w 2003 roku czynność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT. Strony, czyli gmina i przedsiębiorca, nie uregulowały umownie skutków ewentualnego przyszłego wprowadzenia tego rodzaju ciężarów.

W czasie trwania umowy, 11 marca 2004 r., uchwalona została nowa ustawa regulująca opodatkowanie towarów i usług, która objęła obowiązkiem podatkowym także dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług dotyczących gruntów. W dniu 19 czerwca 2005 r. gmina wystawiła fakturę VAT na opłatę roczną za 2005 rok. Wartość netto tej opłaty wyniosła 200 tys. zł, co stanowiło umówione 3 proc. wartości nieruchomości. Należność tę gmina powiększyła o 22-proc. VAT, uznając, że w związku z wejściem w życie nowej ustawy o podatku od towarów i usług opłata za wcześniej ustanowione użytkowanie wieczyste podlega od tej chwili opodatkowaniu tym podatkiem. Działanie takie w świetle najnowszego orzecznictwa sądowego był bezprawne, gdyż opłaty roczne od użytkowania wieczystego ustanowionego przez 1 maja 2004 r. nie podlegają VAT.

Podstawa prawna

• Art. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).




Źródło:GP

Twój komentarz
Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!
serwisy tematyczne w GazetaPrawna.pl